地方對房地產的態度越來越明顯了。
最近,湖北武漢出臺了16條穩經濟措施,推動當地經濟發展。在“支持困難行業發展”這一節中,武漢官方直接把房地產歸為“困難行業”,表示要大力支持。
三十年河東,三十年河西,沒想到啊,濃眉大眼的房地產有一天居然也會淪為弱勢群體……
【資料圖】
武漢這次扶持房地產的政策,站長看了,只覺得匱乏可陳。
尤其是需求端這一塊。
武漢對老百姓的購房支持手段,簡直是簡單粗暴:限購區域的,可以在原有2套的基礎上再多買一套房;非限購區域的索性徹底放開;外地人購房也可以大開綠燈,審批部門可以缺項受理和審批,先上車后買票。
這些話說來說去,其實就五個字——
大家快買房。
倒不是說當地ZF對老百姓不夠用心,主要是他們也無計可施了。在2022年那波大救市中,官方已經把能出的招都出完了,從取消四大遠城區限購,到房貸利率頻頻下降,再到調整公積金利率……效果也就那樣。
招數出盡,現在只能寄希望于有心人再多買一套咯。
與居民購房政策的不痛不癢相比,武漢官方在對待房企時才是全方位的呵護——
1、為減輕企業資金壓力,在重點監管資金中增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點;
2、優化調整新建商品房預售條件,房地產開發企業可增加申請預售許可次數,預售許可最低規模不小于棟;
3、在保證城市功能和品質的前提下,新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設義務;宗地范圍以內,因落實城市規劃確需由競得企業代建的市政及公共服務設施等,除政策明確規定須無償移交的以外,其他建成后原則上按照成本價進行有償回購。
這屬于一路給房企開綠燈,方方面面都兼顧,監管資金賬戶松了,新房預售條件降了,以后房企拿地,也不用再承擔多余的市政代建了。
即使是地塊內市政代建的部分,除了必須無償移交的部分外,其余部分,ZF也會按照成本價有償回購(之前大多無償)。
此外,武漢還下調了土拍競買保證金,允許銀行出具保函代替競買保證金,剩余的土地出讓款可在1年內繳清,特殊項目可2年繳清——
看出來了,武漢為了調動房企的積極性,真的是絞盡腦汁。
但是這樣的“差別”對待,也讓站長覺得挺不是滋味的。支持老百姓的部分,就是讓大伙兒掏空積蓄來買房;支持房企的部分,就是想方設法地為房企紓困,大開綠燈。
明明,老百姓才是樓市的基石啊……
武漢這么搞,簡直讓人以為樓市不景氣是因為房企不爭氣,就像買房跟老百姓的錢包沒關系似的。
其實你回頭看會發現,2022年武漢的數據相當慘淡,新房成交11.63萬套,同比下降42%,是近8年來成交最少的一年。
進入2023年,情況也未見好轉。1月武漢新房成交6303套,環比銳減62%,同比下降48%,數據比去年更糟。
不光房子賣不出去,地也賣不出去——去年武漢全年土地成交額822億元,同比減少47%,等同腰斬。
其實看到這里你應該心里有數了,上面真正的痛點還是在這里——拍地款下滑太多了。這部分錢,才是地方財政的基石。
在這種情況下,武漢不可能不急,救市政策是一條接一條地出。其實房企也急,所以當地房價才會一降再降,很多開發商都在做虧本買賣。但沒啥用,因為老百姓壓根不買單。
根本原因就一個,形勢不明朗。
2022年是房地產無比灰暗的一年,很多房企都爆了雷,資金鏈岌岌可危,開發的樓盤也跟著爛尾,哭暈了一片買房人。
克而瑞研究中心統計了32個典型城市的290個停工項目,其中武漢以36個問題樓盤高居榜首,甚至超越了有“爛尾樓之都”稱號的鄭州(35個)。
在處理爛尾樓的問題上,鄭州要比武漢盡心得多,他們去年9月搞了個爛尾樓行動,號稱要消滅全市爛尾樓。截至2022年底,鄭州宣稱超過9成的爛尾樓實現了復工。暫且不論鄭州這9成爛尾樓到底是不是都屬于真復工,最起碼也比武漢強——武漢36個問題樓盤中,有10個以上的項目已經處于完全停工狀態。
連基本的保障都做不到,憑什么引導老百姓買房呢?
盡管現在官方在竭力救房企,但終究防不勝防,房企身上的雷實在是太多了——這兩天,百強房企陽光城也發生了債務逾期,爆雷雖遲但到。
歸根結底,房企依舊處境艱難,資金鏈已經繃得不能再緊。這兩年買了期房的朋友們整日都提心吊膽,生怕哪天自家房子就爛尾了。
除了少數一線城市以外,現在絕大多數城市都處在濃重的觀望情緒中。就算有心想買房的人,看到這個形勢,也不敢買房了。
老百姓不買房,也就意味著房企資金無法回籠。如此一來,原本資金鏈就緊張的房企,現在更緊張了,出問題是遲早的事。
這就是一個惡性循環。
樓市進入低谷之后,高房價又一次成了原罪。
老百姓抱怨高房價由來已久,年年都有人罵,因為總有人買不起房,反映年輕人買不起房的《蝸居》都拍多少年了?
那么,房價下降,樓市危機就能迎刃而解嗎?
還真不見得。
就以武漢為例,在過去一年里,武漢房價持續下降,有的區域甚至降了20%,但是銷售情況依舊不佳,武漢的房子反而更賣不出去了。
如果房價一直降,就會讓越來越多的人不愿買房,從而進一步導致房子降價,并讓更多人不敢買房。這樣的螺旋,上世紀90年代的日本曾經體驗過,當時的房地產泡沫導致日本經濟持續低迷,年輕一代陷入低欲生活,消費萎靡不振。
這種情況,顯然不是高層樂意看見的。所以,你看這一年多的救市政策也該明白了,落戶、限購、利率、公積金、契稅這些方面都涉及到了,唯獨沒有降房價。
武漢這次的救市,其實也是高層態度的一個縮影,鼓勵老百姓買房,但是重點支持房企,幫房企紓困。
老百姓愿不愿意買房,是可以帶動起來的,大部分人都是有從眾心理的,一旦樓市反彈,那些還在持幣觀望的人就會下場購房。但房企不行,因為房企的危機是來自多方面的,沒法自救,而且牽連甚廣,所以只能由官方出手。
這倆完全不是一個量級,也難怪官方區別對待了。
雖說樓市的大環境并不明朗,但站長還是不得不感慨,現在的確是買房的“好時候”,房價擠去了不少泡沫,房貸利率也降到了歷史最低點,購房環境很寬松。
回望從前,跟今年情況類似的,應該是2009年那一波樓市政策。
就是不知道,今年還能不能重復2009年暴漲的奇跡。
要想復現奇跡,不能只靠大力,還需要很多很多人的真金白銀。
關鍵詞: 救市措施
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