退出上海百億舊改項目，能否緩解“云南王”俊發(fā)集團的資金困局？

每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：魏文藝

困境之下，俊發(fā)集團有限公司（以下簡稱俊發(fā)集團）不得不將到手的“果實”拱手相讓。

(資料圖片僅供參考)

日前，虹橋燦耀星城（原名為俊燦星城）官微發(fā)布公告稱，項目開發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實業(yè)有限公司（以下簡稱新徐涇城實業(yè)）原投資持股股東之一云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司（以下簡稱燦輝投資發(fā)展）。

由此，新徐涇城實業(yè)的投資持股股東從此前的三家變?yōu)閮杉遥渲袪N輝投資發(fā)展持股90%，上海青浦區(qū)徐涇經(jīng)濟聯(lián)合社全資子公司持股10%，樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)椤昂鐦驙N耀星城”。

公開資料顯示，俊燦星城位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，與虹橋國際機場的直線距離僅約5公里，其前身是徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項目。這個總投資額超百億元、改造面積528.7畝的舊改項目，不僅是俊發(fā)集團以舊改方式邁開全國化步伐的首個項目，也是其多年來在上海唯一成功落子的項目。

至此，“云南王”俊發(fā)集團宣告退出上海舊改市場。

然而，俊發(fā)集團面臨的難題還不止于此。

來源：虹橋燦耀星城官微

敗走上海

俊燦星城曾被俊發(fā)集團寄予厚望。

事實上，俊發(fā)集團很早就盯上了這個城改項目。借上海啟動第一批36個城中村改造項目的時機，俊發(fā)集團于2015年與上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司及燦輝投資發(fā)展簽署了城改項目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實業(yè)，作為城改項目開發(fā)主體。

2017年，新徐涇城實業(yè)與青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府正式簽約了上海徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項目合作協(xié)議。

2020年7月9日，該城改項目土地首次出讓，新徐涇城實業(yè)以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標(biāo)志著俊發(fā)集團在上海的首個項目俊燦星城正式落地。彼時，據(jù)俊發(fā)集團官網(wǎng)，該項目總投資101億元，總建筑面積約54萬平方米，項目回遷面積14萬平方米，地上可售面積21.67萬平方米。

2020年10月，新徐涇城實業(yè)再次以1.31億元競得項目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

據(jù)房天下網(wǎng)站，2021年11月28日，俊燦星城首次開盤，503套房源開盤售罄，均價62500元/平方米，目前項目已完成包括回遷房在內(nèi)的幾個批次交付，整體均價穩(wěn)定在63000元/平方米。

對于是俊發(fā)集團入滬的首個項目，據(jù)云南房網(wǎng)，2021年俊燦星城項目舉行品牌發(fā)布會時，俊發(fā)集團曾邀請云南多家媒體及業(yè)主前往上海，俊發(fā)也將該項目視作其輸出城改模式的典型。

然而，隨著2022年俊發(fā)集團陷入資金困境，旗下多個項目被曝停工，俊燦星城也不可避免地受到影響。2022年11月初，有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，俊燦星城項目二期自2021年6月份疫情解封以來表演式假復(fù)工和施工進度極其緩慢，要求說明“預(yù)售資金是否可覆蓋二期后續(xù)施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項目等問題。

上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會于2022年11月25日答復(fù)稱，“經(jīng)核實，該項目目前正在正常施工中。項目預(yù)售資金使用規(guī)范、監(jiān)管賬戶資金充足。”

來源：人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”

在此之前的2022年7月，俊燦星城的開發(fā)建設(shè)單位新徐涇城實業(yè)也曾發(fā)表聲明，針對于項目二期首付款資金沒有進入監(jiān)管賬戶的傳言予以否認(rèn)，并稱監(jiān)管賬戶資金充盈，有能力支撐項目正常開發(fā)、交付。

如今，隨著俊發(fā)集團的退出，不僅意味著其失去已經(jīng)拿地開發(fā)、進入售賣階段的俊燦星城項目，也意味著將失去其布局上海舊改市場7年來唯一成功落地的項目。

進退維谷

俊燦星城并非俊發(fā)唯一退出的舊改項目。

據(jù)記者了解，僅在其大本營昆明，2022年俊發(fā)集團就已先后退出了包括官渡區(qū)普自村、西山區(qū)船房村、西山區(qū)沙地村、五華區(qū)右營村三期等在內(nèi)的4個城改項目。

此外，有市場傳言稱，俊發(fā)在2022年初就有意轉(zhuǎn)讓廣州兩個舊改項目，但沒有找到合適的接盤方。企查查顯示，目前廣州藍山村、新街村兩個舊改項目公司廣州俊利地產(chǎn)和廣州匯俊地產(chǎn)的股權(quán)尚未發(fā)生變更。

俊發(fā)集團官網(wǎng)顯示，2019年9月，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，隨后于2020年至2021年正式成為廣州市增城區(qū)藍山村舊改項目、新街村舊改項目和佛山市順德區(qū)三元村舊改項目的合作企業(yè)，總投資金額或超200億元。其中，廣州兩個舊改項目的合作方均為增城本土房企合匯集團。

不過雙方合作至今，廣州兩個舊改項目仍未有實質(zhì)性進展。根據(jù)2022年廣州舊改項目推進意見，這兩個舊改項目均屬于“繼續(xù)前期研究項目”名單，進度均處在片區(qū)策劃和實施方案編制階段，且片策方案尚未通過區(qū)城領(lǐng)會。

值得一提的是，盡管去年退出多個舊改項目，但2022年10月俊發(fā)集團卻聯(lián)合陜西國企——陜西建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱陜建地產(chǎn)），豪擲39.91億元買下西安三宗宅地。

而早在2018年，俊發(fā)集團就有意布局西安市場，并與陜西乾和實業(yè)有限公司（以下簡稱陜西乾和）簽訂合作協(xié)議，入手西安杜城村城市更新項目。2019年，俊發(fā)集團入股陜西乾和，持股60%，成為其最大股東。

2022年10月，西安杜城村項目工地大門緊閉 圖片來源：每日經(jīng)濟新聞（資料圖）

公開信息顯示，杜城村項目占地1792畝，總建筑面積510萬平方米，商業(yè)面積48萬平方米，總投資達247億元，是當(dāng)時西安雁塔區(qū)占地面積最廣、投資額最大的項目。2019年末，杜城村項目房屋征收工作正式啟動，2020年末，項目安置樓建設(shè)啟動。

而俊發(fā)集團新入手的這3宗宅地實際上是杜城村城改項目開發(fā)用地的一部分，不過3宗宅地的拿地主體卻分別是陜西實泰置業(yè)有限公司（以下簡稱實泰置業(yè)）和陜西泰筑置業(yè)有限公司（以下簡稱泰筑置業(yè)）。

據(jù)企查查，實泰置業(yè)由陜建地產(chǎn)和陜西乾和分別持股60%和40%，泰筑置業(yè)同樣由陜建地產(chǎn)和陜西乾和合資。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》2022年10月報道，陜西乾和工作人員表示，“俊發(fā)因為內(nèi)部資金的問題，已退出項目建設(shè)，但具體情況不是很清楚。”彼時，記者在杜城村項目現(xiàn)場看到，工地大門緊閉，也沒有施工工人。

這也讓俊發(fā)進軍西安市場的情況變得撲朔迷離。

債務(wù)困局

成立于1998年的俊發(fā)集團，旗下業(yè)務(wù)涵蓋城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、建筑科技、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、酒店長租等領(lǐng)域。

據(jù)官網(wǎng)，截至2021年8月，俊發(fā)集團共計開發(fā)城市更新項目61個（含在途），總安置48246戶。2019年，俊發(fā)集團以356.34億元的銷售額連續(xù)十年奪得云南樓市銷售冠軍，被冠以“云南王”的稱號。

2012年，俊發(fā)集團首次突破百億元銷售目標(biāo)，在中指研究院發(fā)布的“2012年中國房地產(chǎn)銷售百億排行榜”中排名第52位。也是在這一年，俊發(fā)集團開始對外擴張之路，提出“由城市到區(qū)域、再到全國”的戰(zhàn)略。

2013年初，俊發(fā)地產(chǎn)提出了“5年千億”計劃：當(dāng)年即啟動20個項目，開工面積達到1000萬平方米，年銷售目標(biāo)200億元。按照每年75%的復(fù)合增長率計算，2018年俊發(fā)集團將實現(xiàn)1000億元的銷售目標(biāo)。

不過到了2016年，俊發(fā)集團的銷售額僅190億元，與千億目標(biāo)相去甚遠。于是在2017年，俊發(fā)集團提出新三年戰(zhàn)略作為補救，將“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”作為發(fā)展方向，要求接下來三年以每年30%的復(fù)合增長率穩(wěn)步提升，力爭2019年地產(chǎn)銷售達成500億元目標(biāo)。

2019年，俊發(fā)集團實現(xiàn)全口徑銷售528.4億元，但較2018年下滑約20億元。

2019年6月，俊發(fā)集團再次更新企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，啟動“最美云南計劃”，定位于“城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商”，用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā)，計劃5年內(nèi)投資500億元，助力云南鄉(xiāng)村振興。

2022年6月，俊發(fā)集團啟動“最美云南計劃” 來源：俊發(fā)集團官網(wǎng)

不過，在一系列發(fā)展戰(zhàn)略之下，受行業(yè)大勢影響，俊發(fā)集團也出現(xiàn)流動性困難。

2022年3月，俊發(fā)集團子公司地產(chǎn)項目信托產(chǎn)品便尋求展期。為了展期成功，俊發(fā)還將延期一年內(nèi)的收益上浮1%，并追加了昆明三宗土地使用權(quán)作為信托計劃抵押物。但最終這筆原應(yīng)于2022年4月23日到期的2.19億元信托貸款未能兌付，且展期方案未獲通過。

此前的2022年2月28日，惠譽將俊發(fā)地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”；同時，還將俊發(fā)地產(chǎn)的高級無抵押評級以及Power Best Global Investments Limited的未償債券評級從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評級“RR4”。俊發(fā)對此回應(yīng)稱“公司評級下滑是普遍現(xiàn)象”“不存在兌付壓力，目前按時償付本息”。

面對持續(xù)緊張的資金壓力，多年未公開露面的俊發(fā)集團創(chuàng)始人李俊不得不親自出席2022年4月底召開的業(yè)主媒體溝通會，并當(dāng)面承認(rèn)了公司處于流動性困難。李俊表示，俊發(fā)集團正在和多家大型央企、國企對接項目合作、資產(chǎn)處置等事宜，預(yù)計將回籠上百億元資金，回籠的資金足夠覆蓋當(dāng)年所有的工程支付和還本付息。

然而，談判似乎并不順利。

到了2022年底，俊發(fā)集團公告稱，由于宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、金融環(huán)境等不利因素影響，預(yù)計無法償付“HKJFPC 11 12/24/22”到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息，處于實質(zhì)性違約狀態(tài)。該筆票據(jù)發(fā)行于2020年，存續(xù)規(guī)模2.37億美元，票息11%，于2022年12月24日到期

與此同時，俊發(fā)集團欲通過銷售來促進資金回籠的做法亦受阻。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年俊發(fā)集團實現(xiàn)全口徑銷售金額為116億元，同比下跌76.19%，行業(yè)排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。在大本營云南，2022年俊發(fā)全年銷售額為55.94億元，同比下滑68.46%，首次跌落榜首，被碧桂園（64.92億元）和萬科（59.61億元）超越。克而瑞在報告中指出，俊發(fā)跌落榜首的原因是受到項目停工的影響。

俊發(fā)在2022年云南房企銷售榜上排在第三位 來源：克而瑞

此外，截至2022年6月末，俊發(fā)集團的總資產(chǎn)為1534.26億元，總負(fù)債1227.61億元，凈資產(chǎn)306.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.01%。其中，流動負(fù)債約為1009億元，占比超82%；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債232.34億元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅約24.56億元。

針對目前公司債務(wù)、資產(chǎn)處置和經(jīng)營情況等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者多次聯(lián)系了俊發(fā)集團方面，但截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

關(guān)鍵詞： 俊發(fā)集團 舊改項目