世界速看：88年地產(chǎn)女將上位！金地華東區(qū)域人事變陣背后的榮耀和淚水...

開年來(lái)，老牌四大房企中的招商、保利和萬(wàn)科都紛紛刀刃向內(nèi)，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，諸多中高管也都進(jìn)行了變陣換防。

唯獨(dú)金地這家在眾人印象中低調(diào)而理性的房企，遲遲沒有什么大動(dòng)作。

然而就在近期，市場(chǎng)層面終于傳出了金地在區(qū)域?qū)用孀龀鋈耸伦儎?dòng)的消息，主要涉及到華東區(qū)域的管理層換防。

【資料圖】

今天艷姐就和大家來(lái)說(shuō)說(shuō)這次換防的事情和背后的故事。

01

首先，在金地上海公司層面，涉及到了兩位管理者的變動(dòng)：???????

任命張文彬?yàn)樘K中片區(qū)副總經(jīng)理，免去其上海公司副總經(jīng)理職務(wù)；

此外，還任命歐冬云為上海公司市場(chǎng)營(yíng)銷部總監(jiān)，免去其區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷部助理經(jīng)理職務(wù)。

此次變動(dòng)的一大看點(diǎn)就是歐冬云的上位，她直接從區(qū)域公司的助理經(jīng)理職務(wù)躍升到上海公司的營(yíng)銷總監(jiān)，相比之前的職位，此次她被授予的管理職權(quán)更為夯實(shí)。當(dāng)然，擔(dān)子也會(huì)更重。???????????????????????????????????????

艷姐了解到，歐冬云出生于1988年，是南京大學(xué)的高材生，也是萬(wàn)科新動(dòng)力，在2020年加入金地，也就是說(shuō)，3年左右的時(shí)間，歐東云就實(shí)現(xiàn)了比較大的職位躍升。

從此次的職位變動(dòng)來(lái)看，金地對(duì)于她過去能力還是比較認(rèn)可的，要知道，上海地區(qū)是金地布局和發(fā)展的重點(diǎn)城市，由她來(lái)執(zhí)掌上海地區(qū)的營(yíng)銷公司，當(dāng)中還是有金地對(duì)于其未來(lái)帶領(lǐng)上海公司業(yè)績(jī)更上一層樓的期待。

除了上海公司管理層發(fā)生變動(dòng)之外，金地南京公司也進(jìn)行了人事調(diào)動(dòng)：

免去xx南京公司副總經(jīng)理職務(wù)，聘任其為區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷部首席銷售管理專業(yè)經(jīng)理。

艷姐從知情人士獲悉，去年南京業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平，此次該人員的調(diào)任很大一部分原因或許也源于去年南京銷售情況的寡淡。

此次人事?lián)Q防主要是針對(duì)華東區(qū)域的營(yíng)銷端口，也就是和錢最接近的職能，營(yíng)銷職能的換防依據(jù)其實(shí)就是業(yè)績(jī)。

根據(jù)金地此前披露的2022前三季度簽約金額來(lái)看，華東區(qū)域簽約金額為620.67億，占比為38.06%，位居集團(tuán)第一的位置。

華東區(qū)域的戰(zhàn)略地位在金地集團(tuán)的重要性不言而喻。所以金地的在華東區(qū)域的變動(dòng)應(yīng)該還是經(jīng)過非常深度的考量而做出的。

只是這次變動(dòng)，有些人獲得了榮耀加冕，有些人則不得不抱憾退居二線。?????????????????????????????????

當(dāng)然，可以肯定的是，類似此次華東區(qū)域的人事變動(dòng)未來(lái)仍將在金地持續(xù)。??????????????

02

其實(shí)從去年8、9月左右開始，金地總部營(yíng)銷體系就開始謀求變化：

此前金地總部的營(yíng)銷中心是弱管控，營(yíng)銷的職權(quán)主要放在區(qū)域公司，但從去年開始，集團(tuán)總部加強(qiáng)了對(duì)區(qū)域公司的權(quán)力管控。總部并不是要收權(quán)，而是以更大的力量給區(qū)域做賦能。

據(jù)說(shuō)金地對(duì)標(biāo)了龍湖的營(yíng)銷管控模式，因?yàn)辇埡臓I(yíng)銷管控在業(yè)界也算是做得比較出色的。

于是金地總部把營(yíng)銷中心所有編制，包括公司人效進(jìn)行加強(qiáng)，說(shuō)白了金地在每個(gè)職能口上加了人，這樣可以對(duì)每個(gè)項(xiàng)目做更多的干預(yù)或支持。

通過這種方式，集團(tuán)總部對(duì)項(xiàng)目的支援力度也會(huì)有所加強(qiáng)，可以調(diào)動(dòng)更多資源和力量去解決項(xiàng)目的銷售問題。

值得注意的是，根據(jù)前不久金地公布的去年銷售情況來(lái)看，2022年1-12 月金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1019.8萬(wàn)平方米，同比下降25.94%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2218.1億，同比下降22.64%。

說(shuō)實(shí)話，相對(duì)于某些知名房企銷售額同比30-40%的下跌幅度，金地的下跌幅度算是比較溫和的了。

但是對(duì)于金地這樣對(duì)于自己極為嚴(yán)苛的企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)大環(huán)境影響可以成為銷售下跌的合理理由，卻無(wú)法成為金地可以在未來(lái)松懈的借口。

金地凌克在去年8月的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上也說(shuō)：

“我們會(huì)做好所有的準(zhǔn)備，去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能比較長(zhǎng)的恢復(fù)過程。”

從中可以看到金地對(duì)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

艷姐也猜想，金地此次華東區(qū)域的變動(dòng)，背后也透露出希望能力更強(qiáng)的人上位，帶領(lǐng)公司能夠有更強(qiáng)的韌性，來(lái)應(yīng)對(duì)整個(gè)銷售端口去化難的問題。

金地這一次營(yíng)銷體系改革的決心和力度，是非常大的！

在這樣的決心之下，金地未來(lái)大概率也會(huì)對(duì)部分營(yíng)銷人員做出調(diào)整，進(jìn)行汰舊立新，艷姐感覺這也恰印證了金地的優(yōu)秀之處：

比如對(duì)某些在營(yíng)銷位置上做了很久，但業(yè)績(jī)不太理想、沒有什么作為的營(yíng)銷人，進(jìn)行職位的調(diào)整或優(yōu)化，經(jīng)過這樣的調(diào)整，也可以對(duì)金地的營(yíng)銷業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。

03

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，金地也算是一家“真金不怕火煉”的房企。

從去年金地公布的三季報(bào)情況來(lái)看：

2022年前三季度，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約530.76億元，同比下降1.5%；

雖然營(yíng)收出現(xiàn)下降，但是其利潤(rùn)數(shù)據(jù)卻不同于大多數(shù)房企的下跌，出現(xiàn)了微漲：

去年前三季度，金地歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約33.36億元，同比增長(zhǎng)0.83%。

總體來(lái)說(shuō)，這樣的營(yíng)收和利潤(rùn)數(shù)據(jù)還是比較穩(wěn)的，體現(xiàn)了金地理科生的特質(zhì)，也體現(xiàn)了它比較強(qiáng)悍的抗逆性。

之所以有抗逆性，主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：

首先，金地是一家運(yùn)營(yíng)體系特別強(qiáng)的公司。

這兩年來(lái)，房企高周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，開始逐漸失效，而那些打造了穩(wěn)健的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系的公司，比如萬(wàn)科、金地，顯得出了抗風(fēng)險(xiǎn)屬性。

金地的運(yùn)營(yíng)不像大運(yùn)營(yíng)模式，它不管工程、成本、設(shè)計(jì)，只管內(nèi)部的流程和數(shù)據(jù)的把控，比如項(xiàng)目做哪一步，就必須要根據(jù)運(yùn)營(yíng)的節(jié)點(diǎn)來(lái)，運(yùn)營(yíng)定了這個(gè)節(jié)點(diǎn)，才能走這一步，如果運(yùn)營(yíng)沒有定，你就不能走這一步。

舉個(gè)例子，假如運(yùn)營(yíng)沒有定營(yíng)銷的開盤時(shí)間，營(yíng)銷是沒有權(quán)力開盤的。

金地通過這一套非常完善的流程，來(lái)把控每個(gè)職能節(jié)點(diǎn)的，雖然對(duì)內(nèi)部來(lái)說(shuō)這是傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式，但其抗風(fēng)險(xiǎn)能力是比較強(qiáng)的。

說(shuō)得直白點(diǎn)，金地的運(yùn)營(yíng)體系在業(yè)界算是比較成熟和規(guī)范化的，大家在規(guī)范化上做事情，也不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，金地本身的資金健康程度較高，保證其能夠持續(xù)長(zhǎng)跑。

金地一直以來(lái)銷售排名都是比較高的，又是老牌的國(guó)企，所以其內(nèi)部資金情況沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。

金地尤其對(duì)待錢這件事，金地一直很謹(jǐn)慎。從不依賴短跑沖刺，而是堅(jiān)持長(zhǎng)跑思維。

金地三道紅線從未踩線。截至去年三季度末，金地的債務(wù)融資加權(quán)平均成本從2021年的4.56%進(jìn)一步下降為4.50%。在非央國(guó)企中，算是比較低的融資成本。

良好的財(cái)務(wù)基本面也持續(xù)為金地各項(xiàng)工作的運(yùn)作提供堅(jiān)實(shí)的保障。

第三，金地具有充足的土儲(chǔ)，并且非常注重風(fēng)險(xiǎn)前置工作。

從2017年開始，金地的拿地金額都突破了千億，而由于去年受到行業(yè)承壓環(huán)境影響，金地在投資上也變得比較謹(jǐn)慎，截至去年9月底，金地總投資額達(dá)220億。

雖然去年拿地驟減，但金地有比較充足的土儲(chǔ)，在2021年期末，金地總土地儲(chǔ)備約6398 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2923 萬(wàn)平方米，完全能夠滿足未來(lái)幾年的發(fā)展需求。

而且，金地在拿地前期的風(fēng)控做得非常好，他們會(huì)真正尊重市場(chǎng)。

以前很多房企的邏輯是拿地蓋個(gè)房子，你愛買不買；如今地產(chǎn)不好做了，第一個(gè)要關(guān)注的是產(chǎn)品，要把客戶需求放在首位，要做真正讓消費(fèi)者買單的產(chǎn)品。

做產(chǎn)品就要進(jìn)行大量的客研調(diào)查，金地就是一家客研非常前置的公司，也可以理解為風(fēng)險(xiǎn)前置的公司，真正做到大多數(shù)市場(chǎng)的購(gòu)買者認(rèn)可或者想買的產(chǎn)品。

所以金地在前期的產(chǎn)品定位上做得非常接地氣，這就和拿地風(fēng)險(xiǎn)前置有關(guān)，知道自己該拿怎樣的地，這點(diǎn)其他公司是做得比較粗糙的。

結(jié)語(yǔ)

總之，金地這樣一家公司，真的是非常非常低調(diào)，但是在大部分時(shí)候，都非常牢靠的一家公司。????????

而此次的人事變動(dòng)，也只是讓金地變得更加牢靠的一個(gè)動(dòng)作而已。????????????????

只是在這些變動(dòng)背后，總會(huì)有營(yíng)銷人的榮耀，也會(huì)有營(yíng)銷人的淚水。??????????????????????????????

艷姐覺得，今年對(duì)于很多區(qū)域公司、城市公司的一線營(yíng)銷管理者和營(yíng)銷人來(lái)說(shuō)，可能仍然是充滿挑戰(zhàn)的一年，勝者為王，弱者淘汰的殘酷機(jī)制今年仍將繼續(xù)。

也希望地產(chǎn)營(yíng)銷人們且行且珍惜，能夠創(chuàng)造優(yōu)秀的戰(zhàn)績(jī)。

主編：張艷

責(zé)編：doug

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