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作者：世聯評估|首發：價值領地微信公眾號
*以下內容摘選自世聯評估價值研究院《2022年中國房地產代表城市回顧（北京篇）》
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●PART 1
新房市場
一、住宅新房供應
2022年全年累計供應新房60,155套，新增供應面積共計696.81萬m2。相比于2021年供應套數同比下降3.86%，供應面積同比下降9.79%。
本年度供應量最大的區域為昌平區，累計供應11,162套，新增供應面積合計112.92萬m2；大興區排名其次，累計供應9,418套，新增供應面積合計97.68萬m2，西城區供應量最少，累計供應13套，新增供應面積合計為0.58萬m2。2022年全年供應量排名前三的項目分別為位于門頭溝區的京能西山印共有產權房、昌平區的國譽燕園（指導價）及大興區的西紅門橡樹灣（指導價），供應套數分別為1,996套、1,788套及1,562套。
2022年新房供應市場整體表現不佳，供應量雖有所下降但整體降幅較小，按月度新房供應量來看，僅4月、8月、9月新房供應量超過5,000套，其余月份均以2000套至4000多套中間徘徊，畢竟面對疫情反復、房企爆雷等因素新房供應量明顯乏力，但隨著疫情管控措施的轉換，外加之前救市政策頻發，同時年末房企多個項目入市，預計2023年新房供應量大概率有所回升。
二、新房成交分析
2022年全年累計新房成交55,985套，成交均價為54,409元/m2。相比于2021年成交套數同比下降27.42%，成交面積同比下降26.21%。
本年度成交量最大的區域為大興區，累計成交9,783套，成交均價為45,996元/m2；昌平區排名其次，累計成交7,250套，成交均價為44,161元/m2，成交最少的為西城區共計55套、成交均價為94,349元/m2。
2022年全年成交量排名前三的項目分別為位于大興區的北投如郡共有產權房、大興區的興海星光里共有產權房及昌平區的未來慧園共有產權房，成交套數分別為1,478套、1,049套及1,047套。
2022年，北京新房市場多受疫情及其他調控政策的影響，整體市場成交熱度處于低位運行狀態，與往年相比成交量減少27.42%。從月度走勢來看，前四個月除2月受春節假期影響，成交量位于全年最低，僅2,055套，1月、3月、4月成交量基本維持在4,500套左右，隨后受疫情反復影響，市場成交量持續下降，直至6月，防疫措施逐漸常態的同時開發商沖擊年中業績，成交量止降轉升，自8月起新房市場成交量呈現三連升，突顯10月成交規模達到全年最高位成交7,555套，年末11-12月疫情卷土重來，新房市場成交規模量明顯回落，最終12月成交量定格在5000多套。
成交均價方面，近幾年北京新房市場成交均價走勢維持上升態勢，同比2021年成交均價上漲7.85%漲幅有所增加，在疫情反復的影響下，成交均價仍保持較強的韌性。目前來看北京新房市場仍然堅持“房住不炒，穩字當頭”、保持房地產調控政策連續性穩定性的總基調下，預計2023年新房市場將逐步復蘇，市場表現將好于2022年。
三、新房存量及去化
我們選取北京市新房市場過去一年月均銷售速度來計算，北京市新房商品住宅存量套數約需要23.0個月可去化完成，存量面積約需要25.7個月的去化時間，各區情況較2021年有所上升。2022年北京商品住宅市場存量上漲，數量為106,565套，較2021年同比上漲7.55%。
存量套數分區域來看：順義區、大興區、朝陽區存量套數較多，分別為14,131套、12,495套、12,223套；去化速度上大興區、昌平區和順義區最快，分別為813套/月、603套/月和494套/月；存量套數去化時間上，海淀區、東城區、延慶區最快，分別為7.6個月、10.4個月和14.9個月，壓力最大的為西城區、懷柔區和密云區，去化周期分別為150.3個月、56.5個月、43.0個月（東、西城禁止新建商品住宅，市場成交多為二手房交易，成交量較少，去化時間上可能與實際有差異）。
2022年整體樓市成交量處于低溫運行狀態，導致庫存去化速度減弱，出清周期再次大幅拉升，庫存出清周期達到23個月，目前庫存去化時間超出正常水平，整體去化風險較為突出。
●PART 2
存量住宅
一、存量成交分析
2022年12月存量房住宅成交8,773套，較上個月環比下降18.39%，同比下降43.19%，12月二手房均價為53,832元㎡，較上個月環比下降0.07%，同比上漲2.27%。
回顧2022年，受疫情反復影響，北京存量房住宅成交套數明顯回落，存量房住宅成交141,073套，較上年同比下降26.98%；存量房成交均價為53,611元/m2，同比上漲1.85%。
從行政區域看，朝陽區、海淀區和豐臺區存量房成交套數為前三，分別為34,076套、15,947套和15,298套，占比分別為24.15%、11.30%和10.84%。成交量最大的朝陽區，超過第二名海淀區近1倍有余，依然是名副其實的成交大戶。懷柔區成交套數最少，成交1,208套，成交量占比僅0.86%。成交均價方面，西城區最高，為123,586元/m2；成交均價最低出現在平谷區，為22,680元/m2。
根據2022年全年存量房數據走勢分析可以發現，北京存量房市場受疫情影響更為明顯，年內多次疫情反撲來襲，打亂二手房市場復蘇節奏，2月二手房成交量8,260套位于全年最低，春節節后疫情短暫得到有效控制，二手房市場得以喘息，市場熱度短暫升溫，3月成交套數突破15,000套升至年內最高位，但4月起疫情反復，市場成交量逐步回落；5月成交套數再次拉低僅比2月成交多出百套；隨后優政頻發，貸款利率再次下調，二手房市場迎來緩慢復蘇，成交量走勢呈現4個月連續上漲，直至9月成交套數升至14,329套位居全年銷量第二，10月后受國慶假期出游及疫情影響，二手房市場再次進入下降通道，與此同時年末防疫管控措施逐步轉變，12月成交套數再次跌至1萬套以下。目前疫情高峰已過，二手房市場熱度將逐漸回暖，之前出臺優惠政策持續發酵，預計2023年二手房市場活躍度將大概率有所提升。
●PART 3
住房租賃市場
北京市住房租賃市場2022年12月份經過各區加持平均后的月租金為92.26元/m2，租售比為1:583，與往月相比租金持續微降。
2022年整體租金呈現波動趨勢，受疫情影響，租賃市場成交節奏改變，部分租賃需求被迫暫緩或取消，導致年度租賃成交規模小幅下降。
從月度數據來看，2022年1-3月，隨著市場的逐漸回暖，平均租金呈逐月平穩上升趨勢；4月，受疫情影響，租金出現回落；5-7月，疫情逐漸穩定，畢業旺季來臨，租金逐月回升；8-12月，受租賃淡季及疫情雙重影響，租金連續5個月下滑，租金明顯低于上年同期水平。
綜合來看，2022年度租賃成交節奏受疫情影響明顯，不過，各區租賃成交規模和租金價格受影響較小，隨著疫情因素的逐步消減，未來租賃市場將逐步回歸正常運行節奏。
●以上內容摘選自世聯評估價值研究院《2022年中國房地產代表城市回顧（北京篇）》
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊查閱轉載規則。
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