最近,身邊很多人都在考慮提前還房貸的事情,跟銀行線上申請還顯示預約名額已經滿了,需要聯系貸款行或銀行客戶經理,線下的還得等排隊登記,有的甚至排到了3個月以后,可見其火爆程度。
其實,提前還房貸,并不適合每個人,不是說人人都會撿到便宜,對于有的業主而言,可能是一個又一個的“坑”。
第一個坑:利息基本還完了,借款的期限利益卻沒享受到
(相關資料圖)
有的人還房貸等額本息、或者等額本金的,前期還的大部分都是利息,本金歸還得少之又少。
比如貸款50萬,30年總利息是50萬,但是當你都已經把利息還掉25萬的時候,這個時候如果只是考慮到利率下調,而提前還款,就沒多大意義了。
因為這個時候,后續的期限(比如說是20年),相當于利率是減半了甚至更低的(還剩25萬利息),貸款30年的期限利益,你之前都花了25萬去買了10年的期限。
如果這個時候提前還款,相當于25萬只買了從貸款到現在(10年)的期限利益,實際承擔的利率反而是更高的。
第二個坑:罰息、違約金
有的銀行貸款合同簽訂的時候,會約定一個提前還款的違約金等,這些加起來,有的會是一個月的利息,甚至幾個月的利息,加起來雖然不多,但卻是要從業主口袋里拿出來的這筆是實實在在的錢。
第三個坑:今天的錢,比明天的錢貴
其實,現在利率下調,也正是說明了,以前的錢是更貴的,購買力是更強的,要借到貴的錢,是需要承擔更高的利率的。
而未來利率下調,說明市場中流動的錢更多了,錢更便宜了,也就是常說的“錢變毛了”,物價上漲,購買力下降,這個時候,如果提前還款,相當于用今天比較貴的錢,去還了明天便宜的債。
其實,聰明的做法是當錢貴的時候,把錢從銀行借出來,當錢便宜的時候,再把錢還給銀行,也就是盡量延長貸款期限。
如果你手中還有現金,與其提前還款,還不如拿去鎖定今天的優質資產,等到未來貸款還完的時候,你手中的優質資產的衡量標準已經是水漲船高了,因為衡量標尺的水漲上來了。
真正適合提前還款的人是哪一類?
對于提前還款,其實真正適合的是那些月供壓力太大,對未來收入預期并不明朗的業主。
對于他們而言,未來也許很難保證能夠有持續的現金流覆蓋月供,避免斷供和資金鏈斷裂,逐漸降杠桿的這一類人,是適合提前還款減少壓力的。
雖然提前還款損害的是自己的貸款期限利益,但是與斷供和上征信、房子被拍賣、被列為失信被執行人的后果對比起來,只是兩害相權取其輕的權宜之計。
因此,提前還款之前,一定要想清楚自己的規劃和需求,完全沒有必要看到近兩年利率走低的現象,就慌不擇路連忙提前還款,要知道,LPR浮動利率是變化的,誰知道未來會不會利率再提高呢?
特別是在巨量印鈔的大環境下,未來水漲船高,然后為了控制熱度,又回升利率,回收釋放出來的流動性,是大概率事件,也就是錢沒那么值錢了。
只要手中的資金鏈還沒有達到崩潰的邊緣,只要月供還能按時還上不影響生活品質,其實還是應該靜觀其變,讓利率飛一會,兩三年后自然就見分曉。
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