鄭州開(kāi)封試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，業(yè)界人士建議：政府在地價(jià)上應(yīng)讓利

田傲云/發(fā)自北京

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深處項(xiàng)目停工之困的鄭州將迎來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式調(diào)整。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開(kāi)，會(huì)議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

“河南是2022年全國(guó)保交樓工作的標(biāo)桿省份，相比海南等過(guò)去試點(diǎn)，此次結(jié)合2023年住房工作總精神，提及現(xiàn)房銷(xiāo)售模式改革具有風(fēng)向標(biāo)意義。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次也跳出了鼓勵(lì)和自愿范疇，上升為“試點(diǎn)”概念，能級(jí)更高，這說(shuō)明改革節(jié)奏明顯加快，也更具有示范效應(yīng)。

“必須要避免新的保交樓項(xiàng)目出現(xiàn)不利情況?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鄭州爛尾樓最多，保交樓壓力最大，迫切需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式、銷(xiāo)售模式的調(diào)整，試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售有利于杜絕后續(xù)再次出現(xiàn)爛尾樓問(wèn)題。

過(guò)去一年，受疫情、特大暴雨、房地產(chǎn)項(xiàng)目暴雷停工影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)巨大，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者此前獲取的一份內(nèi)部資料顯示，鄭州全市（包括各區(qū)市）問(wèn)題樓盤(pán)的數(shù)量多達(dá)百余個(gè)，其中不乏知名房企開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。就存在問(wèn)題而言，主要是涉法涉訴、不動(dòng)產(chǎn)登記、土地規(guī)劃、資金斷裂、違規(guī)違建、房屋質(zhì)量等。

此后，經(jīng)政府部門(mén)積極協(xié)調(diào)、紓困，到2022年年底鄭州市保交樓項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工95%以上，新增建成安置房2426萬(wàn)平方米，15萬(wàn)群眾回遷新居。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，鄭州問(wèn)題項(xiàng)目35個(gè)，尚未交付總套數(shù)40601套，尚未交付面積453萬(wàn)平方米。

預(yù)售制度下衍生的問(wèn)題持續(xù)引發(fā)了高層關(guān)注。

實(shí)際上，2022年4月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局就下發(fā)了《關(guān)于做好商品房預(yù)售有關(guān)工作的通知》，其中提到鼓勵(lì)有條件有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售。從實(shí)施情況來(lái)看，房企對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售積極性并不高。

鄭州當(dāng)?shù)匾晃环科笕耸勘硎荆F(xiàn)房銷(xiāo)售被視為是新的房地產(chǎn)調(diào)控思路，能夠有效減少購(gòu)房者擔(dān)憂，但這一模式會(huì)進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)商資金壓力，“尤其會(huì)對(duì)目前存在大量未開(kāi)工、在建但尚未竣工交付的樓盤(pán)產(chǎn)生一定影響?！?/p>

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為在現(xiàn)售制度下必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，“目前鄭州已批新房、土地供應(yīng)已經(jīng)非常大，且均為預(yù)售模式，在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌情況下，如果土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會(huì)抬高企業(yè)建設(shè)成本。”

也有房企投拓人士對(duì)記者表示，如果一個(gè)樓盤(pán)同時(shí)存在現(xiàn)房和期房，考慮到土地、建安等成本，現(xiàn)房?jī)r(jià)格將高于期房，購(gòu)房者是否愿意買(mǎi)單將成為新問(wèn)題。

以北京首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目中鐵興創(chuàng)·逸境為例，拿地時(shí)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.9萬(wàn)元/平方米，該項(xiàng)目一期為期房，二期為現(xiàn)房。目前一期期房在售，均價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米左右，小戶型最低可做到4.8萬(wàn)元/平方米左右；二期現(xiàn)房還未定價(jià)，預(yù)估均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格高出5000元/平方米，不過(guò)目前不知市場(chǎng)接受程度。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇和資金壓力加大等問(wèn)題凸顯，現(xiàn)房銷(xiāo)售已成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。除河南外，近日山東、安徽、四川等省份先后在今年的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上亦明確提出將開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議對(duì)于2023年房地產(chǎn)行業(yè)政策方向給出明確思路，其中強(qiáng)調(diào)“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

“預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)大軍中?！眹?yán)躍進(jìn)判斷。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房銷(xiāo)售