【天天聚看點】深度丨激辯存量房貸利率能否下調：本輪提前還貸潮向何處去？

21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

房貸利率進入3字頭時代，在6%以上“高位站崗”的購房者開始用提前還貸的方式進行自救，有關存量房貸利率調降的呼聲也是日益漸隆。

(資料圖片)

房貸利率由5年期LPR和銀行加點兩部分組成，實際上，針對存量房貸利率調降的呼吁一直集中在銀行的加點部分，因為掛鉤5年期LPR的部分在今年的重定價周期之后會自動下調。經歷了2022年三次共35個基點的下調后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

相較于5年期LPR的浮動調整，銀行加點部分的“一錘子買賣”讓早期的購房者很不甘心，畢竟當下許多城市的首套房貸利率不僅銀行加點為零，甚至可以突破商業性個人住房貸款利率下限（LPR-20BP)。然而，心理的不平衡并不能改變房貸合同對雙方的法律約束力，按照合同履行還款義務也是遵守契約精神的體現。

如果追根溯源，房地產市場風向的快速變化是提前還貸潮的重要導火索之一。1月5日，央行、銀保監會發決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

文件一出，全國各地再度掀起了一輪房貸“降息潮”。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至今年1月30日，中國至少有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個城市中，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已進入“3時代”。

以鄭州為例，今年1月底鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調至3.8%，而2021年鄭州的首套房貸利率曾經高達6.125%，2%以上的利差意味著百萬房貸月供可能多出1200元。

為此，有關存量房貸利率下調的呼聲源源不斷，各地政府留言板上也頻現相關建言。然而，不似爛尾樓停貸事件發酵后銀行和監管部門的迅速回應，涉及這一話題的官方表態很少，甚至還有大行個人信貸部員工被要求對外部三緘其口，禁止談論和存量房貸和提前還貸有關的話題。

一位大行人士向記者透露，該行負責個人住房信貸的相關同事全都收到通知，禁止對外發表任何觀點。

“高位站崗”者的無奈自救

銀行可以保持沉默，但購房者的月供不能停止。在房貸合同的約束下，即便是“利率高位站崗”，為了維護征信也要按時還貸。當然，購房者也不可能就此放棄，畢竟如果能想辦法省下這筆差價，就能增加家庭的生活開支。

購房者想出來的一大應對方式是提前還貸。既然利差已成既定事實，干脆提前還掉一些本金，也就省下了對應的利息。然而，銀行方面配合意愿明顯不足，排隊數月、沒有額度、要交違約金是近期計劃提前還貸的購房者常遇到的煩心事。

至于提前還貸的資金來源，記者采訪的銀行和地產行業人士認為，其中一部分的確是春節年終獎發放后借款人的自有資金，另一部分則很有可能是本應服務中小企業或個體工商戶的經營貸流向了居民提前還房貸的渠道，還有一部分可能是去年11月債市大跌后從理財市場流出的資金。

央行近日發布的《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示， 2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點；2022年末，本外幣住戶經營性貸款余額18.9萬億元，同比增長16.5%，比三季度末高0.4個百分點，比上年末低2.6個百分點。

“利差太大，即使知道經營貸流入樓市不合規，只要查的不嚴，也會有人參與。”一位地產人士向記者直言。據了解，目前多家銀行個人經營貸年化利率已低至3.5%以下。

一位大行資深個人信貸人士也向記者透露，從一線的反饋來看，的確有中介以經營貸或者消費貸的名義誘導客戶置換原來的房貸，對此他呼吁客戶一定要注意相關風險。一方面經營貸和消費貸流入樓市是監管嚴令禁止的，一經發現可能會有抽貸和個人征信受損的相關風險；另一方面房貸的期限遠比經營貸要長，客戶可能還會面臨期限錯配和資金管理方面的風險。

實際上，用經營貸置換房貸早已不是什么新鮮事，近期再度卷土重來的主要原因還是其與個人住房貸款利率之間出現較大的利差，為資金違規流入樓市提供了套利空間。

“下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、解決消費者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規轉貸等一系列問題。”知名經濟學家任澤平近日撰文表示，降低存量房貸利率是解決提前還貸潮的一大關鍵。

15年前存量房貸打折始末

關于存量房貸利率下調的討論始于去年 5月。當時央行銀保監會聯合發文調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限至LPR-20BP，引發了有關存量房貸利率下調的呼聲。

如今政策再度向前一步，部分城市首套住房商業性個人住房貸款利率下限甚至已經取消，有關存量房貸房貸利率能否下調的討論再度潮起。

在報道相關話題時，媒體常常引用2008年存量房貸利率打七折的先例。然而當時的情景是否具有可復制性，則又是一個值得探討的話題。

記者梳理當年的報道發現，當時的存量房貸利率打折也并非一蹴而就。另外，在中國房貸30年的進化史上，提前還貸潮也不是第一次出現。

2008年的樓市景象和2022年有些相似。經歷了2006年、2007年持續高速的增長，2008年的房地產市場調整態勢明顯：房價漲幅逐漸回落，部分區域房價下跌明顯；消費者的購房預期發生變化，持幣觀望氣氛濃重；房屋銷售量驟降，市場交易陷入低迷，開發商資金回籠壓力加大，市場在調整中尋找方向。

為促進房地產市場健康發展，服務“保增長”的大調控目標，2008年10月22日，中國人民銀行發布房貸新政策，決定從2008年10月27日起，擴大銀行的商業性個人住房貸款利率下浮幅度，同時調整最低首付款比例。新政策規定，商業性個人住房貸款利率的下限擴大位貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

值得注意的是，當時貸款利率的七折優惠也只針對新增客戶，且時任央行新聞發言人還在記者采訪中就存量房貸客戶利率如何調整做出了回應。

當時，上述發言人表示，對于已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分，其利率調整主要取決于兩個因素：一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

換言之，當時的房貸新政就存量房貸利率是否也享受七折優惠并沒有做出明確規定，而是讓金融機構根據對客戶的評估情況自行決定。然而，由于同名轉按揭業務的存在，針對新增客戶的七折優惠很快擴大到了存量客戶。所謂同名轉按揭，就是由新的貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新辦理貸款，同時可享受7折優惠。

2008年11月27日，證券時報刊發了一篇題為《銀行房貸業務面臨新一輪洗牌》的報道，記錄了當時“新增客戶可以享受貸款基準利率七折優惠”的房貸新政過渡到“存量客戶房貸利率也打七折”的前因后果。

報道寫道，“央行10月份出臺的房貸新政并沒有對存量貸款的利率是否調整做出明確規定，面對新增客戶可以享受貸款基準利率七折優惠的誘惑，銀行現有存量客戶近期紛紛通過轉按揭的方式使得自己再成為‘新增客戶’。與此同時，各大銀行為了掙搶客源，也為客戶打開方便之門，銀行房貸業務已提前進入新一輪洗牌。”

相關資料顯示，新政出臺伊始，大行的態度比較“曖昧”，并不愿意主動給存量客戶的房貸利率打七折。就在大銀行觀望之際，一些中小銀行瞄準了它們的優質房貸客戶，紛紛承諾利率打七折，并推出免費辦理同名轉按揭來“挖墻腳”。在此情景下，一些存量客戶甚至要求銀行直接給自己的房貸利率打七折，不答應就轉按揭去別的銀行。在這場白熱化的存量房貸爭奪戰中，四大行終于在2009年新年的第一天松口，同意符合條件的存量房貸客戶直接申請七折優惠利率。

今天的情形與當時有相似之處，但也有很大不同。一方面，2008年末個人住房貸款余額只有2.98萬億元，2022年末個人住房貸款余額卻高達38.8萬億元，是當時的13倍以上，體量不可同日而語。簡單測算一下，如果將當下個人住房貸款余額的平均利率下調1個百分點，商業銀行每年的利息收入就要減少3880億元。

另一方面，倒逼存量房貸利率跟隨新增房貸利率一起打七折的同名轉按揭業務已經被監管嚴令叫停。2022年5月，21世紀經濟報道曾報道紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉按揭業務，隨即被總行和監管叫停。2022年6月10日，有浙江相關監管人士向媒體表示，轉按揭是不允許開展的。紹興銀行有不了解情況的發布了相關信息，被總行發現后立即制止了。

不過，記者從一家地方城商行了解到，非交易性的同名轉按揭業務雖然被叫停，但是交易性的異名轉按揭業務仍在開展。具體的操作方法是，買方先尋找過橋資金提前結清高利率的存量房貸，然后通過過戶的方式將房產轉移給親人或者家屬，再重新申請低利率的新增房貸。然而，這一操作不僅會產生稅費等交易成本，也有房屋產權糾紛的可能。一般只有存量房貸利率特別高的客戶才會采用這一操作。

下調爭議頗多

記者就當前存量房貸利率下調的必要性和可行性采訪了多位業內人士，也搜集了一些專家學者的觀點。匯總發現，提倡存量房貸利率下調的一方多從修復居民資產負債表的角度出發，主張為居民減輕房貸負擔，從而提振消費信心。質疑的一方則更多考慮操作層面的可行性和商業銀行經營的穩健性，畢竟政策牽一而發動全身，執行層面稍有不慎則可能引發更多的問題。

中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華在研報中表示，“還貸潮”的背后，其實是居民資產端利率和負債端利率出現了明顯倒掛。一方面，居民資產端收益率在不斷下跌：去年部分理財產品出現負收益，以余額寶為代表的貨幣基金利率降到2%以下；部分地區房價下跌，意味著房產的收益也變為負數。而居民最主要的負債構成就是房貸，當下居民負債端的成本已經明顯高于資產端的收益率，居民資產負債表仍面臨收縮壓力。要解決這種居民資產負債表的收縮，存量房貸利率調整的條件已經成熟。

知名經濟學家任澤平最近也撰文呼吁下調存量房貸利率，在他看來，此舉一是利好宏觀經濟，有助于提振消費信心、擴大內需，促進中國經濟復蘇；二是推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續下行造成損失的顧慮，有利于房地產行業穩定；三是有利于降低居民住房消費負擔，解決消費者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規轉貸等一系列問題。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛則告訴記者，適當調低存量按揭貸款利率，使之與其他貸款（如經營貸、消費貸）以及金融市場平均投資回報率的差距保持在合理范圍，可能是當下提前還貸潮比較好的應對方式。

接受采訪的銀行從業人士則更多的從實操層面探討了下調存量房貸利率的可行性以及銀行方面的經營壓力。

一位大行研究部門的人士告訴記者，目前存量房貸和增量房貸利差較大，確實存在存量房貸利率較高帶來的不公平問題，這種情況下居民合理的提前還貸需求應該得到滿足。

至于存量房貸利率能否下調，該人士認為政策制定層面需要仔細研究才能采取合理應對措施，妥善解決居民的需求和銀行的關切。從銀行的角度來看，房貸是銀行的優質資產，在銀行經營本身面臨下行壓力的情況下，調整存量房貸利率對銀行經營帶來的壓力更大，尤其是部分房貸占比較高的銀行。至于存量房貸利率加點能否調整，一是要尊重購房者和銀行的合同約定，二是不同地區面臨的具體問題也不一樣，不可能一刀切的處理。

一位地方城商行人士告訴記者，存量房貸利率下調從下往上推動的難度很大，因為總行會考核地方分行的利潤、放貸規模等各個方面，所以地方分行它沒有足夠的動力去幫助購房者去置換高息房貸。如果有政策出臺，且總行不壓任務，可能會好操作一些。

她告訴記者，作為銀行從業人士其實自己也希望上面能有政策出來支持存量房貸打折，因為即使不打折居民也會有違規轉貸、親屬間交易等挪來挪去的操作，如果上面有政策，分行的壓力可能還會小一些。

來自學界的幾位人士也呼吁公眾在關注居民端的房貸負擔的同時也關注銀行的經營壓力，以及政策制定需要多方考量，著眼全局。

國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真表示，談及提前還貸的熱點時大部分人主要關注到居民端的房貸負擔，其實銀行的經營壓力也應該得到關注。銀行今年既要面對LPR重定價周期的壓力，同時還要繼續讓利實體經濟支持經濟復蘇。在此背景下，以一刀切的方式降低存量房貸利率的可能性較小，重演2008年普遍打七折的概率不大。

星圖金融研究院副院長薛洪言告訴記者，目前來看，下調存量房貸利率的可能性并不大，主要源于可操作性差。基于購房時間的不同，購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，又容易帶來新的不公平，易在執行層面引發種種問題。

此外，下調存量房貸利率對銀行的負面影響也不容小覷。當前，國內銀行業息差已處于較低位置，下調存量房貸利率會直接壓低銀行息差水平，影響銀行經營的穩健性和可持續性，侵害銀行業高質量服務實體經濟的能力，得不償失。同時，從中長期角度看，隨意下調存量貸款利率，會影響市場對銀行息差穩定性的預期和信心，影響銀行業估值水平的穩定性和再融資能力。

銀保監會數據顯示，截至2022年第三季度，衡量商業銀行盈利能力的重要指標——凈息差已經縮窄到1.94%，是自2010年以來首次低于2%，且前三個季度還表現出逐季下行趨勢。大型銀行、股份行、城商行、農商行凈息差同比變動-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速度明顯快于往年。考慮到2022年LPR經歷多次下調，住房按揭貸款重定價周期對凈息差的壓力還將在2023年產生實際影響。

而這波提前還貸潮中，個人住房貸款余額占比更高的銀行可能”受傷”更為嚴重。上述城商行人士告訴記者，該行的個人住房貸款余額占比并不算高，基本對來申請提前還貸的客戶都能做到“應還盡還”，但國有大行的壓力可能會比較大。記者梳理半年報發現，六大行個人住房貸款余額共計26.38萬億元，占同期全國個人住房貸款余額的近七成。

具體來看，建設銀行的個人住房貸款余額為64793億元，居六大行之首，然后依次是工商銀行（64490億元）、農業銀行（53444億元）、中國銀行（43517億元）、郵儲銀行（22293億元）和交通銀行（15284億元）。

如果以半年報數據為參考、按平均利率下調1個百分點來測算，粗略估算六大行每年損失的利息收入合計為2638億元，依次為建設銀行（647.93億元）、工商銀行（644.90億元）、農業銀行（534.44億元）、中國銀行（435.17億元）、郵儲銀行（222.93億元）和交通銀行（152.84億元）。

提前還貸潮如何退潮

從理性經濟人的角度來講，是否選擇提前還貸，關鍵要看個人是否有更好的投資渠道，能否獲得超過銀行貸款利率的投資收益率。如果個人有更好的投資渠道，有足夠的把握獲得高出銀行貸款利率的投資收益率，就不應該提前還貸，而是將資金投向別處，賺取更多的回報。否則，就應該提前還貸，避免虧本“給銀行打工”。

換言之，提前還貸潮潮起潮落的關鍵在于居民預期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差。記者在梳理以往報道時發現，居民扎堆提前還貸的情況在我國30年房貸的歷史上多次出現，一般也是出現在歲末年初之際，以及加息周期中居民發現住房貸款成本即將增加之時。

例如，2009年中國經濟走出全球金融危機的陰霾，實現V型復蘇，2010年則是出現了過熱的現象。2010年10月底，央行三年來首次上調存貸款利率讓加息周期預期增強，且專家預計2011年還要繼續加息，居民也意識到月供未來可能會增加，不少銀行也出現了提前還貸需要排隊的現象。此外，2008年底執行的房貸利率七折優惠的政策也開始逐漸退出，在2011年底甚至還出現了首套房貸利率上調到基準利率的1.1倍的情況。不過，隨著房價上漲以及其他理財投資產品收益率提升，扎堆提前還貸的情形也很快消退。

可以看出，居民預期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差并不是一成不變的，而是受到貨幣政策、經濟形勢以及居民預期等多重因素因素影響。且我國現行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率是隨著經濟形勢的變化而變化的，并不是固定不變的。此外，房貸利率優惠政策的時間窗口也是有限的，也會隨著形勢的變化而變化。

從記者采訪的情況來看，業內觀點認為，本輪提前還貸潮有一部分季節性的因素，另一部分則在于居民和銀行暫時難以找到更為優質的高息資產。

一位大行非信貸部人士告訴記者，從這一輪降息周期來看，優質的高息資產確實是比較少，房貸作為久期較長利率又較高的優質資產，自然是銀行不肯放手的一塊重要蛋糕。不管是利率債還是信用債，抑或是“專精特新”企業貸款、普惠小微貸款或者綠色貸款，都沒有房貸這樣的優勢。

一位債券交易員也向記者吐槽，“實際上很多債券行業的從業人士都羨慕銀行房貸，過去每年基本躺賺5%左右的利息，買債要賺5%很艱難不說，還要擔心違約風險。”

上述大行非信貸部人士認為，出現提前還款潮的根本原因在于低利率周期中，優質資產荒問題突出，居民、企業和商業銀行均缺乏優質的資金投向。更準確地說，是出現了結構性的資產荒，一方面大行股份行1月份信貸“開門紅”，搶規模搶的特別快，另一方面一些中小銀行高息信貸的投放途徑可能沒有大行股份行這么暢通，所以才會出現“包裝”經營貸置換房貸搶規模的“花式操作”。

在他看來，隨著經濟的逐漸復蘇，大部分銀行都能找到穩妥的信貸投放途徑，就沒有必要再冒風險做經營貸置換房貸的業務；而在居民端，一旦收入預期上升和風險偏好提高，人們也不會再扎堆提前還房貸，而是轉向回報率更高的投資渠道。

另一位大行個人信貸部人士也表示，近期出現的提前還貸潮也有春節過后季節性的擾動因素，隨著經濟復蘇和信貸回暖，潮水會自然退去。

一個令人鼓舞的消息是，最新的社融和信貸數據已經釋放出國內經濟穩步復蘇的積極信號。1月信貸如期實現“開門紅”，助力提振市場信心、激發主體活力。具體數據來看，央行1月人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，創下單月信貸的投放歷史新高。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，從金融數據可以看出，伴隨疫情沖擊消退、各地穩增長計劃和舉措出臺，企業與政府部門投資步伐加快，消費預期逐步恢復，在政策驅動和市場內生融資需求共同作用下，開年信用擴張積極，加速寬信用進程。

展望下一階段，溫彬稱，信用擴張的韌性和地產、消費修復情況仍較為關鍵，擴投資、促消費、穩地產、調結構等政策需延續支持，繼續保持穩健貨幣環境，以鞏固年初經濟企穩向好態勢，提升經濟修復的斜率和可持續性。

關鍵詞： 房貸利率 提前還貸潮