當(dāng)前聚焦:“房貸年齡限延長至80歲”再引熱議!真相是什么?

    來源: 新京報2023-02-13 13:52:44
      

    圖/ic


    (相關(guān)資料圖)

    |中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

    近日,網(wǎng)傳廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”,引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

    根據(jù)最新消息,目前中信銀行南寧分行已于2月10日正式下發(fā)通知,將個人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲。即便是年滿50周歲的購房者,只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸。

    這件事的真相是什么?2月13日,新京報貝殼財經(jīng)記者致電南寧市多家銀行求證獲悉,目前,多家銀行并未接到通知。

    針對“貸款人最長可貸到80周歲,銀行的風(fēng)險又該如何控制?”的這一疑問,有銀行工作人員表示,這是一款“接力貸”產(chǎn)品,顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。

    他表示,“我們對貸款申請人的資質(zhì)審核會比較嚴(yán)格,同時還要求指定其子女作為共同還款人,貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力,其子女就要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)。一般來說,非常優(yōu)質(zhì)的客戶才能獲批。”

    對于市場來說,基本沒有影響,因為貸款最長年限沒有變化。這樣月供就沒有什么影響。

    對于部分中老年購房者來說,可能降低月供壓力,延長還款周期,有可能出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購房家庭選擇接力貸,父子合力還款的可能性。

    整體看,這個政策對市場影響不大。

    合計不超過80年,也就是50歲依然可以貸款30年,對于市場來說,部分改善購房人群的確因為還款年限增加,而提高借款能力.

    影響最大的是45-55歲人群,但這部分人群已經(jīng)不是主力購房人群。目前看,市場90%以上購房人群集中在70-80后。這一政策基本沒有影響。

    相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款,購房者更關(guān)注利率折扣變化,和貸款年限的變化。

    到底什么是接力貸?接力貸對誰有影響?

    所謂“接力貸款”是指當(dāng)借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時,可以以借款人的親屬(父母、子女及其配偶)作為共同借款人或擔(dān)保人向銀行申請貸款購買住房,所購住房歸一方或者各方共同所有。在該業(yè)務(wù)中,借款人與其成年子女作為共同借款人,子女已婚的,其配偶也作為共同借款人。

    首先,必須明確,在中國買房不論在銀行是不是幾代人共同抵押還貸,實際都是共同還貸!

    所以嚴(yán)格來說,對于全中國買房人來說,都是接力貸,中國人買房和國外不一樣,中國人買房都是以家族形式購房,父母習(xí)慣會幫子女。

    其次,什么人會用接力貸?

    出現(xiàn)接力貸的原因是因為貸款人的還款能力或者還款時間不足,那么需要接力貸的原因基本都是因為還款人的年限不夠再還30年!

    也就是說,不論是接力貸還是普通按揭貸款,房貸的貸款上限都是30年,不存在貸款子子孫孫無窮盡的情況。

    從市場交易實際情況看,用接力貸的一般都是子女購買第二套房,因為屬于改善需求,不能再享受首套房的低首付和低利率,借用了父母的名義。當(dāng)然也有少部分是借用剛成年的子女,剛18歲,還未工作。

    只要是正常工作的年輕人,根本不用接力貸,因為現(xiàn)在銀行機構(gòu)對收入證明審核并不嚴(yán)苛。

    簡單的總結(jié)一下,使用接力貸的購房者基本都是因為改善。

    接力貸與炒房什么關(guān)系?眾所周知,按揭貸款,特別是二套房貸款利率非常高,當(dāng)下基本在6以上,而經(jīng)營貸在3-4,所以最近幾年,炒房客用貸款的話,基本都會用經(jīng)營貸,很少人會考慮用房貸按揭。用接力貸的基本都是真實的改善需求,因為嚴(yán)格的二套房貸政策,所以選擇了使用子女或者父母的首套房資格。很少會是炒房客,因為手續(xù)相對復(fù)雜,而且征信會有記錄。

    第三,當(dāng)下樓市并不熱,購房者相對理性。

    對于房地產(chǎn)市場來說,是不是買房短期看政策,中期看政策,長期還是看政策。大部分城市都屬于樓市低迷中,這種情況下,市場不存在炒房的氛圍,而接力貸等更多是因為銀行創(chuàng)新。

    2022年來,全國樓市調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向,從政策效果上看,購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù),市場活躍度仍顯不足。整體看,2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向,隨著信貸政策的穩(wěn)定,各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布,最典型的政策內(nèi)容是信貸首付降低、公積金政策寬松,人才補貼,購房補貼。從中央部委到地方省市,都在出臺發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場看,隨著政策底部的出現(xiàn),市場成交的底部也逐漸開始接近。

    簡單的總結(jié)一下,房貸依然算是大行的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。而這種放寬的型號,對于市場來說,肯定會給一部分人加杠桿的機會。背后也的確看出銀行對房地產(chǎn)的依賴。

    貸款上限到80歲或者接力貸并不可怕,因為使用的都是改善需求,而且都是因為嚴(yán)格的二套房首付政策。真正可怕的是經(jīng)營貸等購房,搶占了企業(yè)信貸資金。

    編輯 陳莉 校對 陳荻雁

    關(guān)鍵詞: 房貸利率

    責(zé)任編輯:sdnew003

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