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先說兩個群體之間的共性:1.人數眾多。恒大的準業主據說有上百萬,理財債權人不下10萬人。2.債權數額巨大。上百萬購房戶假設一戶首付款算30萬,都是3000億元。理財債權也在400億元左右。3.弱勢群體占比不少。投資型購房不算,剛需、剛改們,很多都是省吃儉用、東拼西湊才交上首付,還要當20年的房奴。理財債權人,聽起來有錢投資,不算弱勢吧。但由于恒大之前的信用好,利息給的比銀行高,很多平常老百姓其實是把購買恒大理財,當銀行存錢的。其中不乏把養老錢、結婚錢、治病錢拿去買理財的。不能簡單把他們和股民等高風險投資群體相提并論。
購房戶債權人的情況是,政府實施保交樓行動(不是專門針對恒大的),連續出臺專項借款、貸款支持計劃等政策,包括恒大在內的各地爛尾樓陸續復工,有了資金保障,購房戶債權人群體心里逐步踏實了。
理財債權人的情況是,現金兌付從每月8000到2000,以房抵債要求沒有得到恒大響應,下一步解決方案遲遲未見蹤影。小額的理財債權人好歹還有個盼頭,中額和大額的理財債權人則看不到希望。
如果恒大能實現自救,兩個群體的問題相信都能得到解決。可現實的問題是,政府的保交樓資金不足以支撐恒大完成已售房屋的交付,況且保交樓資金是要優先歸還的。恒大需要用變賣資產的資金,或者通過滾動開發,將可售房屋盡快銷售回籠的資金,支付保交樓的工程款和償債。但土地等抵押權人、施工單位、理財債權人、商票債權人、供應商債權人、職工都在等著這些錢。僧多粥少,該怎么分這些錢呢?
一起來了解下法律規定。假設一個開發商樓盤爛尾,資不抵債,其有購房戶債權人、抵押權人、施工單位和民間借款等債權人。《企業破產法》規定債務人企業清償的順序是購房戶債權>抵押債權>工程款>破產費用>職工債權>稅款債權>民間借貸。
原理是購房涉及到公民的居住權、生存權,位階上要高于債權等財產權。舉個例子,開發商拖欠銀行抵押貸款、施工單位的工程款和民間借貸的借款,銀行和施工單位都把開發商告了,拍賣其開發的房屋,拍賣款由施工單位先分(為了保障農民工生存權),然后是銀行,有剩下的給民間借貸債權人。
還有一個不良開發商把抵押給銀行的房屋私自銷售了,購房戶交了首付,然后同樣欠了銀行、施工單位和民間借貸的借款。如果購房戶要房子,是不能拍賣這套房屋用于還款的,施工單位和銀行只能分購房戶應繼續支付給開發商的購房尾款。如果購房戶不要房子,那就拍賣房屋,拍賣款按購房戶、施工單位、銀行、民間借貸債權人的順序分配。
所以,理財債權人要掌握法律、認清形勢、分析對策、組織應對,才能最大程度爭取自己的的權利。當然,難就難在人太多、分散各地,加之債權金額大小不一,搭便車心理盛行,給了對手太多空隙可鉆。在初期的群情激憤后,陷入漸漸無聲的困難境地。怎么有效地組織起來,自媒體、微信群等鏈接手段是不缺乏的,缺的是牽頭人和制度規則。
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