馬上評｜多地試點商品房現(xiàn)售制，預(yù)售制要退出歷史舞臺？

圖片來源：視覺中國

自今年1月份，住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革以來，“現(xiàn)房銷售”的熱度居高不下。

(相關(guān)資料圖)

1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會指出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。會議召開后不久，山東、安徽、四川和河南等地先后提出推進現(xiàn)房銷售試點，積極探索預(yù)售制度改革。

預(yù)售制作為國內(nèi)目前主流的商品房銷售模式，一直被廣大消費者所詬病，不少購房者可以說是“苦預(yù)售制久矣“，尤其近兩年一些房企暴雷導致爛尾樓、停工斷貸事件頻發(fā)，已購房者深陷預(yù)售房糾紛，未購房者對預(yù)售房銷售模式的信心也大打折扣，都在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場交易的活躍度。

為解決房地產(chǎn)爛尾樓問題，進一步促進保交樓和穩(wěn)定樓市發(fā)展，不僅國家層面在推進試點現(xiàn)房銷售，與此同時也有越來越多的消費者建議直接取消預(yù)售制。就當前房地產(chǎn)形式而言，現(xiàn)售制度真的能替代預(yù)售制嗎？未來商品房銷售模式又將走向何方？

預(yù)售制VS現(xiàn)售制，房地產(chǎn)多方利益交鋒

房地產(chǎn)預(yù)售制最早源自香港的賣樓花制度，自1994年引入內(nèi)地后，已沿用近三十年。預(yù)售制是地產(chǎn)開發(fā)商將還未開始建設(shè)或正在建設(shè)中的房屋出售給購房者，由購房人預(yù)先支付定金或房款。當前預(yù)售制是內(nèi)地商品房銷售的主流模式，不過，隨著房地產(chǎn)市場進入存量發(fā)展階段，近幾年預(yù)售制的弊端逐漸凸顯，購房者對推進現(xiàn)售制的呼聲也越來越大。現(xiàn)售制即現(xiàn)房銷售制度，是開發(fā)商將建造完成并驗收合格的房屋出售給購房者，購房者支付購房款，簽訂買賣合同完成交易，目前，國內(nèi)多個地區(qū)也開始試點商品房現(xiàn)售制度。

其實不管是沿襲多年的預(yù)售制還是呼聲越來越高的現(xiàn)售制，兩種制度都是各有利弊，各有千秋，背后都是各方利益的交鋒和博弈。

預(yù)售制是一種更有利于房企開發(fā)商的銷售制度，房企在房屋建設(shè)周期前段就可以收到銷售款項，通過高周轉(zhuǎn)的方式提升房地產(chǎn)開發(fā)效率，推進自身規(guī)模擴張，也有助于促進房地產(chǎn)市場規(guī)模的快速發(fā)展。對于地方政府而言，預(yù)售制下房企開發(fā)商拿地積極性大，頻次高，對應(yīng)的土拍市場繁榮，政府財政收入也會持續(xù)增加。但對于購房者而言，預(yù)售制下，購房者不但要預(yù)先支付大量的購房款，還可能面臨房屋質(zhì)量與承諾不符、交房延期和樓盤爛尾等多種嚴重風險。

與預(yù)售制對應(yīng)，現(xiàn)售制是一種更傾向于購房者的銷售模式。這種模式下，購房者在購房時可實現(xiàn)“所見即所得”，能避免房屋質(zhì)量和爛尾樓等問題。但對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售無疑會增加拿地開發(fā)過程中的成本和資金壓力，對房企的資金流要求高，中小房企的競爭力會變?nèi)酰踔習惶蕴鼍帧５珡拈L期而言，現(xiàn)售制也會倒逼房地產(chǎn)企業(yè)制定更加長期的投資規(guī)劃，推動房地產(chǎn)市場從競速模式走向競合模式。對于政府而言，房企拿地門檻和開發(fā)成本的增加，會導致房企拿地熱情減弱，土拍市場不景氣，進而影響地方政府的財政收入。

“交錢不發(fā)貨“，預(yù)售制問題到底出在哪？

正如前文所說，預(yù)售制實施近30年，我們不能否認過去幾十年預(yù)售制對房地產(chǎn)市場發(fā)展和城市化進程做出的貢獻。商品房預(yù)售資金可以看作是房企融資的重要來源，解決了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，符合房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的成長期資金需求，促進了房企與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。但也同樣是因為預(yù)售制的存在，助推了房企鋌而走險通過“三高”模式進行盲目擴張的問題，預(yù)售制一定程度上成為了房地產(chǎn)市場交易端風險積累的蓄水池，政策層面稍加收緊或市場稍加波動，便會引發(fā)房企的資金斷裂，進而導致樓盤延期交付和停工等爛尾樓現(xiàn)象。

不過，對于爛尾樓現(xiàn)象，預(yù)售制只是其必要但不充分條件，我們可以通過對比同樣有預(yù)售制的香港和歐美國家的房地產(chǎn)市場來看下預(yù)售制的影響，香港與內(nèi)地預(yù)售制的區(qū)別在于，引入了律師協(xié)會作為監(jiān)管的第三方，在預(yù)售審核批準時，除了需政府獲批外，還增加了律師協(xié)會作為第三方監(jiān)管。付款方式方面，香港預(yù)售制付款可選擇按建筑期付款，在支付房款時，律師會定期在對按揭貸款合同涉及的各個工程節(jié)點進行確認后，才能按照合同支付相應(yīng)房款給房企，且律師行也會定期向購房者和按揭銀行公布資金使用情況，極大限度做到了資金用途信息透明。

美國和英國也類似，預(yù)售資金會存放在第三方監(jiān)管賬戶（律師賬戶或政府監(jiān)管部門賬戶）內(nèi)。在支付房款方面，英國的首付款一般在10%-25%，然后按照工程進度分階段付款，交房后結(jié)尾款，尾款占比至少是55%，且購房貸款通常在交房前幾個月才會通過申請，打到開發(fā)商賬戶。美國平均首付款比在12%左右，開發(fā)商在交房之前無法拿到購房者的預(yù)付款，開發(fā)商需從銀行獲得建筑貸款用以建造房屋，直至交房開發(fā)商才會拿到房款。

還有一些國家實施有預(yù)售房定金保全措施，如日本規(guī)定，針對購房者交納的訂金，開發(fā)企業(yè)需要向相關(guān)金融機構(gòu)交納擔保或保險金，只有對購房者制定了預(yù)售金擔保或保險，保證購房者的訂金不會打水漂，房企才可向政府申請預(yù)售和建筑許可。

對比國內(nèi)，國內(nèi)預(yù)售房的監(jiān)管主要托管在銀行，在購房者支付完首付款后，從銀行一次性貸款，并由銀行按照工程進度分段支付給開發(fā)商。不過，銀行只負責資金管理卻沒有監(jiān)管權(quán)，而負有監(jiān)管權(quán)的有關(guān)部門則缺少對項目進展進行直接管理的抓手，這導致預(yù)售資金監(jiān)管存在“灰色地帶”，會出現(xiàn)開發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商等利用監(jiān)管空隙，通過謊報工程進度、虛假發(fā)票等方式，提前預(yù)支預(yù)售資金挪作他用。因此，資金監(jiān)管機制的不完善和監(jiān)管權(quán)責的不匹配是國內(nèi)預(yù)售制的主要問題所在。

替代VS共存，全面戰(zhàn)爭難打響

其實，近幾年內(nèi)地房地產(chǎn)市場在商品房銷售模式上一直在進行探索和創(chuàng)新。比如在2021年以前，有些地方政府曾在土地出讓條件中設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件，其目的是為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，促進房企開發(fā)商理性拿地。2021年以后，相關(guān)部門鼓勵和推進現(xiàn)售試點主要在于解決和防范爛尾樓問題。目前，國內(nèi)多地已開始試點現(xiàn)售制，未來現(xiàn)售制是否會全面替代預(yù)售制？

筆者認為，當前現(xiàn)房銷售制度還并不能完全取代預(yù)售制，全面現(xiàn)售制還未到時機，“一刀切”現(xiàn)售制可能會導致因噎廢食。雖然現(xiàn)售制度能防范和解決爛尾樓問題，但完全推進現(xiàn)售制度對于當下多數(shù)的房企的流動性而言無疑是雪上加霜。短期來看，推廣現(xiàn)售制將使房企拿地成本和開發(fā)成本大幅上升，房企資金回籠周期拉長，資金流承壓加大，經(jīng)營風險敞口進一步被放大，不少龍頭房企當前資金鏈已經(jīng)十分緊張，更不用說中小房企了。另一方面，現(xiàn)售制促使開發(fā)商拿地成本增加，土拍市場交易活躍度會有所降低，一些依賴土地財政的地方政府收入也會受到會影響。同時，現(xiàn)售制帶來的成本端壓力或會導致房價的上漲。因此，短期內(nèi)現(xiàn)售制完全替代預(yù)售制還不合時宜，全面推進現(xiàn)售制還需循序漸進。

從長遠來看，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不均衡，地區(qū)分化明顯，因此采取何種銷售模式還需因地制宜、因時制宜。如對于人口凈流入的地區(qū)、城鎮(zhèn)化建設(shè)還存在較大增長空間的地區(qū)，可以繼續(xù)通過預(yù)售制推動房地產(chǎn)市場發(fā)展速度，提升資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率；而對于陷入存量市場、需求端走弱導致風險不斷積累的地區(qū)，則可適當擴大現(xiàn)售制范圍，保障市場長期健康發(fā)展。另外在經(jīng)濟繁榮期，參與各方風險偏好上升，預(yù)售制也更容易受到市場推崇，經(jīng)濟下行期，現(xiàn)售制則提供了一個高單價資產(chǎn)交易過程中有效規(guī)避風險的渠道。

此外，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬和提供更多通暢的融資渠道，進一步劃清各相關(guān)方的權(quán)責范圍，不斷提升資金監(jiān)管效率，也需要監(jiān)管部門持續(xù)進行引導建設(shè)。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關(guān)）

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