每經(jīng)記者:陳利 每經(jīng)編輯:魏文藝
困境之下,俊發(fā)集團有限公司(以下簡稱俊發(fā)集團)不得不將到手的“果實”拱手相讓。
(資料圖片僅供參考)
日前,虹橋燦耀星城(原名為俊燦星城)官微發(fā)布公告稱,項目開發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實業(yè)有限公司(以下簡稱新徐涇城實業(yè))原投資持股股東之一云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司,已在今年1月將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司(以下簡稱燦輝投資發(fā)展)。
由此,新徐涇城實業(yè)的投資持股股東從此前的三家變?yōu)閮杉遥渲袪N輝投資發(fā)展持股90%,上海青浦區(qū)徐涇經(jīng)濟聯(lián)合社全資子公司持股10%,樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)椤昂鐦驙N耀星城”。
公開資料顯示,俊燦星城位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn),與虹橋國際機場的直線距離僅約5公里,其前身是徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項目。這個總投資額超百億元、改造面積528.7畝的舊改項目,不僅是俊發(fā)集團以舊改方式邁開全國化步伐的首個項目,也是其多年來在上海唯一成功落子的項目。
至此,“云南王”俊發(fā)集團宣告退出上海舊改市場。
然而,俊發(fā)集團面臨的難題還不止于此。
來源:虹橋燦耀星城官微
敗走上海
俊燦星城曾被俊發(fā)集團寄予厚望。
事實上,俊發(fā)集團很早就盯上了這個城改項目。借上海啟動第一批36個城中村改造項目的時機,俊發(fā)集團于2015年與上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司及燦輝投資發(fā)展簽署了城改項目合作框架,并成立了三家合資的新徐涇城實業(yè),作為城改項目開發(fā)主體。
2017年,新徐涇城實業(yè)與青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府正式簽約了上海徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項目合作協(xié)議。
2020年7月9日,該城改項目土地首次出讓,新徐涇城實業(yè)以13.49億元獲得約34畝商住地塊,標(biāo)志著俊發(fā)集團在上海的首個項目俊燦星城正式落地。彼時,據(jù)俊發(fā)集團官網(wǎng),該項目總投資101億元,總建筑面積約54萬平方米,項目回遷面積14萬平方米,地上可售面積21.67萬平方米。
2020年10月,新徐涇城實業(yè)再次以1.31億元競得項目8.8畝商辦用地;2021年6月,又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。
據(jù)房天下網(wǎng)站,2021年11月28日,俊燦星城首次開盤,503套房源開盤售罄,均價62500元/平方米,目前項目已完成包括回遷房在內(nèi)的幾個批次交付,整體均價穩(wěn)定在63000元/平方米。
對于是俊發(fā)集團入滬的首個項目,據(jù)云南房網(wǎng),2021年俊燦星城項目舉行品牌發(fā)布會時,俊發(fā)集團曾邀請云南多家媒體及業(yè)主前往上海,俊發(fā)也將該項目視作其輸出城改模式的典型。
然而,隨著2022年俊發(fā)集團陷入資金困境,旗下多個項目被曝停工,俊燦星城也不可避免地受到影響。2022年11月初,有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映,俊燦星城項目二期自2021年6月份疫情解封以來表演式假復(fù)工和施工進度極其緩慢,要求說明“預(yù)售資金是否可覆蓋二期后續(xù)施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項目等問題。
上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會于2022年11月25日答復(fù)稱,“經(jīng)核實,該項目目前正在正常施工中。項目預(yù)售資金使用規(guī)范、監(jiān)管賬戶資金充足。”
來源:人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”
在此之前的2022年7月,俊燦星城的開發(fā)建設(shè)單位新徐涇城實業(yè)也曾發(fā)表聲明,針對于項目二期首付款資金沒有進入監(jiān)管賬戶的傳言予以否認(rèn),并稱監(jiān)管賬戶資金充盈,有能力支撐項目正常開發(fā)、交付。
如今,隨著俊發(fā)集團的退出,不僅意味著其失去已經(jīng)拿地開發(fā)、進入售賣階段的俊燦星城項目,也意味著將失去其布局上海舊改市場7年來唯一成功落地的項目。
進退維谷
俊燦星城并非俊發(fā)唯一退出的舊改項目。
據(jù)記者了解,僅在其大本營昆明,2022年俊發(fā)集團就已先后退出了包括官渡區(qū)普自村、西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、五華區(qū)右營村三期等在內(nèi)的4個城改項目。
此外,有市場傳言稱,俊發(fā)在2022年初就有意轉(zhuǎn)讓廣州兩個舊改項目,但沒有找到合適的接盤方。企查查顯示,目前廣州藍山村、新街村兩個舊改項目公司廣州俊利地產(chǎn)和廣州匯俊地產(chǎn)的股權(quán)尚未發(fā)生變更。
俊發(fā)集團官網(wǎng)顯示,2019年9月,俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司,隨后于2020年至2021年正式成為廣州市增城區(qū)藍山村舊改項目、新街村舊改項目和佛山市順德區(qū)三元村舊改項目的合作企業(yè),總投資金額或超200億元。其中,廣州兩個舊改項目的合作方均為增城本土房企合匯集團。
不過雙方合作至今,廣州兩個舊改項目仍未有實質(zhì)性進展。根據(jù)2022年廣州舊改項目推進意見,這兩個舊改項目均屬于“繼續(xù)前期研究項目”名單,進度均處在片區(qū)策劃和實施方案編制階段,且片策方案尚未通過區(qū)城領(lǐng)會。
值得一提的是,盡管去年退出多個舊改項目,但2022年10月俊發(fā)集團卻聯(lián)合陜西國企——陜西建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱陜建地產(chǎn)),豪擲39.91億元買下西安三宗宅地。
而早在2018年,俊發(fā)集團就有意布局西安市場,并與陜西乾和實業(yè)有限公司(以下簡稱陜西乾和)簽訂合作協(xié)議,入手西安杜城村城市更新項目。2019年,俊發(fā)集團入股陜西乾和,持股60%,成為其最大股東。
2022年10月,西安杜城村項目工地大門緊閉 圖片來源:每日經(jīng)濟新聞(資料圖)
公開信息顯示,杜城村項目占地1792畝,總建筑面積510萬平方米,商業(yè)面積48萬平方米,總投資達247億元,是當(dāng)時西安雁塔區(qū)占地面積最廣、投資額最大的項目。2019年末,杜城村項目房屋征收工作正式啟動,2020年末,項目安置樓建設(shè)啟動。
而俊發(fā)集團新入手的這3宗宅地實際上是杜城村城改項目開發(fā)用地的一部分,不過3宗宅地的拿地主體卻分別是陜西實泰置業(yè)有限公司(以下簡稱實泰置業(yè))和陜西泰筑置業(yè)有限公司(以下簡稱泰筑置業(yè))。
據(jù)企查查,實泰置業(yè)由陜建地產(chǎn)和陜西乾和分別持股60%和40%,泰筑置業(yè)同樣由陜建地產(chǎn)和陜西乾和合資。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》2022年10月報道,陜西乾和工作人員表示,“俊發(fā)因為內(nèi)部資金的問題,已退出項目建設(shè),但具體情況不是很清楚。”彼時,記者在杜城村項目現(xiàn)場看到,工地大門緊閉,也沒有施工工人。
這也讓俊發(fā)進軍西安市場的情況變得撲朔迷離。
債務(wù)困局
成立于1998年的俊發(fā)集團,旗下業(yè)務(wù)涵蓋城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、建筑科技、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、酒店長租等領(lǐng)域。
據(jù)官網(wǎng),截至2021年8月,俊發(fā)集團共計開發(fā)城市更新項目61個(含在途),總安置48246戶。2019年,俊發(fā)集團以356.34億元的銷售額連續(xù)十年奪得云南樓市銷售冠軍,被冠以“云南王”的稱號。
2012年,俊發(fā)集團首次突破百億元銷售目標(biāo),在中指研究院發(fā)布的“2012年中國房地產(chǎn)銷售百億排行榜”中排名第52位。也是在這一年,俊發(fā)集團開始對外擴張之路,提出“由城市到區(qū)域、再到全國”的戰(zhàn)略。
2013年初,俊發(fā)地產(chǎn)提出了“5年千億”計劃:當(dāng)年即啟動20個項目,開工面積達到1000萬平方米,年銷售目標(biāo)200億元。按照每年75%的復(fù)合增長率計算,2018年俊發(fā)集團將實現(xiàn)1000億元的銷售目標(biāo)。
不過到了2016年,俊發(fā)集團的銷售額僅190億元,與千億目標(biāo)相去甚遠。于是在2017年,俊發(fā)集團提出新三年戰(zhàn)略作為補救,將“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”作為發(fā)展方向,要求接下來三年以每年30%的復(fù)合增長率穩(wěn)步提升,力爭2019年地產(chǎn)銷售達成500億元目標(biāo)。
2019年,俊發(fā)集團實現(xiàn)全口徑銷售528.4億元,但較2018年下滑約20億元。
2019年6月,俊發(fā)集團再次更新企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,啟動“最美云南計劃”,定位于“城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商”,用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā),計劃5年內(nèi)投資500億元,助力云南鄉(xiāng)村振興。
2022年6月,俊發(fā)集團啟動“最美云南計劃” 來源:俊發(fā)集團官網(wǎng)
不過,在一系列發(fā)展戰(zhàn)略之下,受行業(yè)大勢影響,俊發(fā)集團也出現(xiàn)流動性困難。
2022年3月,俊發(fā)集團子公司地產(chǎn)項目信托產(chǎn)品便尋求展期。為了展期成功,俊發(fā)還將延期一年內(nèi)的收益上浮1%,并追加了昆明三宗土地使用權(quán)作為信托計劃抵押物。但最終這筆原應(yīng)于2022年4月23日到期的2.19億元信托貸款未能兌付,且展期方案未獲通過。
此前的2022年2月28日,惠譽將俊發(fā)地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”,展望“負(fù)面”;同時,還將俊發(fā)地產(chǎn)的高級無抵押評級以及Power Best Global Investments Limited的未償債券評級從“B+”下調(diào)至“B-”,回收率評級“RR4”。俊發(fā)對此回應(yīng)稱“公司評級下滑是普遍現(xiàn)象”“不存在兌付壓力,目前按時償付本息”。
面對持續(xù)緊張的資金壓力,多年未公開露面的俊發(fā)集團創(chuàng)始人李俊不得不親自出席2022年4月底召開的業(yè)主媒體溝通會,并當(dāng)面承認(rèn)了公司處于流動性困難。李俊表示,俊發(fā)集團正在和多家大型央企、國企對接項目合作、資產(chǎn)處置等事宜,預(yù)計將回籠上百億元資金,回籠的資金足夠覆蓋當(dāng)年所有的工程支付和還本付息。
然而,談判似乎并不順利。
到了2022年底,俊發(fā)集團公告稱,由于宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、金融環(huán)境等不利因素影響,預(yù)計無法償付“HKJFPC 11 12/24/22”到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息,處于實質(zhì)性違約狀態(tài)。該筆票據(jù)發(fā)行于2020年,存續(xù)規(guī)模2.37億美元,票息11%,于2022年12月24日到期
與此同時,俊發(fā)集團欲通過銷售來促進資金回籠的做法亦受阻。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年俊發(fā)集團實現(xiàn)全口徑銷售金額為116億元,同比下跌76.19%,行業(yè)排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。在大本營云南,2022年俊發(fā)全年銷售額為55.94億元,同比下滑68.46%,首次跌落榜首,被碧桂園(64.92億元)和萬科(59.61億元)超越。克而瑞在報告中指出,俊發(fā)跌落榜首的原因是受到項目停工的影響。
俊發(fā)在2022年云南房企銷售榜上排在第三位 來源:克而瑞
此外,截至2022年6月末,俊發(fā)集團的總資產(chǎn)為1534.26億元,總負(fù)債1227.61億元,凈資產(chǎn)306.65億元,資產(chǎn)負(fù)債率80.01%。其中,流動負(fù)債約為1009億元,占比超82%;一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債232.34億元,而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅約24.56億元。
針對目前公司債務(wù)、資產(chǎn)處置和經(jīng)營情況等問題,《每日經(jīng)濟新聞》記者多次聯(lián)系了俊發(fā)集團方面,但截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。
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