世界今頭條!謝楊春等:“托”的多、開工少,2023年城投公司如何破局?

    來源: 中新經緯2023-02-14 16:39:39
      

    中新經緯2月14日電 題:“托”的多、開工少,2023年城投公司如何破局?

    作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監


    【資料圖】

    吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

    近兩年來,房地產市場持續低迷,國內各大城投公司成為維持土地市場穩定的主力,但其更多是承擔市場托底角色,拿地開工率顯著低于平均水平。

    市場中,一方面城投公司開發能力頗受質疑,另一方面部分城投公司債務壓力并不比傳統房地產企業小。新一年,城投公司拿地之后如何尋找出路?

    城投公司托底近半數地塊

    克而瑞數據顯示,縱觀歷次集中供地,城投公司在2021年、2022年前三批次拿地金額均呈現逐步上升走勢,金額占比也逐漸走高。

    2021年的三輪集中供地,城投公司拿地金額從1585億元提升至3229億元,占比也從10%大幅提升到40%;2022年,城投公司參與拿地金額、建筑面積、幅數占比分別達到46%、58%和55%,較2021年均有明顯提升。

    城投公司拿地在一定程度上保證了土地市場的平穩運行,但與其他以房地產開發為主業的經營性房企相比,城投公司開發能力要略遜一籌,且此前有過開發項目的城投公司,因多年不做新項目開發,也未必能適應當前市場,這從拿地項目開工情況可見一斑。

    截止2022年12月,2021年的集中供地所有成交項目,其中67%已經開工,2022年,集中供地成交項目開工率為31%。其中,城投公司開工率顯著低于其他企業,而城投公司近兩年拿地項目的開工率分別只有38%和8%,遠低于整體水平。

    城投公司手上土地要如何處置?

    當前,擺在城投公司面前有兩個急需解決的問題。

    第一,開發能力。相較于傳統開發企業,城投公司在房地產下行周期中,想要獨立開發難度頗大。即便城投公司所拿地塊有盈利空間,但考慮到當前各種土地、財務成本,不少城投公司有可能陷于可能“盈利”但“拖”不起的情況。

    第二,資金壓力。目前,城投公司債務壓力并不比房企小,已有部分城投公司顯現違約。一方面,近年來城投公司數量、城投債的發行以及存續規模不斷攀升。根據Wind數據,2013年以來,全國整體的城投債發行規模、存續債券數量和存續規模不斷增長,且2018年后有明顯提升。

    另一方面,我們通過分析城投公司財務情況發現,城投公司特別是2021年在土地市場“托底”拿地的平臺類公司,凈負債率水平高于房企平均。

    截至2022年中期,不少城投公司的凈負債率均高于100%,部分企業凈負債率水平在150%、200%以上,且多家企業經營性現金流為負,財務壓力和經營風險加大。

    綜上所述,城投拿地并非長久之計,大量存量土地以及顯露的風險債務都有可能制約城投公司持續“托底”的可能性。城投手上的土地要如何處置?

    首先,我們建議城投公司可以找合作方進行聯合開發。此前城投公司與本地民企、大型央國企合作較多,但門檻相對較高,且當前市場低迷,并不能從根本上化解城投公司的內部風險。

    其次,城投公司可開發代建業務。由于城投公司開發能力不足,可考慮選擇藍城、綠城、華潤、金地、招商等優勢明顯的企業一起開發代建業務。

    最后,可將部分項目轉讓給其他企業。這不僅能讓企業“瘦身”,也能夠減輕自身債務壓力,且幾乎沒有門檻,只要有開發商愿意接盤,城投公司的選擇范圍較大。同時,地塊轉讓過程中,難免會出現一定的折價,這對部分資金有限的房企而言,存在“撿漏”機會。(中新經緯APP)

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    責任編輯:李惠聰

    【編輯:董文博】

    關鍵詞: 城投公司 土地市場 房地產企業

    責任編輯:sdnew003

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