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大江湖解局(id:ZhiChangDJH)
【資料圖】
作者 | 江湖大大
文中內容不代表東亞財評觀點和立場
房價上漲的時候,人們對月供和利率特別不在乎,房價下跌的時候,人們對利率變得異常敏感。
每年的1月1日,銀行會根據上一年央行最新的LPR,來調整存量房貸的利率。
去年LPR下調了三次:1月20日,5年期LPR下調5個基點,下調為4.6%;5月20日,5年期LPR下調15個基點,下調為4.45%;8月22日,5年期LPR再次下調15個基點,下調至4.3%。
2022年一整年,LPR下調了0.35%;那么今年開始,之前買房的人房貸利率也同步下調0.35%,月供也會隨之變少。
我查了一下我的還款記錄,去年每個月還款是15315元,今年1月份和2月份的月供,已經降到了15000元。
月供每個月少了300多元,一年也才3600元,連抽煙的錢都不夠。
對于大多數人來說,這點下降幅度,只能算是降了個寂寞。
還有很多前幾年買房的人,他們的利率是在央行制定的LPR之上,銀行還加了三四十個基點,而銀行的加點,是永遠不會下調的。
去年樓市行情不好,房貸放不出去,為了刺激大家買房,不少銀行不僅取消了加點,還打了不少折扣。
有些銀行在4.3%的基準利率基礎上,進行下浮,做到了3.8%的利率。這樣的下調幅度,相對于區區0.35%的基準利率下降,簡直太有誘惑力了。
于是,2023年春節過后,最富戲劇性的一幕出現了:有錢人瘋狂提前還房貸。
現在貸款中介忙得一塌糊涂,他們一方面給客戶過橋資金提前還貸,另一方面協助客戶辦理經營貸,以償還客戶借的過橋資金。
在貸款中介的鼓動下,不少客戶受不了利息差的巨大誘惑,紛紛提前還房貸,轉而進行經營貸。
我去年一整年,都收到貸款中介的電話,忽悠我去提前還貸。
有一個比較熟的銀行客戶經理,他也時不時暗示我,可以做經營貸,利率能低很多。
但我比較保守,也不想折騰,同時也不愿意承擔銀行抽貸的風險。
現在信用比較寬,銀行是睜一只眼閉一只眼,為了完成業績,對于違規的經營貸比較寬容。
但是,這始終存在著法律風險,畢竟經營貸變相轉貸,是違反有關規定的,這個銀行最后是不會兜底的。
一旦監管部門嚴格起來,銀行一定會抽貸,所有的責任都在自己身上,貸款中介拿錢跑路,所有風險都得自己一個人擔。
我的膽子比較小,但架不住有不怕死的,正所謂富貴險中求,還是有很多人走上了轉貸這條路。
當然,也有很多有錢人,手上是有足夠閑錢的,他們也是提前還貸的主力軍。
他們當初買房的時候,就有足夠的實力支付全款,只不過他們想留一些現金,用錢來生錢。
但是,這兩年經濟下行,他們發現生意不好做了,炒股也會虧錢,就算放在銀行買理財,也不保本。
這些錢只能閑置在銀行,不僅面臨著通貨膨脹帶來的貶值,還有每個月源源不斷地還月供,兩頭都在遭受損失。
于是,這些有錢人,也放棄了最后的倔強,提前把房貸給還了。
轉貸和真提前還貸的人一哄而上,銀行受不了了,他們不得不想盡一切辦法,阻止大家提前還貸。
有些人會覺得奇怪,貸款人把錢提前還給銀行,銀行不該高興嗎?為什么還要設法阻止呢?
在回答這個問題之前,告訴大家一個真相:我們在銀行的房貸,是銀行的資產;我們在銀行的存款,是銀行的負債。
這句話如果不是金融從業人員,不是太好理解,簡單一點說:我們從銀行貸款,每個月要給銀行利息,這對銀行來說是生息資產;而我們存在銀行的錢,相當于是借給銀行,銀行每個月要給我們利息,這就是銀行的負債。
銀行的資產有很多種,有經營貸、消費貸、車貸等各種各樣的貸款,其中最優質的就是房貸了。
房貸是按房價的7折貸款給你的,有足額的抵押;貸款人都有良好信用記錄,收入高,還款能力強;房貸周期長達二三十年,銀行有長期穩定的利息收入,所以房貸就是銀行的優質資產。
他們放出去的房貸越多,資產就越大,每個月的利息收入就高。
可一旦大量的貸款人提前還貸,銀行的資產就會大規模縮水,但大家存在銀行的錢還是那么多,他們的負債并沒有變小,銀行的盈利水平就有可能大幅下滑。
所以,銀行是最不愿意看到大家提前還房貸的,這意味著他們會流失大量的優質資產。
現在出現的提前還貸潮,讓銀行都懵了,慌得一批。
為了阻止貸款人提前還房貸,他們想盡一切辦法,增加還款難度。
以前在銀行的APP上就可以申請提前還貸,現在一些銀行將這個通道關閉了,或者直接就在APP上拒絕提前還款。
貸款人不得不到線下銀行網點去排隊,銀行工作人員也故意放慢處理節奏,每天限制名額,一旦超額,就不再受理。
于是,一些還款人的還款申請,已經排隊排到了6月份。
還有一點大家可能不知道,并不是排隊受理了提前還貸,而且你把貸款存到了銀行的卡里,就意味著提前還貸成功。
只有等銀行從你卡里把貸款扣走,你才算提前還貸成功,你才不用繼續交月供。
銀行有可能受理之后,遲遲不扣你卡里的款,到了還款日期,如果銀行還是沒扣款,你依然還是要還月供的。
這是銀行最惡心的地方,他們會一直拖著,拖到你還款日交完月供之后,他們才來扣款。
讓貸款人多交一到兩個月的月供,是一些銀行的常規操作了。
現在銀行面臨的壓力遠不止于此,去年央媽多次下調了銀行存款準備金率,銀行里有大量的資金貸不出去。
一邊是貸款放不出去,一邊大量的房貸提前收回,銀行的壓力可見一斑。
現在無論是新房還是二手房,交易都很低迷,新增房貸是指望不上,銀行只能寄希望于消費貸和經營貸。
于是,在銀行睜一只眼閉一只眼之下,一個看不見的資金循環慢慢形成。
銀行將資金通過消費貸和經營貸放出去,然后拿到款的人將這些貸款,還給了過橋資金金融公司;
過橋金融公司收到錢,再將這筆錢借給下一個貸款人,這個貸款人用這筆錢提前還了房貸;
還清房貸之后,這個貸款人用這套房做抵押,以更低的利息,又從銀行貸出款來,還給了過橋金融公司。
就這樣,央媽放水的資金,用以支持實體經濟的資金,又在銀行、過橋金融公司和貸款人之間空轉。
在這個空轉的過程中,銀行的資產變差了,利息收入變少了,過橋金融公司和中介賺得盆滿缽滿。
貸款人看起來相比之前少交了月供,但是承擔著違規抽貸的風險。
其中,最大的贏家,莫過于過橋金融公司和貸款中介,他們又趕上了一波時代的紅利。
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關鍵詞: 銀行存款
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