2023開年一個多月,去年一度登上熱搜的“提前還貸”再次上榜,甚至被冠以“報復性”的奪目字眼,刺激著從大疫三年中艱難走過來的國民神經。與去年不同,這次的提前還貸,人們似乎不再局限于口頭上的討論,而是采取了用腳投票的方式,實實在在跑到銀行窗口去辦理提前還貸的手續(xù)了。
一時間,集中式的提前還貸,讓銀行有點應接不暇。不少銀行開始提高還貸門檻,如線下申請、提前預約、每日限人數等,部分銀行的預約甚至排到了年中。而且這一趨勢,很快在全國一線和二線重點城市中形成話題效應。
(部分城市的提前還貸預約排隊時間,根據公開資料整理)
【資料圖】
1
存量與增量房貸利率的大幅利差,
是引發(fā)提前還貸潮的最后一根稻草
毫無疑問,房貸利率的下降,是提前還貸的直接觸發(fā)因素。但我們通常所說的降息,卻并非首要推手。為什么這么說呢?我們不妨從頭說起。
目前我國居民的房貸利率,從2020年8月31日之后,大多數居民(根據央行當時的數據,大約是92%)是選擇的是LPR(貸款市場報價利率)為基礎的浮動利率。
也就是說,大多數居民的房貸利率=LPR+加點數值
這個LPR,就是指央行發(fā)布的5年以上期限的LPR數值,每年有一次調整機會,多數居民都選擇的是每年1月1日,根據上一年12月份的市場報價確定。
而這個加點數值,在2020年末就已經確定。它是根據居民當時房貸的實際利率,與2020年12月份5年以上期限的LPR(4.65%)之間的差值確定。
在2018-2021年間,受政策調控和市場影響,不少買房人的房貸利率高達6%,按照這個數值,2020年時確定的加點數值就應該為1.35%。
那么,從風云突變的2022年走來,這兩個數值到底發(fā)生了什么變化?
先看5年以上期限的LPR。從央行每個月發(fā)布的公告當中,我們可以清楚地看到,截至2022年12月的數值(4.30%),與2021年12月(4.65%)相比,下降了0.35%,完整覆蓋了2022年內的3次降息過程。
再看加點數值。顯然,這個數值,對于一個具體的居民家庭來說,按道理就是一個常數,沒有變化。不過,這是對于存量房貸居民家庭而言的。
然而,房地產市場風向的急速轉向,就讓這個加點數值,成為本次提前還貸潮的核心焦點。
2023年1月5日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制,明確新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
這個下限,原先就定在LPR-0.20%。
上述文件一出,各地房貸的“降息潮”接踵而至。據諸葛找房數據研究中心不完全統(tǒng)計,截至今年1月30日,中國至少有30城下調首套房貸款利率下限,其中最低降至3.7%。這30個城市中,除蘭州外,其余29個城市房貸利率均已進入“3時代”。
也就是說,按照3.7%計算,這個利率相當于LPR-0.60%
回到存量房貸住戶視角,他們在2023年要執(zhí)行的房貸利率是LPR+1.35%
因此,在2023年,新增房貸和存量房貸的利率,相差最高差不多達到2%。
那么,這2%的利差,對月供的影響到底有多大?
下表比較1數據顯示,100萬的房貸,按照30年貸款期限,6%的年利率,等額本息法計算,月供是5996元,4%的月供是4774元,2%的利差對月供的影響約1221元,30年的影響金額達到44萬元。
這就是存量貸款住戶,在新的政策條件下,要面臨的與新增貸款住戶之間的差別。
(不同貸款額在不同貸款利率下的月還款額,按30年貸款期限,等額本息法計算)
再看2022年降息對存量貸款住戶的影響。
我們假設一個典型的存量貸款住戶貸款利率原先是6%,現在為5.65%,那么月供減少額為223元,30年的影響額約為8.0萬元,差不多是上面存量住戶與新增貸款住戶差異的五分之一。
也就是說,2022年全年降息產生的效應,顯然還不及新政策影響效應的五分之一,這就怪不得網上眾多的存量貸款住戶要“意難平”了。
2
投資產品真實收益率的下滑,
是提前還貸潮的本質推動力
對于提前還貸的存量居民家庭來說,手中終究是有一部分閑錢在手。是將這部分錢用在投資產品上,還是用在提前還貸上,終究是看這部分錢產生的投資收益,能否覆蓋節(jié)省的房貸利息。
然而,過往投資產品收益率的快速下滑,讓多數家庭不得不面臨重新選擇。
首先,大多數家庭熟悉的理財產品收益率,已是今非昔比。
如果十年以前,可以買到收益率10%的剛性兌換產品;
如果五年以前,可以買到收益率8%左右的理財產品;
疫情發(fā)生的三年前,可以買到6%左右的理財產品,卻要承受信暴雷風險;
如今,凈值化的理財產品,已經讓人不得不擔心還能否拿回本金。
顯然,5-6%的存量房貸利率,已經超過多數家庭通常所能投資產品利率上限。因此,對于這部分家庭而言,將手中余錢提前償還貸款,不失為一種新的變通理財方式。
考慮目前20萬大額存單1~3年的年化收益率位于2~4%之間,同時參考住房公積金貸款的利率3.1%,因此存量房貸利率至少是4%以上的客戶,才會有充足的動力去提前還貸。
其次,房價停漲,價差收益不再,真實租金收益偏低,讓財富效應光環(huán)消失。以往動輒兩位數升幅的房價普漲趨勢,掩蓋了房貸月供的壓力。由于財富效應,業(yè)主總可以認為房價漲的錢,永遠比自己付的月供多。
但從最近幾年來看,伴隨地產市場的調控,行業(yè)景氣大幅下滑,尤其是人口凈流出地區(qū)的地產市場,或者處于偏離真實剛需的偽文旅地產,可能面臨較大的真實供需矛盾,地產價格的潛在下降空間更大。
這些真實的市場現象,將會教育眾多的市場投資者,去更關注房地產的真實租金價值,而不僅僅是價差。不過令人遺憾的是,長期以來,多數城市的地產租金收益率長期徘徊在2%以下,這顯然無法彌補月供的缺口。
最后要提的,也是更為普遍的現象是,預期防御心理正在為提前還貸推波助瀾。為期三年的疫情管控,經濟增長預期前景尚不明晰,青年人失業(yè)率高企,讓身負房貸的業(yè)主,對未來家庭現金流入的穩(wěn)定性出現焦慮。
出于防御性心理機制,加入提前還貸的大軍,也是一種主動去杠桿,以犧牲短期流動性保障未來流動性的平衡安排。
3
提前還貸潮對銀行短期凈利潤影響有限,
但替代性資產荒問題突出
對銀行來說,“千方百計”延緩集中還貸的速度,無非是從維護自身商業(yè)利益角度出發(fā)。
那么,集中式的提前還貸潮,對商業(yè)銀行經營負面影響到底有多大?
在雪球上,有人通過對上市銀行報表的分析,模擬了提前還貸對上市銀行盈利能力的沖擊程度。我們可以先看一下。
這個模擬,有兩個前提:(1)存量房貸中的利率分布為2.8%~7.3%,且其分布符合正態(tài)分布,平均值為5.0%;(2)房貸利率高于平均值的人全部提前還貸,存量房貸還剩50%。
最后模擬的結論是什么呢?
如果高于平均利率的房貸全部提前還掉,房貸存量降低50%,平均利率下降50個基點,對銀行業(yè)績的影響大概為10%左右。對四大國有商業(yè)銀行的凈利潤影響大致在10%~15%之間。
因此僅僅從量化角度看,即使是極端的集中提前還貸情況,對上市銀行盈利影響并不像想象中的大。
(提前還貸潮對國內主要商業(yè)銀行凈利潤影響,雪球財經,xlmmmm的雪球專欄)
但是,如果考慮到商業(yè)銀行目前面臨的嚴重資產荒,提前還貸影響的長期負面性,仍是不可承受之重。個人房貸資產作為一種長期穩(wěn)定的生息資產,年化收益率高達5%~6%,個人違約風險低,要想在現有的經濟環(huán)境中,尋找對應的長期替代資產,無疑需要商業(yè)銀行具備更為高超的投資能力,挑戰(zhàn)性和風險性都極高。
4
提前還貸的退潮,
取決于存量房貸利率的博弈,
更取決于宏觀經濟的好轉
本次提前還貸潮的發(fā)生,源于新增房貸利率的快速下調引發(fā)。這樣的場景實際上在2008年全球金融危機時就出現過。
當時,國內為服務“保增長”的經濟目標,發(fā)布房貸新政:商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大位貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。當時新政策也僅適用于新增客戶,但央行開了口子,由商業(yè)銀行自主決定存量房貸客戶利率變化。
更為關鍵的是,當時由于同名轉按揭業(yè)務的存在,加上中小商業(yè)銀行對房貸客戶資源的激烈爭奪,當時針對新增客戶的七折優(yōu)惠很快擴大到了存量客戶。
然而,現在的情況出現兩個重大區(qū)別。
一方面,倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率同步的同名轉按揭業(yè)務,現在已經被監(jiān)管嚴令叫停,轉換渠道缺失。至于消費貸、經營貸置換存量房貸的變種操作,顯然也很難合規(guī);另一方面,個人住房貸款余額規(guī)模,已從不到2008年的不到3萬億膨脹到38.8萬億,利率調整產生的利益關系非可同日而語。
因此,存量房貸利率的下調呼聲,與商業(yè)銀行的利益取舍,將成為上層政策下一步的出發(fā)點。在此之前,提前還貸潮可能會持續(xù)一段時間。
當然,最后要指出的是,隨著2023年經濟復蘇希望的增加,投機機會和渠道的增多,預期投資收益率的升高,提前還貸潮的自然退卻,肯定是最喜聞樂見的一種結果。
正所謂:發(fā)展是解決一切問題的根本。
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關鍵詞: 房貸利率
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