文|鄧浩志
今日,廣州公布了2023年首批集中供地清單(下圖),首批供應地塊共21宗,總建面300.28萬㎡,涉及廣州8個區域。其中番禺6宗、荔灣5宗、增城3宗、白云2宗、南沙2宗、天河1宗、花都1宗、從化1宗;越秀、海珠、黃埔三區暫無供應。
(資料圖片)
1、 供應地塊數量大幅增加。
整個2022年,廣州總共4輪集中供地,分別供應地塊數量為:18宗、14宗、20宗、6宗。繼續往前,2021年最后一輪集中供地,廣州總共也僅推出了17宗地塊。也就是說,此次供應21宗地塊,從宗地的數量看,是過去一年半時間,6輪集中供地當中,數量最多的一次。數量多可以解讀為需要更多的土地出讓金,但掛得多不等于就能賣得多。如果掛得多,流拍得也多,反而造成不好的市場預期。所以廣州這次掛出這么多地塊,應該是有信心的。至于信心從何而來?我們后面說。
2、優質地塊依然占主導地位。
本地土地供應,核心城區地塊占主導,其中荔灣區就有5宗地塊,天河、白云、番禺也都有位置不錯的地塊。在市場行情不好的時候,通常會推出更多城區的優質地塊,希望吸引更多的開發商參與競拍。雖然近期廣州樓市銷售情況有比較明顯的復蘇,但開發商拿地的熱情依然不算特別高,所以這次也不例外,希望通過好地塊吸引更多的參拍者。
3、最顯眼的反而是一批“冷門”區域地塊的出現。
曾經流拍比較多的增城區,過去幾輪土拍都明顯減少了供應,甚至停止了供應。但這次竟有兩塊增城宅地掛牌。同樣,前期樓市降溫比較明顯的花都、從化、南沙三個外圍區域也都有土地掛出。這個舉措,可能出于穩定各個區域土地供應,以穩住各區后續住宅供應量這個目的。畢竟,如果一個區域長時間沒有土地供應,就有可能造成因為可開發用地減少,從而導致可售住宅逐漸減少的情況。
另外,敢于推出更容易流拍的郊區地塊,說明廣州市對當前土地市場,乃至住宅市場的后市都比較有信心。一則,相關冷門區域地塊已經做了提前溝通,很可能已經有潛在買家。二則,廣州也會把對后市的信心,傳遞給潛在拿地的房企,以鼓勵他們出手。
至于什么才能提升潛在拿地企業的信心呢?無外乎兩樣,一是回暖的市場,二是即將出臺的重磅扶持政策。從目前情況看,市場開始回暖,但廣州的暖意尚不足夠。現在能夠鼓勵企業拿地的,或許只有重磅扶持政策這個預期。所以,接下來廣州有可能出臺支持樓市的重磅政策。
4、展望。
核心城區的地塊均不用特別擔心,這批“靚地”是不愁買家的,就算民企參與的積極性不高,像越秀、保利這批房企也是有可能出手的。而郊區地塊最終花落誰家,暫時很難判斷。畢竟地方國企不允許再兜底拿地了,而傳統房企對待這些高庫存區域又比較謹慎……最后是成交價,我認為目前房地產市場,尤其是土地市場仍然在底部運行,所以多數地塊溢價預期并不高,能全部或者大多數拍出已經算完成任務,部分核心地塊有所溢價,就已經很不錯了。相信多數地塊仍然是底價或底價附近成交。
(本文圖片來自網絡)
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