提前還房貸,動(dòng)了誰的奶酪?

    來源: 鈦媒體APP2023-02-10 16:47:20
      

    圖片來源@視覺中國(guó)


    (相關(guān)資料圖)

    2018年初,家住南寧市的安澤,在青秀區(qū)購(gòu)入了一套房子,并與銀行在合同中注明“提前還貸無需繳納違約金”,因此,每個(gè)月他都會(huì)把自己工資的一部分?jǐn)€著,連同自己的年終獎(jiǎng)一起用來提前還部分房貸。

    但在上周末,他打開手機(jī)銀行準(zhǔn)備還貸時(shí),發(fā)現(xiàn)承辦其貸款業(yè)務(wù)的銀行關(guān)閉了線上的“預(yù)約還貸”功能,提示只能去線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約,且每月名額有限。隨后,他打電話詢問了銀行經(jīng)理,又被告知“因結(jié)算系統(tǒng)調(diào)整,目前暫停提前還款”。

    錢在手里卻還不出去,每天還要支付高額利息,這讓他頗感煩心。

    自1月31日南寧首套房利率下限下調(diào)至3.7%后,辦理提前還貸業(yè)務(wù)的人數(shù)激增,南寧市的多家銀行都排起了長(zhǎng)隊(duì),相應(yīng)的是銀行還貸門檻也大幅度增高。

    眼下,這種情況已蔓延至全國(guó)約30個(gè)城市,且各家銀行預(yù)約還款的時(shí)間普遍在兩三個(gè)月。

    回望幾年前,投資環(huán)境較好時(shí),房貸收益高于借貸利率,大家基本都是能貸7成絕不貸5成,能貸30年絕不貸20年,哪怕遭遇史上最嚴(yán)格貸款或碰上最長(zhǎng)貸款周期,也要想辦法貸款買房。

    但隨著市場(chǎng)環(huán)境改變,曾經(jīng)高收益率的剛兌信托已經(jīng)不復(fù)存在,凈值化的理財(cái)產(chǎn)品也一次次的打擊了投資者。加之LPR利率普降,各地的房貸利率直線下滑,這讓不少的購(gòu)房者都動(dòng)起了提前還貸的心思。

    從某種程度來說,購(gòu)房者是選擇了一種更有利于保全利益的選項(xiàng)。但對(duì)于“左手吸儲(chǔ),右手放貸”的銀行來說,不僅業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)阻滯,營(yíng)收業(yè)績(jī)必然會(huì)受到了很大的影響。

    兩相博弈之下,又該如何妥善應(yīng)對(duì)提前還貸難題?

    提前還貸難

    自去年下半年開始,“提前還房貸”成了不少購(gòu)房者們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年春節(jié)以來,該話題持續(xù)發(fā)酵,與之相關(guān)的詞條,更是好幾次登上了熱搜。

    不過,與早前不同的是,多數(shù)人討論的焦點(diǎn),已經(jīng)從應(yīng)不應(yīng)該提前還貸,轉(zhuǎn)移到了提前還貸難,銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道,需要線下預(yù)約、排隊(duì)等。

    在北京、上海、廣州、杭州、南京、無錫等多個(gè)城市,居民扎堆還房貸的現(xiàn)象持續(xù)上演。不少地方的市民直言,去銀行還錢簡(jiǎn)直比去銀行借錢都難,各家銀行紛紛設(shè)置各種條件阻擋提前還貸。

    “如果想在中國(guó)銀行上海分行進(jìn)行提前還貸,就必須先在APP提交申請(qǐng),從2月4日開始算起,可以預(yù)約到的最早日期是4月4號(hào)。不過根據(jù)提示,提交申請(qǐng)之后,具體能不能提前還款還得等審批。”

    自從發(fā)現(xiàn)理財(cái)利率跑不過房貸后,居住于上海的黃女士就動(dòng)了提前還貸的心思,但當(dāng)她找到銀行的貸款經(jīng)理進(jìn)行交涉時(shí),發(fā)現(xiàn)預(yù)約還房貸至少要排隊(duì)兩個(gè)月。

    不過她已經(jīng)見怪不怪,前兩天她的朋友在別的銀行嘗試還貸時(shí),同樣碰壁。按她的話來說,現(xiàn)在銀行都一樣,哪哪都需要排隊(duì),并且額度普遍不夠。

    對(duì)于銀行來說,房貸是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如果提前還款量加大,會(huì)直接對(duì)銀行未來的利息收入產(chǎn)生影響,也會(huì)影響銀行整體上對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)的使用安排。而對(duì)于個(gè)貸經(jīng)理來說,每年放貸額度也有一定的考核要求,提前還貸也會(huì)導(dǎo)致其后期放貸壓力增大。

    因此,面對(duì)突如其來的還貸潮,不少銀行與想要提前還款的客戶之間開展了一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

    據(jù)知情人透露,目前在鄭州,想辦理提前還款的市民,只能通過線下渠道辦理。但從排隊(duì)情況來看,并不樂觀。鄭州工行某網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的人已經(jīng)約到4月份;郵政銀行的儲(chǔ)戶需要等兩個(gè)月以上;建設(shè)銀行的客戶甚至排到了6月份......

    另外,為控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模,一些銀行甚至對(duì)提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制,有的還要加收違約金。

    家住浙江寧波的肖女士,最近就遇到了這樣的糟心事。她在2月6日前往當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)行辦理提前還款業(yè)務(wù),但在辦理過程中被業(yè)務(wù)經(jīng)理告知有1%的違約金,對(duì)此她表示并不理解。“當(dāng)初辦理貸款的時(shí)候,就和我說了兩年后可以提前還,沒提過違約金一事。”

    按照該業(yè)務(wù)經(jīng)理的說法,合同中有提及,貸款滿三年后違約金可以用購(gòu)買產(chǎn)品抵,三年以下是現(xiàn)金支付。由于肖女士的貸款已滿三年,他給出了夠買5000額度的保險(xiǎn),期限三年的方案。但肖女士對(duì)此表示并不認(rèn)可。

    協(xié)商之下,肖女士最終買了三個(gè)定投基金,每個(gè)500元,期限為三個(gè)月,并且還辦了一張信用卡。這一番操作下來,平白又多花了4500元,肖女士直言銀行套路滿滿。

    利率的誘惑

    為什么會(huì)出現(xiàn)居民扎堆還房貸的現(xiàn)象?其實(shí),除了購(gòu)房者自身有了閑錢之外,更大的原因還是外部政策的調(diào)整以及投資環(huán)境的改變。

    幾年前,購(gòu)房的主力軍大多為80后、90后,他們?cè)谫I房時(shí)正逢樓市的高峰期,工作時(shí)限也不長(zhǎng),因此大多只能辦理商業(yè)貸款,貸款利率基本都在5%以上,有的甚至能達(dá)到6%以上。

    但從去年開始,首套房貸利率壓降的信號(hào)不斷傳來。在2022年LPR已多次下調(diào),其中5年期以上LPR總共下降三次,LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%。

    今年1月5日,人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

    新政實(shí)施后,多地房貸利率又開始密集下探。據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至1月31日,103個(gè)城市中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè),包括鄭州、天津、太原、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春等。這些城市中,二線城市有8個(gè),其余均為三四線城市。

    鄭州可以說是年后國(guó)內(nèi)第一個(gè)把房貸利率打下來的城市。1月29日,鄭州各大樓盤就陸續(xù)接到銀行通知,首套房貸利率從年前的4.1%降到了3.8%。

    兩天后,珠海也有銀行首套房房貸利率開始下調(diào),現(xiàn)在最低可按3.7%操作,且無其他特殊要求,新增的網(wǎng)簽都能辦。3.7%可以說是全國(guó)房貸利率的地板值了。當(dāng)然,還有南寧、珠海、株洲和常德等城市,也陸續(xù)將這一比例降到了3.7%。

    房貸利率的下調(diào),使得部分存量房貸和新增房貸之間出現(xiàn)了較大的利差,這也意味著早先買房的人可能要憑空多出1到2個(gè)點(diǎn)的利息。這是一個(gè)什么概念?

    家住鄭州的黃先生給自己算過一筆賬,2021年他買房時(shí)貸款總額為60萬元,當(dāng)時(shí)審批下來的房貸利率為4.9%,貸款期限是25年,月供是3472.67元,總還款104.18萬元。

    LPR下降,貸款利率降為4.1%時(shí),月供就變成了3200.24元,總還款為96萬元;但如果按現(xiàn)下銀行3.8%的貸款利率來算,月供就是3101.14,總還款為93.03萬元。總之算下來,與現(xiàn)在購(gòu)買房子相比,自己還是要多出幾萬塊錢的利息。

    當(dāng)然,黃先生買房時(shí)的貸款利率還算能夠接受。湖北的常女士則是以6.1%的高利率貸款了100萬,期限30年。如果按4.1%的正常利率來算,她每月的還款差距為1200元,總貸款差距達(dá)44萬元。如此高的利息差,也難怪購(gòu)房者著急加入提前還貸的大軍。

    另一方面,投資環(huán)境普遍不佳,各種資產(chǎn)投資的收益回報(bào)率下降等問題,也是提前還貸潮起的一大主因。早前一部分購(gòu)房者選擇拿部分可以用于提前還貸的收入,去購(gòu)買一些理財(cái)產(chǎn)品,以賺取更高的利息收入,來覆蓋自己的房貸利率。

    但現(xiàn)下的情況卻難言理想。

    有數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月末,理財(cái)公司存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品(不含現(xiàn)金管理類產(chǎn)品)的近1個(gè)月年化收益率的平均水平為-4.53%,環(huán)比下跌3.4個(gè)百分點(diǎn)。

    而近1年收益率的平均水平為1.7%,環(huán)比下跌0.78個(gè)百分點(diǎn);成立以來年化收益率的平均水平為1.78%,環(huán)比下跌0.82個(gè)百分點(diǎn)。

    當(dāng)投資收益跑不贏房貸利率時(shí),任誰都更傾向于將現(xiàn)金用于提前還貸。杭州市民高先生對(duì)此頗有感觸,他直言“現(xiàn)在理財(cái)年化收益率大多只有3%左右,且還不能保證。趁現(xiàn)在手頭剛好有閑錢,不如先把錢還了,減少利息支出。”。

    利益博弈

    目前來看,購(gòu)房者選擇提前還貸通常有兩種需求,一是在手里有足額資金的情況下,將貸款全部還清,就能減少后續(xù)的利息支出;二是提前還貸后再重新申請(qǐng)貸款,這樣就可以享受目前較低房貸利率。

    但對(duì)于銀行來說,突如其來的還貸高峰,給其業(yè)績(jī)也帶來了不小的壓力。畢竟無論是國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行還是城市商業(yè)銀行,房貸收益都在其營(yíng)收中占了很大的比例。

    以工商銀行來說,2021年末,公司個(gè)人住房貸款為63626.85億元,在所有貸款中的占比高達(dá)30.8%。截至2022年6月30日,這一數(shù)據(jù)為64490億元,在所有貸款中的占比為28.9%。

    在某國(guó)有銀行擔(dān)任房貸部經(jīng)理的趙柯坦言,春節(jié)剛過,自己所在的支行就明確了上半年的房貸任務(wù)。但從市民們爭(zhēng)相提前還貸的現(xiàn)狀來看,銀行處于很被動(dòng)的局面。“目前銀行的貸款壓力驟增,短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)”。

    在貸款指標(biāo)無法完成的情況下,銀行為了保住房貸存量指標(biāo),自然會(huì)采取各種措施來增加還款難度,比如限制還款次數(shù)和還款額度等。

    但話又說回來,若銀行當(dāng)月還款額度已經(jīng)用完時(shí),那么客戶自然只能繼續(xù)往后延,有的客戶的排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月,這合理嗎?畢竟對(duì)于客戶來說,早還款早好,延后幾個(gè)月就得多交幾個(gè)月的利息,這同樣難以接受。

    對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士表示,關(guān)鍵還是要看“房貸合同”中對(duì)于提前還貸預(yù)約天數(shù)的具體規(guī)定。

    如果客戶的排隊(duì)時(shí)間超過“房貸合同”,那么屬于銀行違規(guī),客戶可通過向中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)投訴處理,也可以向法院提起訴訟。但如果排隊(duì)時(shí)間在“房貸合同”規(guī)定的期限內(nèi),那么客戶理應(yīng)繼續(xù)等待。

    另一邊,不少專業(yè)人士也紛紛呼吁,無論出于何種動(dòng)機(jī),購(gòu)房者只要滿足住房貸款合同所規(guī)定的提前還貸要求,銀行就不應(yīng)人為增加還貸難度、設(shè)置不必要的還貸門檻。

    民生無小事,無論是出于回應(yīng)人民群眾關(guān)切,還是維護(hù)銀行乃至金融系統(tǒng)穩(wěn)定需要,各方都應(yīng)該及早拿出妥善應(yīng)對(duì)提前還貸的方案。

    關(guān)鍵詞: 房貸利率

    責(zé)任編輯:sdnew003

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