南方房企在北京兇猛拿地

    來源: 經濟觀察網2023-02-10 12:41:25
      

    可對于大多數房企來說,困難是擺在眼前的,再不拍上地,巧婦也難為無米之炊,來年企業可能就要顆粒無收了。

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    (ID:ishijie2018)

    作者 |李逗

    編輯 |田晏林

    圖源 |圖蟲創意

    作為地產開發商重要的生產資料,土地是整個房地產開發鏈條中最基礎的“原料”,也是未來樓市的風向標。然而,面對北京的土地市場,開發商已經很久不在意拿地這件事了。

    可對于大多數房企來說,困難是擺在眼前的,再不拍上地,巧婦也難為無米之炊,來年企業可能就要顆粒無收了。

    2023年2月8日,在北京開年首場土地拍賣中,情況發生了變化,一批來自南方的地方國資房企涌入拍地現場,搶了許多深耕北京市場多年的房企的風頭。

    據悉,本次不僅是春節后北京土地市場的第一拍,還是2022年第五批次集中供地的收官,共計出讓6宗地塊,吸引了33家房企及聯合體報名競逐。

    具體來看,這6宗地塊分別位于經濟技術開發區、朝陽區、石景山區、通州區、昌平區、房山區,土地總面積約21.47萬平米,總建面約53.18萬平米,總起始價122.52億元。

    其中,有3宗地塊底價成交,另外3宗地塊,經過房企的激烈爭奪,觸頂成交。最終,北京土地市場在當日總共收金132.09億元。

    對于北京房地產市場而言,開年土拍之所以引發關注,還有一個原因是,近日一份自然資源部辦公廳在2022年12月8日發布的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》在網上流傳。文件顯示,出讓地塊由一年三次的集中供地,調整為多次小集中供地。

    因此,部分媒體將此解讀為今年22城將取消集中供地制度。事實真的如此嗎?

    南方房企突襲北京

    開年北京的首場土拍釋放出的樓市信號,如供地價格、開發商拿地態度、規劃方案等,都在不同維度透露出北京樓市未來的走向。

    2023年2月8日下午,北京市政服務大廳的土拍現場,座無虛席,參與報名的14家房企及聯合體舉牌人,齊刷刷地坐在了拍賣席位。他們都是前來參與昌平區信息產業基地地塊的買家。

    房企們看重這塊地的原因并不復雜,這里不僅地段位置優秀,周邊的配套如商業、學區、地鐵等也一應俱全,可以說是北京土拍市場難得一見的好地塊。

    為了成功拿到“黃金寶地”,越秀、城建、建發、廈門國貿、招商、首開、中建智地等14家房企開展了激烈“廝殺”。

    競拍開始前,該地塊已經過14輪報價,報價金額達30.75億元,距離地價上限僅不到3萬元。因此在正式的開拍現場,僅僅用時1分鐘,房企的叫價便觸及土地合理價格上限。緊接著,現房銷售面積的競拍環節,也很快達到了上限。

    按照規定,哪家房企能拿到該地塊需要通過現場搖號確定。最終,來自廣州的國企越秀地產成了這名“幸運兒”,以“33.12億元+4.5萬平的現房銷售面積”摘得該地塊,樓面價約3.7萬/㎡,溢價率15%。

    但越秀地產猛烈的攻勢并未停止。

    為了拿下石景山蘋果園的土地,越秀地產和中海地產之間展開了激烈比拼。盡管中海地產是長期深耕石景山區域的“大地主”,但還是在最后一輪競拍中被越秀擊敗。

    最終,越秀地產歷經6次報價,以“25.99億元+1.5萬平方米現房銷售面積”競得該地塊,溢價率15%,成交樓面價43117元/平方米。

    上述兩宗地塊,越秀地產總計投入了59億元,被認為是本場土拍的“最大贏家”。

    據業內人士分析,越秀的這次大手筆拿地,和剛任職越秀華北區域副總裁的董毅有很大關系,該公司希望借助董毅在北京市場的投拓能力打開市場。

    在本次北京首場土拍中,越秀賺足了眼球。但除了這個“外來客”,總部位于上海、背靠中建八局的中建東孚,也在當日上午的競拍中,收獲了朝陽小紅門地塊。

    據悉,該地塊還引來龍湖、首開、華潤、建發等10家房企爭搶。在龍湖第一個報出13.1億元的價格后,兩分鐘便觸及地塊價格上限,轉為搖號方式確定競得人。最終,朝陽小紅門地塊被中建東孚以14.26億元摘得,溢價率達到15%。

    要知道,最近兩年間,參與北京土拍的房企基本都是國企、央企,每次土拍的參與者少不了中海、華潤等老面孔。當絕大部分民營房企減速后,以中建為代表的“建筑系”央企和地方國資企業開始逆勢補倉,成為房地產行業一批新隱形“地主”。

    回顧整個2022年的土地投資,除保利發展、萬科、中海地產、招商蛇口、華潤置地等頭部房企外,建筑類央企和新閩系等地方國資的力度,開始變得極為強勁,并明顯展露在北京的土地市場。

    以北京去年第三批集中供地的建發房產為例,建發房產擊敗首開、保利、華潤、綠城、中海、金茂等多家房企,以33.8億元將位于豐臺的熱點地塊槐房村地塊收入囊中。

    然而,這次來自南方的地方國資表現兇猛,與眾多深耕北京的房企展開一番正面較量。來自廈門的企業同樣不甘落后,自2022年下半年以來,廈門國貿曾多次參與北京土拍。

    而在本次土拍中,該公司在朝陽小紅門地塊率先遞交《高標準住宅建設承諾書》,競爭石景山蘋果園地塊中,只是受限于搖號機制,最終遺憾錯過。

    供地規則更靈活

    本次地方國資看中北京市場的原因,離不開北京市場靈活的供地調整規則。

    自“集中供地”實施兩年以來,北京土拍市場經歷了2021年的“火爆—冷淡—平穩”的變化規律,以及2022年的“高開低走”后,終于在2023年迎來了一次難得的回暖。這其中重要的原因在于,始于2021年的集中供地制度,開始有了更多靈活調整的空間。

    2021年2月,自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地,集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且原則上全年發布出讓公告不超過3次。這份公告的推出,讓土拍市場發生了許多實質變化。土地成功出讓的難度越來越高,房企們的投拓壓力也越來越大。

    東方金誠分析師唐曉琳認為,“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻,在當前的行業環境下,有能力深度參與集中供地的房企數量十分有限。因此,部分城市調整集中供地節奏,是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”

    而作為一線城市之首的北京,2022年第三、第四季度時,便已開始靈活調整供地政策。譬如,2022年第三批次和第四批次集中土拍中,北京市場多個地塊均由當地國資企業“申請激活”,并最終以底價成交的方式確定歸屬。

    同時,實行“集中供地”的22城中,包括北京、杭州、蘇州等多座城市也開始增加供地次數,由三次增加為四次、五次、六次。也因此,隨著“集中供地”的“一年三批供地”升級到“一年多批供地”后,行業內也開始流傳著“取消集中供地”的說法。

    對此,自然資源部發文表示:“不是要取消集中供地制度,而是優化完善集中供地政策,更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。”

    而從北京本次的土拍來看,也明顯能感知到政策調整的靈活空間。相比以往,不僅指導價格空間有所擴大,出讓地塊中也有了明確的規劃和配套提升計劃,更有利于房企針對性地打造產品。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出,“階段性調整集中供地是必要的,比如增加土地出讓的批次,每一批次供應的地塊盡量減少,增加土地出讓的優質程度,適當調整土地出讓的底價和溢價率,減少競配建、競自持,從而降低拿地的實際成本。同時,在需求端對開發商資金鏈進行紓困,對已經出讓的地塊采取各種方式進行二次出讓或盡快開發,以回補土地市場的資金需求,促進樓市和地市的良性循環。”

    “黑馬”國企亦面臨挑戰

    對于本次土拍的“大贏家”越秀地產而言,這并不是它第一次登上北京土拍的舞臺。

    2021年,北京首次集中供地推出之時,越秀聯手西城區屬房企天恒置業,以底價45.7億元共同拿下了位于懷柔區劉各莊的1宗棚戶區改造地塊,成為越秀地產進軍北京的“首秀”。

    據媒體報道,當時,越秀想要拿下的地塊不止這一個,其不僅和天恒聯合報名參拍了朝陽區金盞兩宗地塊,同時也聯合華發報名了朝陽崔各莊地塊。但最終,由于競地過于激烈,越秀還是未能收獲朝陽市場地塊。

    而進入2023年,越秀不再選擇和北京地方房企結盟,而是干脆單槍匹馬單獨拿地了。一連奪下兩宗熱門地塊的拿地攻勢,也暗含了越秀進一步布局北京市場的意圖。

    但以越秀地產目前的營銷成績來看,其在北京的首個項目去化成績并不如意。住建委官網顯示,越秀于2021年5月拿地的樓盤,目前已取證房源1000余套,已簽約套數僅19套;成交均價為3.66萬/平方米,也遠未達到該地塊的銷售指導均價4萬/平方米。

    除了越秀地產之外,此前曾在北京市場擊敗越秀并拿下熱門地塊“昌平北四村”的建發房產,也同樣面臨著一定的項目銷售壓力。住建委官網顯示,自2022年末開盤至今,建發房產期待的文源府的網簽去化率為26%。

    實際上,過去一年來,不管是供地數量還是成交金額,北京土拍市場都呈現出下跌趨勢。數據顯示,2022年累計上架59宗地塊,成交55宗,成交面積485萬平方米,同比下降30%,實現土地出讓金收入共計約1615億元,較去年下降24%。

    與此同時,在全國樓市環境下行、行業收縮等因素影響下,北京市場新房庫存量開始出現了嚴重過剩的跡象。據中指研究院監測,截止2022年12月底,北京新房庫存規模約為1263萬平方米,同比增加8%,再次回到高位水平,短期庫存出清周期達到18.3個月,目前庫存去化時間超出正常水平,整體去化風險較為突出。

    房地產市場出現的上述新變化,給即將推盤的開發商帶來了更多銷售壓力。而進入2023年,北京新房供應仍將推出一大批住宅用地。這對于目前市面上的項目而言,銷售競爭壓力更大了。

    2022年12月30日,北京市規劃和自然資源委員會網站發布,2023年部分擬供商品住宅用地項目清單(第一批)共計17宗地塊,涉及朝陽、豐臺、石景山、大興、經開、通州、順義、昌平、門頭溝等9區,總建筑面積約157萬平方米。

    對此,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,隨著新房供應不斷放量,當前北京新房庫存增加,去化壓力亦在提升,但北京住房需求相對旺盛,政策邊際改善下,市場情緒有望延續修復態勢,短期市場活躍度或將保持,性價比較高的優質項目仍是購房者關注的焦點。

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    關鍵詞: 土地市場 越秀地產 中海地產 土地出讓 住宅用地

    責任編輯:sdnew003

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