最近關(guān)于房貸的話題不斷,尤其是各城市房貸還款年齡上限不斷創(chuàng)下記錄。
今天更有“百歲貸”沖熱搜,引得網(wǎng)友調(diào)侃,堪稱“貸貸相傳”、“千秋萬貸”。
可見有些城市,為了賣房不斷突破營銷底線,就差徹底放開限購了。
(資料圖片)
不過在深圳,依舊是“嚴(yán)”聲一片。
深圳出手整頓經(jīng)營貸
已有銀行停辦相關(guān)業(yè)務(wù)
近一段時(shí)間,受房貸利率不斷下行、居民家庭收入狀況及預(yù)期未修復(fù)等影響,居民提前還貸熱度逐漸走高,在國內(nèi)多個(gè)城市上演。
深圳也不例外,想提前還貸,很多銀行都得排隊(duì)2-3個(gè)月。
在這龐大的還款隊(duì)伍中,既有人因?yàn)楝F(xiàn)金流充裕,卻無處獲得更好的收益而考慮提前還貸;也有一部分人,是為了將房貸轉(zhuǎn)為成本更低的經(jīng)營貸。
不過深圳已經(jīng)開始在堵漏洞,據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道,因近期低成本經(jīng)營貸置換房貸操作增多,監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行,要求加強(qiáng)合規(guī)審查。
@深圳買房計(jì)劃 求證了解到,目前雖四大行還未有動(dòng)作,但已大概有4家股份制銀行暫停審批存量房貸用戶的經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸申請(qǐng)。
也就是說,針對(duì)上一手是住宅按揭的,部分銀行不接單了。
按照常規(guī)流程,申請(qǐng)轉(zhuǎn)經(jīng)營貸,需要先向銀行提出申請(qǐng),銀行審批后會(huì)出批復(fù),類似常規(guī)房貸的“貸款承諾函”,拿到之后業(yè)主再進(jìn)行贖樓,贖樓完成后,銀行再發(fā)放經(jīng)營貸。
如果銀行暫停審批,相當(dāng)于在第一步就暫停了。
不過,也有機(jī)構(gòu)人士表示由于目前比較少銀行執(zhí)行,此舉或影響不大。
經(jīng)營貸的初衷是政府對(duì)小微、民營企業(yè)融資的支撐,各行紛紛拋出低息經(jīng)營貸,也一直被禁止流入房地產(chǎn)市場,但在“低息”誘惑下,該違規(guī)行為屢禁不止。
據(jù)了解,目前主流抵押產(chǎn)品利息年化普遍在3.6%-3.7%,部分低的可以去到3.4%及以下,深圳最低可以做到2.9%。
來自貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,截至1月31日,103個(gè)城市中首套房貸利率低于4.1%的城市共30個(gè),其中二線城市有8個(gè);首套房貸利率降至3.7%的城市有4個(gè),目前為全國商貸利率最低水平,看起來非常友好。
只不過這僅針對(duì)新增貸款,但是在過去兩三年買房的人,很多城市的房貸利率高達(dá)6%,和經(jīng)營貸利差比較大。
就深圳來說,前兩年購房的存量商貸年利率為5%左右,依然存在套利空間。
謹(jǐn)防套小利,惹大麻煩
經(jīng)營貸需警惕兩大風(fēng)險(xiǎn)
雖存在一定的套利空間,但經(jīng)營貸背后卻是隱藏的眾多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
首先便是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸不合規(guī)也不合法,面臨斷貸、抽貸、信用污點(diǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。
此外,轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的成本也是有的,可能很多時(shí)候只是表面劃算。
我們曾經(jīng)對(duì)經(jīng)營貸的成本進(jìn)行了測算,加上過橋資金、手續(xù)費(fèi)以及等后期維護(hù)的成本,有時(shí)候其降低利率成本的作用非常有限。
比如雖然為吸引客戶,金融機(jī)構(gòu)一般會(huì)授信推出10年期、20年期等較長周期產(chǎn)品, 但在實(shí)操中 ,經(jīng)營貸授信年限一般不超過三年,最長五年,依舊需要循 環(huán)授信。
授信到期前借款人需要全額歸還本金和利息,過橋資金的成本算下來也不少。
如果遇到政策調(diào)整,風(fēng)險(xiǎn)更是難以預(yù)估。
事實(shí)上,通過和深圳多個(gè)貸款中介了解,置換經(jīng)營貸的客戶多是為了降低二套房的首付比例 ,或者是為 了將自己還進(jìn)去的本金重新貸出來獲得現(xiàn)金流,單純?yōu)榱私档屠?的客戶比較少。
不過在當(dāng)下,為了換得現(xiàn)金流拉高杠桿,還是一個(gè)好的選擇嗎?
可能每個(gè)人答案不同,想必你也有自己的。
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