剛剛過去的1月份,城投拿地規(guī)模竟然占了半壁江山!
自2021年下半年以來,城投在土拍市場日益活躍——2021年,城投拿地金額占全國土地成交總價的14.36%;2022年,占比提升了11.44個百分點至25.80%。
(資料圖)
隨著城投的身影越來越頻繁地出現(xiàn)在土拍市場上,業(yè)內(nèi)外也從剛開始的高度關(guān)注,變得習(xí)以為常了。
然而,剛剛過去的1月份,城投的表現(xiàn),還是震驚了很多人。根據(jù)CRIC公布的數(shù)據(jù),從拿地金額TOP100來看,城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家,拿地金額更是占到百強的50%!
考慮到去年9月份,財政部126號文發(fā)布后,很多人預(yù)期城投拿地的勢頭會有所減弱,對比更是尤為強烈。
城投拿地為何如此“兇猛”?底層邏輯到底是啥?這個問題,之前包括我們在內(nèi)的很多人都探討過,但仍然不夠透徹,今天,小明結(jié)合最新的形勢,嘗試著再來剖析一下,歡迎探討。
城投積極拿地
對穩(wěn)預(yù)期,行業(yè)恢復(fù)意義重大
甚至事關(guān)2023年的經(jīng)濟(jì)重啟
對于城投大規(guī)模拿地,最常見的觀點就是“為了托底唄”。這是一個高度的概括,但忽略了很多問題,比如為誰托底?這么做是否有必要?如果不托底會怎樣……
顯然,托底是必要的。
根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),在各種政策刺激下,1月全國重點監(jiān)測的65城中,有24城新房線上均價已環(huán)比上漲。
然而,從歷史數(shù)據(jù)來看,商品房銷售與房企拿地存在相關(guān)性,商品房銷售增速的拐點多數(shù)情況下領(lǐng)先購置土地面積增速拐點4-7個月。
而本輪除需求側(cè)因素外,還存在大量民營房企違約、預(yù)售資金面臨嚴(yán)監(jiān)管、房地產(chǎn)融資鏈條收緊等供給側(cè)因素。因此,拿地滯后于銷售的時間大概率比歷史周期更長。
CRIC的數(shù)據(jù)顯示,截至1月27日,全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米,同比下降超過五成,較2022年春節(jié)月下跌15%,環(huán)比跌幅接近九成。成交總價730億元,2016年以來首度跌破千億元關(guān)口……
這樣的形勢之下,托底是必要的。因為,其對維持相對穩(wěn)定的市場預(yù)期,促進(jìn)遇險房企加快復(fù)工、保交樓等,都有積極的重要作用。
更深層次,這還事關(guān)2023年的經(jīng)濟(jì)大局。
最近,趙燕菁教授撰文指出:2023年中國經(jīng)濟(jì)重啟千頭萬緒,但核心只有一個,那就是重建資產(chǎn)負(fù)債表!
而重建資產(chǎn)負(fù)債表很重要的一點,就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)。大家都知道,中國居民的家庭資產(chǎn),70%左右是房產(chǎn),因此,以房地產(chǎn)作為抵押或隱性抵押的存量債務(wù)極其巨大。如果房地產(chǎn)價格下降甚至失去流動性,沒有任何新增的資產(chǎn)能夠填補銀行抵押品出現(xiàn)的巨大空缺。
即便是觀點與趙燕菁教授針鋒相對的趙建教授,也指出,要盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,讓房地產(chǎn)價格穩(wěn)定下來。
這就是為何去年,高層多次指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,今年開年以來,各地政策不斷在需求端發(fā)力的重要原因。
城投拿地,是在土地市場穩(wěn)預(yù)期的重要舉措之一。可以說,城投公司在維持土地市場平穩(wěn)運轉(zhuǎn)、助力保交樓行動,以及重建資產(chǎn)負(fù)債表等方面,肩負(fù)著重要使命。
比如,某中部城市“保交樓”行動中,城投就扮演了重要的角色,僅去年下半年就新創(chuàng)設(shè)成立了20余家平臺公司。
當(dāng)然,城投公司拿地醒目,跟其他公司拿地少的“襯托”也有很大的關(guān)系。
以剛剛過去的1月份為例,在市場冷清、重點城市供應(yīng)缺乏、春節(jié)假期等因素疊加之下,大眾熟知的房企1月份投資動作幾乎“靜止”,百強房企里僅綠城、華潤、建發(fā)等有少量拿地。使得城投變得突出起來。以岳陽城投為例,在CRIC的新增土地TOP100中排名第 16位,僅次于建發(fā)房產(chǎn),其1月新增土地價值9.4億元,單看絕對值并不高……
讓利空間增大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
可以很好地滿足城投的轉(zhuǎn)型
領(lǐng)跑者會帶動更多主動拿地
當(dāng)然,城投大規(guī)模拿地,除了特殊的使命,還有自身的實際需求。這一點常常為人所忽視。
不可否認(rèn),有不少城投拿地是主動為之,因為這是他們的重要轉(zhuǎn)型方向之一。2014年新預(yù)算法和43號文件發(fā)布以來,城投就面臨著愈來愈大的轉(zhuǎn)型壓力,其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其轉(zhuǎn)型的一個重要方向。
不過,以前市場行情火爆之時,規(guī)模房企到處高價搶地,即便是經(jīng)過數(shù)年積累,無論在工程建設(shè)、管理、產(chǎn)品打造等方面均達(dá)到了較好水平的城投,拿地也比較謹(jǐn)慎——事實也證明它們當(dāng)年的謹(jǐn)慎是對的——所以,排名很靠后,彼時,人們看到的是星光熠熠的巨頭、黑馬房企,對城投并不太注意。
然而,自2021年下半年以來,隨著土拍市場迅速轉(zhuǎn)冷,地方政府的讓利空間越來越大,這對尚有實力拿地的企業(yè)來說,是逆周期布局的好時機(jī),城投自然不會放過,特別是市場化程度比較高的城投。
不管怎么樣,房地產(chǎn)市場仍然還是一個10萬億級的大市場。
這也是建筑類企業(yè),頻頻加碼房地產(chǎn)開發(fā)的重要原因之一。因為當(dāng)前建筑行業(yè)的毛利率在11%左右,房地產(chǎn)的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業(yè)約10個百分點,因此建筑類企業(yè)有動力開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在土拍市場低迷的時候,低價拿到優(yōu)質(zhì)地塊,毛利仍然能夠得到較好的保證。
這對城投公司的吸引力更大。因為過去城投主要投資的是公益性和準(zhǔn)公益性業(yè)務(wù),比如,修路、架橋、建設(shè)開發(fā)區(qū)、公園、學(xué)校、醫(yī)院等。公益性業(yè)務(wù)基本沒什么直接收益,而且周期通常很長。
如今,這類投資已經(jīng)趨近飽和,繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)行這類投資,已經(jīng)不現(xiàn)實。只有能創(chuàng)造現(xiàn)金流的債務(wù),才是好的債務(wù)。這就需要能帶來正收益的投資項目。
近些年,各地城投公司,面對政策要求加快實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型的情況下,不斷物色和收購有現(xiàn)金流的資產(chǎn)和有市場化收入的業(yè)務(wù),現(xiàn)身數(shù)百家上市公司的十大股東之列,甚至直接控股。
房地產(chǎn)開發(fā),也是很好的方向。房地產(chǎn)開發(fā)本身就是重資本行業(yè),城投公司,憑借主體信用能夠融到低成本的資金,如果再加上像房地產(chǎn)開發(fā)這樣能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)作為支持,融資更是不存在什么問題。
當(dāng)然,不少城投缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。據(jù)CRIC統(tǒng)計,2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%,而城投類公司拿地開工率只有16%。這確實是事實,但小明認(rèn)為,這樣的狀況會很快有所改善。因為已經(jīng)有人在前面趟出了一條路。
有些城投和代建的合作業(yè)務(wù),已成高質(zhì)量樣本。比如在臺州,地方城投攜手綠城管理打造的一站式TOD無界生活主場“綠城·心海里”。項目所在的心海社區(qū),屬于浙江省首批24個未來社區(qū)創(chuàng)建試點。項目首開時,175套房源僅10%左右的中簽率,不到一小時便已售罄。
近幾年,代建成為不少房企一個重要的轉(zhuǎn)型方向,以便可以在市場低谷期養(yǎng)活團(tuán)隊。很多代建公司,將目光瞄準(zhǔn)了跟城投公司合作。
此前,因為城投公司市場化程度普遍不高,合作有許多障礙,但是隨著越來越多的成功案例浮現(xiàn),就有了可參考的對象,操作起來會比以前順暢很多,一城投公司老總這么告訴小明。
截至2022年10月31日,全國有存續(xù)債的3078家城投平臺中,共有736家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)(不含保障房、產(chǎn)業(yè)園),占比23.9%,且近三年實現(xiàn)了開發(fā)收入。
尤其是江蘇、浙江和山東三省房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得風(fēng)生水起。部分城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已較成熟并已運作為區(qū)域內(nèi)的市占率龍頭。比如,2022年前三季度,武漢城建、成都興城、無錫新城集團(tuán)等城投銷售金額排名已進(jìn)入所在城市前三。
還有一些城投在商品房開發(fā)領(lǐng)域積累豐富的經(jīng)驗后,業(yè)務(wù)范圍早已不局限于本地市場。比如大家房產(chǎn)。
城投公司尋找代建公司對項目施工,還帶動了代建領(lǐng)域的百花齊放。
城投公司的融資優(yōu)勢,加上市場化代建公司的操盤能力、品牌優(yōu)勢,對客戶來說,是很強有力的保障,所以銷售時更有優(yōu)勢。
即便是保障性租賃住房用地,隨著保租房公募REITs的推出,也補足了閉環(huán)最重要的一塊短板,讓正向循環(huán)有了更大的可能。相比城投公司的傳統(tǒng)基建項目更有想象空間。所以,近兩年,保障性租賃住房用地大部分被城投公司拿走。
城投大舉拿地,還將持續(xù)
最后,回到開篇,來說一說126號文。為何其對城投拿地沒有像剛推出時人們普遍認(rèn)為的那樣,產(chǎn)生抑制作用?
我們先看一下原文,財政部126號文第八條,是這么說的:「嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口……」
不過,城投企業(yè)拿地以虛增土地出讓收入的界定標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確,短期內(nèi),城投無論是出于特殊使命還是市場化轉(zhuǎn)型的需要,都會在土拍市場上繼續(xù)存在。
監(jiān)管重點更多的不是看城投是否拿地,拿地多少,而是聚焦于是否舉債拿地,尤其是嚴(yán)禁在舉債過程中新增隱性債務(wù)。畢竟,自2018年27號文4和46號文5出臺至今,防范化解地方政府隱性債務(wù)始終是監(jiān)管重點。
其實,由于2022年資產(chǎn)荒的大背景,城投債凈融資規(guī)模是處于下降區(qū)間的。
春節(jié)開工之后,房地產(chǎn)行業(yè)的回暖還是比較明顯的,這會有助于城投土儲的消化,同時推動房地產(chǎn)市場加速回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。
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