當前速看:“救火隊長”城投,也成了老賴

    來源: 地產壹線2023-02-09 17:39:02
      

    圖片來源:稿定素材


    【資料圖】

    2月6日,武漢在一攬子穩經濟文件中,把房地產列入了“困難行業”。

    有多困難?

    但凡跟地產鏈條沾點邊,都能感受到寒意。

    比如在土拍市場瘋狂舉牌、并向暴雷民企伸出援手的城投們,現在也沒辦法“保交付”了。

    近期最引發關注的便是“青島城陽共有產權房難交付”一事,城投沒有給開發商打款,導致業主無法按時收房。

    城陽區,作為北方第三城青島的一份子,去年前11月,財政收入位列全市前三。

    中金一份報告指出,2022年上半年城陽區城投平臺以發行私募債為主,債務負擔尚可。

    但因為補貼樓市用力過猛,資金壓力劇增,最后走上了欠錢的道路。

    “浩克山東”版共有產權房

    2020年,為了挽救疫情后的樓市信心、留住人才,城陽提出了“人才共有產權住房“的概念。

    目前市面上的共有產權房,多數由政府提供政策支持,建設單位開發,帶有保障性住房的色彩。

    從土地出讓價到房屋售價,政府會讓渡部分價值,最終房產在退出時由政府回購,形成閉環。

    城陽版的共有產權房卻沒有那么純粹,更像是政府和人才湊份子向開發商買房,目的便是幫助樓市去庫存。

    城陽將區內多數樓盤納入范圍,同時劃分了從大專到院士1至7類人才。

    一到四類人才,政府補貼房價的30%。滿八年30%的產權直接贈送(無需還錢);五到七類人才,政府補貼房價的20%,后期再還錢。

    這就好比土豪版的住房消費券,城陽區四家城投平臺作為補貼部分的出款人,為開發商撒出了真金白銀。

    現在的雷不是爆在開發商爛尾,而是房子蓋好、購房者付錢后,城投資金卡住了

    開發商不是冤大頭,拒絕讓付了一小半錢的人直接入住。

    城投暫時沒錢,只能讓購房者等著,假若不等也可以退出,只不過需要繳納20%的違約金,房子沒到手,錢還得白搭不少。

    事情遭多家媒體曝光后,城陽區處理速度倒是挺痛快,市政開發建設投資集團緊急官宣:48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位,購房人可以辦理收房手續了。

    同時強調,公司經營穩健,并無債務風險。

    上車人數太多,官方預算不足

    城投缺錢背后,政策漏洞是直接原因。

    城陽共有產權房出現不久,《問政青島》欄目就曝光了當地許多連鎖中介幫人辦假學歷資格證一事,許多人花點小錢就能買到購房資格。

    更不可思議的是,官方還嫌力度不夠大,開始降低人才的門檻,“中專、高中”都可以申請補貼,補貼的比例也在提高。

    人才門檻大開閘,可原先計劃預算不足,城陽市政投資集團、城陽城市發展集團、城陽開發投資集團、動車小鎮投資集團四大平臺資金壓力不斷上升。

    城陽財政局曾表示,該政策將持續到2023年,為期三年。

    可是從2021年開始,官方逐漸收緊這項政策,2022年3月,城陽各平臺宣告共有產權業務暫停辦理。

    明面上的原因是疫情防控需要,但當地眾多房產自媒體分析,共有產權房其實已經走到尾聲。

    從開發商的角度來看,“他們看到同行被欠錢的遭遇,也不愿再接收共有產權客戶。”

    但存量的項目還需要處理,在接到大量投訴之后,城陽的城投平臺也在努力籌措資金,2022年12月,“華金證券-青島城陽共有產權人才住房資產支持專項計劃”項目狀態更新為“已受理”,債券品種為ABS,擬發行金額8.8億元。

    還有一些開發商,通過墊資完成了項目的交割。

    其實對于它們來說,小范圍實驗的共有產權房當時還帶了更實質的利好。

    政策推出的第一年,城陽樓市銷售異常出彩,全年新房共成交24850套,成交面積約282萬平方米,僅次于西海岸新區,新房成交量占比全市總成交量的16%。

    量價齊升,那一年開發商臉上的笑容,肯定比城投多。

    三四線城投壓力更大

    當房地產行業風險逐漸暴露,與其深度掛鉤的城投小馬甲們也難以脫身。

    城陽區的城投們,一邊被追債,另一邊卻當起了“救火隊長”。

    去年青島第四輪供地,城陽區共出讓土地12宗,僅有1例為民企拿地,其他均被城投平臺拿下(包括聯合拿地)。

    之前講過,從2021年下半年開始,為了維持官方體面的財政收入,全國多地的城投平臺當起了土拍市場的主力軍。【詳見《城投的難處》】

    克而瑞研究中心數據顯示,2022年前三輪集中供地中,城投公司的拿地占比從37%漲到了55%。

    城投還要肩負起出險項目兜底的責任,比如廣州城投去年接下了恒大多個“返廠”的舊改或基建項目,這些都增加了額外的支出。

    另一方面,由于土拍市場降溫,國有土地出讓金流失,用于維持城投運轉、解決債務的政府性基金收入銳減。

    比如,早期城投企業還承擔了大量土地整理及基建工作,這部分舉債借到的錢,現在政府回款周期更長了。

    因此,單靠地方土地財政輸血、以及再融資債務滾動活著的城投平臺,更容易面臨資金周轉壓力和債務逾期風險。

    業內人士指出,一二線城市的部分城投平臺,市場化轉型比較早,財務抗風險能力較強。

    以地產開發為主業的城投平臺為例,多數分布在上海、北京、江蘇、廣東等發達省份,像陸家嘴、北京城建等,靠著比較穩定的市場和豐厚的土儲,自身造血能力得到穩步提升。

    但三四線城市是重災區。遵義道橋集團156億元債務展期20年只是冰山一角,廣發固收一篇研報指出,2021年11月以來,商票持續逾期2次以上,并未發布澄清公告的平臺中,超半數位于三四線城市,省份以湖南、貴州、廣西居多。

    這類負面事件頻發,也會降低金融市場認可度,后續城投再融資將更加困難,形成惡性循環。

    城投托底拿地難禁

    這兩年來,中央為了遏制金融風險,城投發債政策偏緊。

    Wind數據顯示,2022年我國城投債發行規模為48453.97億元,同比下滑15.46%,這是自2017年以來融資規模首次同比縮減。尤其是低等級和低行政級別城投平臺,難獲增量融資。

    中央發布的多個文件也對城投債顯露出“控制增量”“減少存量”的態度。

    土地端方面,去年9月中央出臺了《126號文》,要求禁止國企通過大規模舉債拿地的行為,虛增財政收入。

    但文件剛出臺時,城投國資平臺拿地熱度依然不減,托底的地塊甚至有從外圍轉向中心地段之勢。

    遠東資信評估有限公司認為,文件的關鍵并不是“禁止拿地”,而是“防止虛增財政收入”,即防止政府通過城投公司購買土地,過幾年再通過土地收儲,收回土地繼續拍賣這種“左手倒右手”行為。

    而辨別真實拿地與虛增財政收入的關鍵在于,購買方是否具有能力和意愿對購入土地進行實質性開發。

    各家城投也很醒目,到了2022年年末, 熱點城市聯合拿地開發趨勢顯現:蘇州第五輪集中出讓了10宗地,半數為“城投+民企”聯合體所競得;青島第四輪供地中,11宗地被城投平臺攬下,其中3宗為聯合拿地。

    我拿地,你來建,規避紅線,自證清白

    也有不少觀點認為,聯合拿地并非鉆空子的壞事一樁。

    多數城投地產底子弱,有了民企開發商的加盟,或許能減少“拿地不開發”的現象,且通過引進專業房企,城投也能吸收一些行業經驗。

    畢竟,托底還在持續,自身修行也不能少。

    關鍵詞: 城投公司 救火隊長 共有產權房

    責任編輯:sdnew003

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