要不要提前還貸，取決于你投資的長(zhǎng)期年化收益率預(yù)期

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你要不要提前還貸，主要取決于你自己是什么情況，要具體分析。

在你第一次買房貸款的時(shí)候就要明確一件事情：房貸是你這輩子能合法從銀行借貸到的成本最低的長(zhǎng)期資金。通常情況下，你借錢的期限越短，資金成本就越低。就像存款一樣，一年期利率2.5%，三年期3%，所以你借錢的時(shí)候，借長(zhǎng)錢的成本是更高的，但這里有個(gè)例外，就是超短期過橋貸款（通常年化利率非常高）。這樣一看，你是不是覺得5%左右的住房貸款利率也并不是很高？這個(gè)貸款的期限長(zhǎng)達(dá)25年左右。

是啊，我憑本事借的錢，憑什么要提前還？

這里出現(xiàn)了一個(gè)變化：這兩年有銀行開始發(fā)利率低到3%~3.5%左右的消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸，我目前聽說(shuō)到最低利率的版本甚至低到了2.9%！注意，這都是違規(guī)的，我這里僅僅是描述一下。問題是，消費(fèi)貸一般期限都很短，3年左右，有的要求每年還本付息一次，有的要求每年只付利息，然后還暗示你后面到期了能再續(xù)。消費(fèi)貸經(jīng)過幾次截?cái)啵猛揪蜔o(wú)法追蹤了。至于經(jīng)營(yíng)貸，就是更灰色的地帶了，期限更長(zhǎng)，利率也更低。比如現(xiàn)在有一筆10年期限3.5%利率的經(jīng)營(yíng)貸和一筆25年期的5%利率的房貸擺在你面前，你怎么選？

這種長(zhǎng)短期限貸款的利率錯(cuò)配，其實(shí)是隱含風(fēng)險(xiǎn)的，類似債券市場(chǎng)的本質(zhì)，就是借短買長(zhǎng)。

這里你要明確第二件事：你這輩子是不是只有這一套房子，你將來(lái)要不要換房子？那么既然要換房子，假定為了滿五唯一，你持有房子5年，這5年的利率成本，重要嗎？在房?jī)r(jià)上升期，這種資金成本被大家完全無(wú)視了，因?yàn)?倍杠桿之下，利息都是個(gè)屁。問題是現(xiàn)在房子不漲了，理財(cái)?shù)幕貓?bào)也降低了，猛然發(fā)現(xiàn)，自己還背著一個(gè)幾百萬(wàn)的每年5%的成本的資金。有一個(gè)理論是，如果你長(zhǎng)期資金的年化回報(bào)能超過房貸，那就沒必要提前還。但大部分人風(fēng)險(xiǎn)偏好很低，要追求5%以上的長(zhǎng)期年化回報(bào)，一定要在波動(dòng)率更大的權(quán)益資產(chǎn)上押注更多的比例，否則風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償不夠。比如對(duì)于我爸媽來(lái)說(shuō)，他們完全不敢買R2以上的理財(cái)，只要每年能拿到3.5%以上的收益，就很開心，那么他們當(dāng)然希望早點(diǎn)把5%的資金成本甩掉。但如果你還在事業(yè)上升期，第一套上車盤，5年后迅速置換，那么這個(gè)資金成本不用在意。不過你在換房子的時(shí)候會(huì)遇到一個(gè)問題：認(rèn)房認(rèn)貸政策下，你的第二套房子，首付會(huì)變得很高，最后在中介的引導(dǎo)下，你可能走上了經(jīng)營(yíng)貸的道路。你知道這是經(jīng)營(yíng)貸，銀行也知道這是經(jīng)營(yíng)貸，你知道銀行知道你知道經(jīng)營(yíng)貸，銀行也知道你知道銀行知道你知道是經(jīng)營(yíng)貸，大家心照不宣了。但房貸對(duì)于銀行而言是最好的資產(chǎn)（沒有比房貸更好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了，每個(gè)月定期定額打錢），把經(jīng)營(yíng)貸穿透到底層發(fā)現(xiàn)是房貸，反而可能會(huì)降低壞賬率。當(dāng)然這個(gè)結(jié)論不對(duì)啊，就是這么一說(shuō)，違規(guī)套經(jīng)營(yíng)貸肯定是不行的。

最后你需要明確的是你自己的投資能力：如果不提前還貸，你有把握長(zhǎng)期拿到超越房貸利率的收益嗎？

大部分人做不到這個(gè)收益，整個(gè)世界長(zhǎng)期低利率是趨勢(shì)，大部分人沒有權(quán)益投資能力，所以大部分人選擇提前還貸是對(duì)的，因?yàn)閷?duì)未來(lái)預(yù)期收入也很悲觀，所以人本能會(huì)選擇降低負(fù)債，增加儲(chǔ)蓄。新聞看到的是居民儲(chǔ)蓄率十幾萬(wàn)億創(chuàng)新高，明眼人一看就是居民部門整體資產(chǎn)負(fù)債表的衰退。能解決的最本質(zhì)辦法就是發(fā)展經(jīng)濟(jì)，搞好生產(chǎn)，提高大家的收入。多講一句，未來(lái)的類通縮風(fēng)險(xiǎn)非常大，我隱約有點(diǎn)擔(dān)心今年的市場(chǎng)，不論是債券市場(chǎng)還是股票市場(chǎng)。（一家之言，不一定對(duì)，僅供參考，不作為投資依據(jù)）

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)期年化 房貸利率