到期未付債務超460億!陽光城能走出困境嗎?

    來源: 侃見財經2023-02-17 10:55:48
      

    距離“三支箭”發出已經過去了3個多月,整個地產行業都在逐漸回暖。

    不過對于陽光城來說,這家千億房企、曾經的行業黑馬,卻仍在為龐大的債務而煩惱。

    2月9日,陽光城發布公告稱,截至公告發布日,公司已到期未支付的債務(包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等)本金合計金額460.18億元。


    【資料圖】

    460.18億,顯然不是小數目;而除了債務違約之外,陽光城的經營狀況同樣不樂觀。

    1月31日,陽光城披露了2022年的業績預告,根據財報預告顯示,2022年全年,陽光城預計實現凈利潤為虧損80-110億,扣非凈利潤則為虧損91億-121億,和去年同期的凈利潤虧損69.52億、扣非凈利潤虧損96.01億相比,虧損呈現逐步擴大的趨勢。

    從財報來看,截至去年三季度,陽光城的總負債仍高達2985億,資產負債率則達到了90.05%。一邊是越滾越大的負債和違約債務,另一邊則是不斷擴大的虧損,面對負債和虧損帶來的雙重壓力,已經爆發債務危機一年多的陽光城,還有能力走出困境嗎?

    陽光城,“狂飆”的行業黑馬

    激蕩的房地產行業,輪流上演著黑馬和奇跡的故事。

    在龐大的房地產市場中,“閩系派”無疑是一個較為獨特的存在。憑借著“敢打敢拼”的精神,“閩系派”中出現過許多的黑馬和奇跡,像以福州為中心的“北派”房企——融信、金輝、陽光城,還有以廈門為中心的“南派”房企——世茂、建發、中駿。

    而今天要介紹的陽光城,其實就是“閩系派”中典型的代表。據統計,在2006年時,陽光城還只是一家區域性的小房企,銷售額不過2億出頭;但到了13年后的2019年,陽光城的銷售額卻成功突破2000億大關,銷售額每年的平均增速超過70%,堪稱行業奇跡。

    那么,為何陽光城能做出如此彪悍的成績?這背后,自然離不開其激進的運作手法。

    回過頭來看,陽光城的崛起主要是從2012年開始。2012年3月,陽光城挖來了曾任職于華潤置地和龍湖地產的陳凱,其成為了集團的總裁,陽光城正式迎來了“陳凱時代”;此后,陽光城也將總部從福建遷到了上海,并開始走出福建、向全國大舉擴張。

    作為龍湖的老將,陳凱深諳地產運作的手法,在加盟之后,陽光城先是啟用了“高周轉+低成本”的運營策略,將項目從取地到開盤的周期逐漸縮短到6-9個月,然后又啟用了“股+債”的多元融資策略,對標萬科、恒大等龍頭企業,提升有息負債占比。

    幾次策略調整過后,陽光城迎來了第一輪“狂飆”:2012—2015年,陽光城的銷售額就從最初的20億出頭飆升到了200億,不過短短三年就翻了十倍,=速度之快令人咋舌。

    2016年,已經創造了行業神話的陳凱離開了陽光城,“陳凱時代”正式落下帷幕,正當大家以為陽光城要慢下來的時候,沒想到僅僅過去幾個月,陽光城又挖來了碧桂園的兩名大將——吳建斌和朱榮斌,而陽光城則正式進入“雙斌時代”。

    作為碧桂園的老將,吳建斌和朱榮斌將碧桂園的高周轉模式帶到了陽光城,其先是定下了“3+1+X”的擴張策略,開始向二、三線城市進軍,然后又通過招拍掛、收并購、一級整理、三舊改造、產城融合等多方式獲取優質土地,成為了行業中聞名的“地皮收割機”。

    憑借著更加激進的運作手法,陽光城再一次迎來了突破。2018年9月,陽光城銷售額首次突破了千億大關,成為了千億房企中的一員,當年累計銷售額來到了1628億;而到了2019年,陽光城銷售額更是突破了2000億大關,全年的銷售額達到2110.31億元。

    險資“反水”,引爆債務危機

    2020年是許多房企發生“轉折”的一年,而陽光城也正是從這一年走向衰落。

    當時,地產行業最蓬勃發展的階段已經過去,隨著“三道紅線”的出臺,行業監管趨嚴,再加上疫情的影響,房地產行業“一夜入冬”,恒大、融創等巨頭都陸續出現債務危機。

    面對這種情況,朱榮斌決定給陽光城上了一道“保險”,拉來了險資——泰康系。

    2020年9月,陽光城的第二大股東上海嘉聞將5.55億股的股份轉讓給了泰康系,約占總股本的13.53%,其中,泰康人壽受讓8.53%股份,泰康養老受讓5%股份,股份轉讓單價為6.09元/股,交易金額合計33.78億元,康泰系一躍成為陽光城的第二大股東。

    從動機來看,朱榮斌拉來泰康系的意圖其實非常明顯——隨著行業監管趨嚴,融資越發艱難,引入康泰人壽不但可以拓展融資渠道,而且雙方的合作還能帶來更大的利益。

    不過,康泰人壽自然也是為利而來,雙方在合作時不但簽署了協議,陽光城需保證每年至少進行一次現金分紅,分紅金額不得少于可分配利潤的30%,此外還有業績對賭:陽光城前五年承諾每年平均增長率不低于15%,第6-8年年增長率不低于10%,第9-10年年增長率不低于5%,若未達到業績要求,由控股股東將差額部分補償給上市公司。

    實際上,當時的陽光城已經成長到了一定的體量,想要達到平均增長率不低于15%的目標難度很大,但讓人沒有想到,陽光城不僅僅是增速不達標,而是出現了業績嚴重虧損的情況——2020年第三季度,陽光城扣非凈利潤虧損了17.52億元,業績雷已然炸響。

    業績的突然變臉,直接引發了公開的“戰火”。當時,來自泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立對陽光城《2021年第三季度報告》提出異議,并投反對票,要求對經營惡化作出解釋,而陽光城也遭遇了“股債雙殺”,隨后開始逐漸出現債務危機,資金鏈越發緊張。

    回過頭來看,截至2022年三季度,曾被陽光城視為保險和“神隊友”的康泰系早已經消失在了十大流通股東名單之中,但被“拋棄”的陽光城如今卻深陷困境,不但連續兩年出現了巨額的虧損,還爆發了嚴重的債務危機。

    總負債達2985億,陽光城能走出困境嗎?

    去年11月,隨著恢復上市融資的“第三支箭”落地,行業開始逐步回暖。

    不過,對于陽光城這家曾經的千億房企來說,雖然外部的環境在逐漸好轉,但面對龐大的債務壓力以及越發嚴重的虧損情況,想要渡過難關卻依舊十分的困難。

    2月9日,陽光城發布公告稱,截至公告發布日,公司已到期未支付的債務(包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等)本金合計金額460.18億元;而在違約負債之外,截至去年三季度,陽光城的總負債高達2985億,資產負債率更是達到90.5%。

    近3000億的總負債,對于當前身處困境的陽光城來說,無疑是壓在頭上的一座大山。

    值得一提的是,在這2985億的總負債中,流動負債為2712億,其中短期借款為42.59億,應付票據及應付賬款為287.7億,一年內到期的非流動負債為495.4億,三者合計超過了800億;而同期,陽光城的貨幣資金卻僅為103.8億,資金缺口巨大,

    而除了越滾越大的負債之外,陽光城的經營狀況同樣也不樂觀。

    1月31日,陽光城披露了2022年的業績預告,根據財報預告顯示,2022年全年,陽光城預計實現凈利潤為虧損80-110億,而在2021年,陽光城的凈利潤就已經虧損了69.52億,若按照2022年虧損80億來計算,短短兩年時間,陽光城累計虧損達到了150億。

    當然,面對龐大的債務壓力,陽光城也并非沒有做過努力。去年5月,陽光城將所持永康眾泰小鎮股權以57億轉讓給濱江集團,雖然樓面價格對比周邊低了一半,但陽光城卻還是選擇“忍痛割肉”;除了轉讓項目和物業之外,陽光城的老板林騰蛟還以打對折的價格,將上市公司龍凈環保總股本的15.02%以17.34億對價轉讓給紫金礦業。

    不過,面對龐大的債務,這些資金顯然遠遠不夠,這些自救行動最終都是以失敗告終。

    在2月9日的債務違約公告,陽光城表示,公司為化解債務風險,正全力協調各方積極籌措資金,商討多種方式解決相關問題;同時,公司將在地方政府和金融監管機構的大力支持、積極協調下,制定短中長期綜合化解方案,積極解決當前問題。

    很顯然,面對債務危機,陽光城并沒有選擇“躺平”,但面對龐大的負債,陽光城想要走出困境卻依舊困難重重。

    關鍵詞: 走出困境 資產負債率

    責任編輯:sdnew003

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