廣州舊改,最近真的又動起來了。
(資料圖片)
并且還不是外圍偏遠片區的路人甲,而是分別位于一東一南的當紅炸子雞,老黃埔的新溪村、番禺萬博商圈旁的里仁洞村,合計改造用地超176萬㎡。
關于這兩個舊村,估計大家早已不陌生,但從最近各自的動態來看,看點還是不少,今年有望迎來實質性變化。
新溪:釋出12.8萬㎡商品房
日前,黃埔區府官網掛出了新溪村舊村改造項目實施方案(片區策劃)。
方案顯示,新溪舊改項目建新范圍共14.64公頃,東至烏涌、西至豐樂中路、南至黃埔東路、北至新安苑。
這個位置,北側一路之隔就是原黃埔區府,是老黃埔的C位,周邊配套也比較集中,并且東有萬科城市之光(文沖舊改),北有中鼎君和名城(橫沙舊改),是當地城市面貌連片提升的關鍵部分。
從方案所示的復建、融資地塊劃分方式可見,融資地塊位于臨近大沙地東路、豐樂中路的地段,是最靠近大沙東站(5號線+在建7號線)、主干道的位置。
靠大沙東站的融資居住用地1.85萬㎡,容積率4.66,計容建面約8.6萬㎡。臨近豐樂中路的融資商住用地,占地0.85萬㎡,容積率4.92,計容建面約4.2萬㎡。
整個項目的中間部分,主要是復建住宅+36班小學,環境會相對安靜一些。
對了,大家對它的關注較多,原因之一是其老黃埔C位,更重要的還要數華潤規劃在此打造的萬象系商業。
不過,規劃的萬象系商業屬于新溪片區的舊城改造范圍,大致在大沙地東路、豐樂路交匯處(原黃埔區青少年宮一帶),在舊村改造范圍以外的西北側,因此不在此次公示方案中。
△新溪片區改造效果圖
改造進度有望加快?
現場最新航拍可見,規劃萬象系商業用地大部分已平整。靠近新溪舊村的部分用地,目前正在如火如荼地建設7號線二期大沙東站,計劃今年竣工。
舊村方面,除了舊改項目展廳附近已騰出一片空地,其余區域放眼望去仍是一大片密密麻麻的握手樓,拆遷進度不明顯。
實際上,新溪村的舊改,自2021年2月公示舊村基礎數據就開始有實質性進展。
其后一年里,陸續完成城市更新展廳+樣板房建成投用、制定拆補方案+啟動私宅簽約、舊村首開區動工、引入華潤聯合體為合作企業等系列工作,進展神速。
而其后拆遷推進緩慢,其中一個原因是項目片策方案尚未獲批。如今方案終于公示,意味著新溪舊村改造有望加快刷新進度條。
走在村內,可見仍有部分人照常生活中,但主村道兩側已有不少貼上“已收樓 不得入內”的封條,或噴上了大紅“拆”字,估計不久后會連片開拆。
△部分已交樓房屋
至于村內原有的歷史建筑,新溪村社學將會原址保留,其余的3座黃氏祠堂、家塾將集中遷建至舊改范圍東南側,未來將形成一道頗有韻味的風景線。
△原址保留的新溪村社學
△新溪村歷史建筑集中遷建示意
文沖收官,新溪接棒
正如前面提到,新溪村東側隔一條河涌就是文沖舊改,即紅盤萬科城市之光,樓盤目前又是什么情況?
據了解,城市之光A8棟正在誠意登記中,預計近期開售。由于是整個項目最后一棟商品房,同時也更靠近文沖地鐵站,所以吹風價去到6萬-6.5萬/㎡。
也就是說,相近的地段內,萬科城市之光賣完之后,就要等華潤新溪項目接棒了。
里仁洞:今年約2.4億推進拆建
番禺方面,里仁洞則是《廣州市2023年重點建設項目計劃》中,區內唯一上榜的更新改造項目。
按照計劃,里仁洞村今年主要推進拆遷、集體物業及村民復建住宅建設,計劃年度投資2.4億元。
△部分重點舊改項目截圖
小前線到現場實探發現,全村已有冼馬彭莊片區率先開拆,目前主要是冼莊工業園、馬莊雷諾爾電氣廠房等集體物業。
其它私人住宅等建筑,暫未見有明顯動作,村民及當地居住的外來人員生活似乎未見影響,馬照跑、舞照跳。
△冼馬彭片區日常
不過,走在村內的主要道路上,還是能看到各種各樣舊改宣傳標語,都是旨在呼吁村民早日簽約交樓。
按照規劃,該片區改造后將配置96班完全中學、54班小學、綜合醫院等設施,提升周邊的配套服務水平。
另一方面,在興業大道與新光快速交匯處附近,首開復建區白地坑片區部分區域正處于基坑階段,順利的話將在2026年建成。
而整個里仁洞的舊改項目,用地范圍達162公頃,總建設量391.48萬㎡,當中包含總建面45.89萬㎡的346處公建配套,并預計可提供約120萬㎡產業建筑、創造約12萬個就業崗位,實現產城融合。
△里仁洞村改造效果圖(以最終批復為準)
更重要的是,舊改后除釋出部分商品住宅外,村民復建安置房也屬于“可轉國有”的性質,未來也可上市交易。
參照周邊在售樓盤,越秀和樾府約6.2萬/㎡,是萬博商圈乃至番禺的紅盤。與冼馬彭片區相鄰的保利悅公館,均價約4萬-4.2萬/㎡,關注度同樣不低。
可以說,與萬博商務區相鄰的里仁洞,更新改造后的價值可期。
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