視訊!南二環(huán)左海望悅領(lǐng)證,土地使用權(quán)抵押,怎么看?

    來源: 剛需探房2023-02-11 22:47:05
      

    昨晚位于福州南二環(huán)北園的國企盤,左海望悅,領(lǐng)取了首次備案,對于南二環(huán)國企四大金剛,終于要開始在市場面世,下面聊聊。


    (資料圖片僅供參考)

    備案情況

    項目首次備案3棟,與之前預(yù)售的情況一致,B區(qū)北側(cè)的三棟,主打連廊,合計208套,備案均價精裝2.9W,全部存在2層底商。

    分析:項目首次推出的三棟住宅,全部主打剛需戶型,很明顯這是項目主打面積段,三棟樓的位置都只能算一般,都存在底商,而且有兩棟都有餐飲,可以說影響并不小。

    三棟樓最大的優(yōu)勢在于,距離南側(cè)二環(huán)路較遠(yuǎn),噪音影響小點(diǎn),不過1、2號樓距離右側(cè)高架并不遠(yuǎn),依然有噪音,同時地鐵1號線、SM在項目北側(cè),這三棟的距離相對較近。

    由于板塊限高,對于三棟樓的公攤,20%-23%,并不低,主要原因在于,戶型整體偏小。

    對于2、3號樓,都是定位2T3,加上剛需戶型的定位,所以公攤達(dá)到23%,算是偏高。

    從項目當(dāng)初的戶型圖來看,得房率并不低,從設(shè)計圖來看,主打的贈送就是臥室的飄窗。

    這次109的戶型有一定差異,1號樓是下面的示意圖,2,3號樓少了入戶部分的面積。

    價格分析

    2021年12月1日,福州工業(yè)園區(qū)集團(tuán)(原城投建筑)以底價28.42億元競得宗地2021-55號白湖北園周邊舊改片區(qū)二地塊,面積129.12畝,平均樓面價17107元/㎡

    商品住宅銷售指導(dǎo)均價為30000元/㎡,全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。

    分析:前年底,福州國企兜底了北園的巨型舊改,樓面價1.7W,指導(dǎo)價3W,同時要求60%精裝。

    項目對于精裝的要求,采取大戶型毛坯,小戶型精裝。

    按福州指導(dǎo)價的定位來看,項目精裝的房源,可以備案價達(dá)到3W+,按3K精裝的備案標(biāo)準(zhǔn),也可以備案到3.3W。

    不過從首開的備案價來看,均價2.9W,低于指導(dǎo)價上市,可以說是東二環(huán)國貿(mào)天琴湖遠(yuǎn)低于指導(dǎo)價后,又一個低于指導(dǎo)價的項目。

    當(dāng)然首開樓棟,負(fù)面因素較多,底商+噪音,如果按常規(guī)備案套路,后續(xù)的樓棟價格要更高,屆時能否突破3W,概率不小。

    當(dāng)然從目前市場來看,板塊在被中駿特價甩賣沖擊后,價格預(yù)期下跌較大,即便按2.9W的價格來看,預(yù)計還要再做優(yōu)惠。

    層差分析

    對于這次備案的三棟小高層住宅,層差基本一致,選1號樓做個例子:

    分析:對于項目的層差,總得來說也算市場主流,低樓層做價格切割,后續(xù)樓層層差回歸均值,頂樓,敏感數(shù)字層做優(yōu)惠。

    最好的參考,選擇周邊的中駿世界城璟悅,璟悅的層差非常有規(guī)律,2層差1K,5層差1.5K,其他樓層層差150,頂樓優(yōu)惠1500,敏感數(shù)字層沒有優(yōu)惠。

    按中駿的層差對比,很明顯項目頂樓直接忽略,優(yōu)惠力度太小,低樓層差價接近,基本選擇還是集中在中高層。

    除了樓層外,項目的端頭和中戶,1號東端比中戶貴700,比西端貴400,整體來說端頭和中戶差價不大,當(dāng)然一號樓東端噪音影響明顯。

    2號樓,東端比中戶貴900,比西端貴500,內(nèi)端比中戶貴300,從這個差價來看,依然不大。

    特別是89戶型,存在內(nèi)端和中戶的選擇,很明顯這樣的差價,內(nèi)端沒有隱私問題,性價比更高。

    抵押思考?

    在這次備案的說明里面,特別說明:望岳公館一區(qū)(望岳公館B地塊)已設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押,在實(shí)際銷售并訂立商品房買賣合同前應(yīng)完成解押手續(xù)。

    分析:近期出現(xiàn)抵押的備案,還是前段時間中駿璟宸,5號樓備案說明是在建工程抵押,需要解押。

    沒想到再一次出現(xiàn)這種特例,居然發(fā)生在本土國企身上,對于左海集團(tuán),原來的市城投建筑,這1年多時間里面,跟榕發(fā)等國企,頻繁兜底福州土拍。

    按當(dāng)初的計算,左海集團(tuán)一年多時間,已經(jīng)耗費(fèi)85億,榕發(fā)+建總的城投也耗費(fèi)112億。

    從這次備案的特殊說明來看,很好的印證了此前網(wǎng)絡(luò)對于城投兜底的說明。

    一切看上去都很良好,不過對于兜底的土地,始終都要上市,才能還錢。

    此時最明顯的問題,假如抵押的土地,出現(xiàn)房價大跌,會出現(xiàn)抵押物貨值不足,很明顯銀行會要求補(bǔ)充資金。

    當(dāng)然假如不降價,還賣不動,對于貸款的利息等償還,只能去發(fā)債了。

    很明顯即便是國企,也回到民企的老路,發(fā)債也需要還錢,還不上就是展期。

    綜上,對于兜底的國企而言,雖然在流程上短時間解決了財政,但是更大的隱患也隨之而來,只有賣得動,才能回籠資金。

    假如出現(xiàn)滯銷,比如本項目,超百畝大盤,涉及的資金就非常大,最終的結(jié)果,可能就是前段時間,貴州遵義城投擺爛的展期20年。

    對于福州國企,頻繁兜底,不少項目還是競品。

    最明顯的就是南二環(huán),榕發(fā)、左海、建總、新區(qū),四大國企都在這里拿地,目前榕發(fā)和左海,很明顯已經(jīng)是競爭關(guān)系。

    此時,即便購房者想順應(yīng)福州發(fā)展,不買民企只買本土國企,奈何來到南二環(huán),會發(fā)現(xiàn)原來支持本土國企,也不是那么說的那么輕松。

    盤點(diǎn)總結(jié)

    對于項目而言,整體來說備案價低于指導(dǎo)價,不過依然高于市場預(yù)期,屆時會做出如何的優(yōu)惠值得關(guān)注。

    當(dāng)然左海望悅備案后,榕發(fā)北源云筑,預(yù)計也不會太久了。

    對于2.9W精裝的備案價,放在2021年肯定不算夸張。

    當(dāng)時二環(huán)以南的精裝盤,融創(chuàng)福州府、融信海納新潮B區(qū),也賣到了2.7-3W。

    只不過在樓市遇冷,中駿特價后,確實(shí)需要一定時間來消化。

    目前整體來說,近期的樓市氛圍肯定強(qiáng)于2022年,只不過是否會出現(xiàn)回暖,依然需要觀察。

    對于板塊有意向的購房者,可以關(guān)注項目的優(yōu)惠情況。

    畢竟首開樓棟,除了離地鐵近之外,負(fù)面因素較多,加上肉眼可見的供應(yīng),下手前多做思考。

    關(guān)鍵詞: 土地使用權(quán)

    責(zé)任編輯:sdnew003

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