《中國經濟周刊》記者 謝瑋丨北京報道
"打算提前還房貸了,希望是個正確的選擇。"家住北京海淀的張女士告訴 記者,最近看到不少購房者提前還貸的消息,自己也才開始考慮這個問題。
(資料圖片)
近一段時期,"提前還貸潮"又登上熱搜。 不少人曬出提前還貸"賬本",認為省出的利息相當于投資。不過,購房者普遍反映"提前還錢"沒那么容易。不少購房者反饋,提前還要排隊,有的還得找關系。更有購房者將撥打銀保監會投訴熱線作為"成功經驗"進行分享。
一邊是購房者"前赴后繼"地集中申請,"想發設法"提前還錢,一邊是銀行關閉線上還款渠道、拉長排隊時間進行"勸退"。大量客戶集中"提前還貸",這意味著銀行十分看重長期穩健生息的優質資產提前到期,考驗著銀行資產負債管理的能力。
2月13日,遼寧銀保監局發文提示稱,提前還貸或轉貸暗藏風險。借款人須如實提供貸款申請資料,如偽造經營資料獲得貸款,則涉嫌騙貸,情節嚴重的,將被依法追究刑事責任。
這波"提前還貸潮"比2022年更熱
張女士說,2021年,自己花費400余萬元買了一套"老破小",商貸260余萬元,月供約1.5萬元。一年下來,手里攢了些余錢的張女士準備先提前還一部分貸款。
近一段時期,像張女士一樣的購房者不在少數,他們傾向于提前還房貸,以減少利息支出。
"我們是首套房,貸款利率5.2%。"張女士向記者表示,最近看到好多人提前還貸的消息,她也開始考慮這件事。因為每月都還的是利息,一年來本金才還了6萬多,所以想把去年存的錢用來還貸,"主要是合同上提前還款也沒有違約金。"
對于普通家庭而言,即便是每月可少還500元,也有"真金白銀"的作用。有網友就提及,"相差500元什么概念 ,娃娃的奶粉錢夠了,一個月的煙錢夠了,愛車的油錢也夠了,請客吃飯也夠了。"
"最近提前還貸的現象確實還是很蹊蹺的。"上海易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者表示,提前還貸現象其實在2022年出現過,后來平靜下去了。如今這個問題再次發酵,那就要作為房貸領域和購房者民生領域的一個重要問題進行研究。目前對于此類提前還貸的現象,需要積極關注。
嚴躍進分析稱,當前的"提前還貸"現象與去年相比有幾大區別:一是提前還貸的熱度似乎更高,這可能是因為房貸利率持續下降,更加使得提前還貸的迫切性增加了。二是居民家庭的收入狀況及預期還沒有修復,使得居民有更多的動力進行提前還貸。三是提前還貸也和一些經營貸的置換有關,也聽聞有地區要收緊此類政策。
"提前還貸的事件,對于銀行也產生較大的困擾。目前一些銀行是‘裝糊涂’,唯有被投訴后才會開始處理。"嚴躍進直言,這個問題是需要防范的,暫不論此事是否合理,要避免類似漠視投訴、不主動解決問題的工作方式,防止出現類似停供斷貸等風波。
"銀行顯然不希望客戶提前還款"
"我們支行還好,跟同期相比可能會有個百分之十幾的增長吧。"一位國有大型商業銀行個貸經理對《中國經濟周刊》記者表示,"其實提前還房貸也是正常現象,因為我們這兒的客戶比較優質,一般可能做了30年貸款,但到5- 6年就會提前還一些。可能買房前期他們手頭比較緊,幾年后有了一定的積蓄就會還掉,這是正常的。"
談及本次提前還房貸熱潮的原因,該個貸經理直言,這一波提前還貸的購房者的房貸利率普遍在5%以上,"那一波利率相對比較高,基準都在5%以上,他們可能覺得在高位‘站崗’了,所以這波還款比較多。不像現在基準利率下調了,調得還比較厲害。另外就是大家沒什么好的投資渠道,就傾向于提前把錢還了。"
"貸款是銀行的資產,肯定是越優良、期限越長、利率越高越好,房貸是滿足這些條件的最好的資產之一。"該個貸經理直言,"當然可能每個資產的包會小一點,但是一般做完一個樓盤或者面對一個房地產開發商,整體規模上不會小的。而且這塊資產,因為有抵押品、還款期限長且穩定,不容易發生風險,所以對銀行而言肯定是最優質的資產。銀行顯然不希望客戶提前還款。"
"我想對整體經營業績不會產生很大的影響,畢竟客戶來做貸款還是有剛需,還款也必須有經濟來源。如果客戶一開始就有一兩百萬,應該也不會放著一兩百萬去貸款。提前部分還款我們是允許的,站在客戶的角度,可能有些人會覺得現在的還款利息和節奏不合算,這樣可以提前部分還款。"該經理直言,"但是對于支行而言,要是每個月多一兩千萬的還款,那壓力還是有的。"
嚴躍進分析稱,提前償還數量增多,客觀上也使得銀行的業務秩序受沖擊,若處置不當,會引起房貸領域的新風險和新矛盾。提前還貸也容易混入一些偽劣的貸款產品,如經營貸和消費貸,進一步干擾房貸市場秩序。
早在去年12月,浙江銀保監局就曾發布提示:經營貸換房貸,不是"餡餅"是陷阱。提示指出,警惕"貸款中介"誘導,認清違規轉貸背后隱藏的五重風險。
近日,遼寧銀保監局亦發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》。文章指出,隨著國家對小微企業支持力度的加大,經營性貸款利率持續走低,社會上出現一些違規"貸款中介",他們以"利率低""期限長""放款快"為由,誘導消費者借"過橋資金"提前結清"房貸",再辦理"信用貸""經營貸"歸還過橋資金,從而謀取高額中介服務、資金過橋費用,同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中,甚至要承擔刑事責任。
壓力給到了銀行?
當銀行十分看重的優質資產提前到期,躺賺的"利差"不再,銀行的壓力有多大?
東海證券研究測算,2021-2022Q1,銀行業新增住房貸款規模約 3.7 萬億元。在極端情形下,假設這些貸款全部提前還款,若銀行將提前還款騰挪出來的額度按照當前貸款結構投向各類貸款,平均利率取2022Q3 新發放一般貸款加權平均利率 4.65%,則對應利息損失約 278 億元,占銀行業 2021 年度凈利潤的比重為 1.3%。若銀行將提前還款騰挪的額度按照當前資產結構投向各類資產,平均收益率取2022H1上市銀行生息資產平均收益率 3.82%,則對應利息損失約為585 億元占銀行業 2021 年度凈利潤的比重為 2.74%。
不過,東海證券亦提及,現實中,大多數購房者受制于個人財務能力無力提前償還,或只是部分提前償還,這會讓提前還款對銀行業績的實際影響遠遠小于測算結果。
但對于銀行而言,相比提前還款造成的存量房貸收縮,房貸增速的放緩可能是"更有壓力"的問題。
華創投顧部數據顯示,2022年居民中長期貸款增加2.75萬億,相較2021年的6.08萬億下降了55%;居民短期貸款也較2021年下降了41%。2022年的商品房銷售額增速為-26.7%,居民中長期貸款下降幅度超過銷售額的降幅。
今年1月,首套住房貸款利率動態調整機制開始施行。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
上海易居研究院梳理了2023年1月以來全國各地降低房貸利率或執行低利率的30個城市顯示,30個城市房貸利率均低于4.1%的下限,同時呈現了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個梯隊。這與樓市火熱時5%-6%以上的高利率相比相去甚遠。
華創投顧部分析認為,展望2023年,房貸利率下行的趨勢延續,居民中長期貸款能否擴張就取決于兩方面因素,一方面,貸款利率下行會加劇居民提前還貸的意愿;另一方面,房貸利率下行,能否觸發更多的購房需求。只有在后者的效果明顯超過前者的前提下,居民中長期貸款才能明顯的增加。
責編:姚坤
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