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2023年2月8日，2023齊魯（濟南）春季房展會開幕。當天，購房者在展示交易會現場了解房屋信息。圖/新華社
近日，住房按揭貸款最高可貸到多少歲的話題受到廣泛關注。繼南寧房貸年齡期限可延長至80歲的消息曝出后，成都、上海等城市傳出“最高可貸到90歲、95歲”的消息持續發酵。
目前越來越明朗的是，這是一些開發商進行促銷的噱頭。所謂的房貸年齡期限可延長至80歲乃至100歲的說法，其實是指住房按揭貸款的借款人年齡期限與貸款期限的總和的理論極值。而借款人年齡不超過70歲的規定并沒突破，即借款人只要不超過70歲，是具有在銀行獲得按揭貸款資格的，但銀行是否愿意貸款，及給予其多長期限的貸款等，還是需看其抵押擔保物、第一第二還款來源等因素。
(資料圖片僅供參考)
此外，這一話題容易被混淆之處是，將最長可貸至多少歲的產品，與接力貸劃上等號。兩者確實頗為相似，但在法律上有本質差異。前者的借款主體是低于70歲的中老年人，而接力貸可看作是一種個人集合貸，即法律上的償付義務人是多個具有獨立信用的自然人，其本質上是一種身份借用。
不過，客觀地講，被曝光的這些按揭貸款產品，具有還權于市場的效用。畢竟，借款人年齡期限與貸款期限總和的提高，讓很多臨近70歲的老人有了更多購房的機會，有助于擴大購房者范圍，為房市引入更多購房生力軍，為中老年人提高負債杠桿提供便利，并整體上提高了房市的交易自由度。
當然，這些金融產品在市場中能否得到有效推進，取決于市場各方的博弈。就銀行來說，這意味著風險資產結構和要素都發生顯著變化，如何對這類按揭貸款進行定價，如何制定針對性風險政策和風險緩釋政策，都需做相應調整。
當前房地產已經步入了周期的右側，房地產這一風險資產的價值面臨系統性重估壓力，基于房租或虛擬房租的現金流貼現（DCF）定價，將逐漸成為房地產重估定價的主驅動條件。
這預示著當前房市已然進入買方市場，房地產的投資和財富儲存功能將逐漸退場，基投資和財富儲存進行房地產投資將面臨投資收益不匹配風險。這也是借款人年齡和貸款期限總和提高的現實背景。
但必須警示的是，這一措施盡管為中老年人獨立在銀行貸款提供交易便利，其最大風險是流動性風險。畢竟，借款人身體的健康管理將是其收入現金流的巨大不確定風險，同時中老年人的財富儲存方式主要以房產為主，隨著房市進入買方市場，其財富的現金流貼現能力變弱，不動產抵押質押容易出現不足值等，這些都將影響其對新增負債的償付能力，即一旦現金流斷裂，很容易將自身陷入債務困境。
因此，每個人需與過往的傳統房產投資思路做個最好的告別，基于房租或虛擬房租的現金流貼現對房地產進行風險定價評估，并基于自身風險可承載能力調整其風險偏好，當好個人風險的第一責任人。
就銀行來說，這意味著風險資產結構和要素都發生顯著變化，如何對這類按揭貸款進行定價，如何制定針對性風險政策和風險緩釋政策，都需做相應調整。銀行需要從風險管理的角度做好借款人適當性管理，把好金融產品和服務的風險關。
每個人都做好自身風險的第一責任人，銀行等金融機構開發更多基于風險管控的金融衍生工具，市場才能有效消化吸收可能出現的風險，房地產行業才能真正實現穩定健康發展。
編輯/遲道華
校對/劉越
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