世界微資訊!6%到3%,房貸利率持續下探,你要提前還貸,什么時候才能排上隊?

    來源: 聊點看法2023-02-08 18:52:05
      

    欠錢的追著債主屁股求還錢,債主反而千方百計拒絕收錢,這陣勢可真是少見。


    (資料圖片)

    春節過后,國內再現提前還貸潮,有媒體更將提前還貸潮描述為報復性還貸。

    “報復性”這個詞兒用得很好,生動地描述了大家想還房貸,銀行不想讓大家還房貸,大家非要還房貸的愛恨糾纏。

    只要去銀行申請提前還房貸,你就看吧,要么叫你額外交違約金,要么直接關閉線上預約通道,只讓你線下預約,線下預約你就等吧,不排隊幾個月輪不到你。

    提前還貸潮愈演愈烈

    為什么現在這么多人想提前還貸,原因也很清楚。

    一般來說影響大家提前還貸的因素有三個,其中一個就是利率。

    數據顯示,去年之前如果你想買房,首套房利率一般在5%-6%之間,今年直接跌破4%,南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經低到3.7%,其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

    多地首套房利率下調

    有學者研究發現,當利率上行時,浮動利率抵押貸款人利息負擔加重,提前還款率上升,利率下行且低于貸款利率時,固定利率抵押貸款人為了降低貸款成本,提前還款率上升。

    而我們在買房時進行貸款,一般有兩種貸款方式,等額本息和等額本金。

    選擇等額本息,每月還款金額固定,但先還的是利息,還完利息才會開始還本金。

    這也是為什么有人會發現,還了那么久的房貸,本金是一分都沒還上。

    也是為什么專家會建議,如果你選的是等額本息還款方式,并且已經還了一半了,這時候再選擇提前還貸就不劃算了。

    早就準備好提前還貸的人,通常會選擇等額本金。

    等額本金每個月還款金額越來越少,本金和利息一起還,本金數額相同,利息隨本金的減少逐月遞減,提前還款就比較劃算了。

    兩種還款方式對比

    我們來比較一下這兩種還款方式,等額本息先還利息,不光意味著你還那么久的錢還不上本金,也意味著銀行的資金長期被你占用,而等額本金本金和利息一起還,銀行能更早地收到自己借出去的錢,雙方的風險都很低。

    等額本息和等額本金其實都可以選擇固定利率還是浮動利率,選擇后也可以進行調整,選擇哪種方式都有風險,只不過等額本金可以通過提前還款降低風險罷了。

    影響貸款人提前還款率的因素除了利率,還有收入和房價。前幾年經濟發展穩步向好,專家們都以為,在很長一段時間里,收入才是影響提前還款率的主要因素,所以大多關注居民收入增速這個數據。

    居民收入增速

    沒想到2019年底的疫情綿延三年之久,沒人愿意買房了,為了消化市場存量房,滿足居民合理購房需求,鼓勵大家加杠桿,房貸利率開始下調,這一調就調到了一個極低的水平,在高利率水平下買房進場的人們坐不住了。

    提前還貸潮的到來,早有預兆。

    而現在很多人不理解的是,為什么銀行就是千方百計地阻撓你,就是不讓你還錢?

    銀行也有苦衷啊,對銀行來說,你提前還貸影響了他們的收益。

    個人住房抵押貸款是一種長期投資資產,收益率比較確定,現金流和時間點也比較確定。你提前還款,考驗的是銀行對短時間內大量資金的管理能力。

    眾所周知,錢流動起來才會有收益,如果收回了大量的資金放不出去,對銀行來說就是一種損失。

    比如,銀行想進行再投資,再投資的利率如果比較低,銀行的收益實際上就會下降。

    而且,個人住房抵押貸款相當于銀行的一個資產項目,你提前還款,會打亂銀行的資本結構,改變銀行的資金運用計劃。

    另一方面,提前還貸還會減少銀行的直接利息收入。

    提前還貸對銀行的影響

    說這么多,不是為了給銀行找借口,提前還款銀行會受到損失,不提前還款貸款人會受到損失。

    兩者相權,貸款人自然會選擇對自己損失最小的方式。

    可這也成了銀行各種限制你還款,甚至收取違約金的理由。

    為什么你提前還款屬于違約,正源于此。

    從合同履約角度來說,《民法典》530條規定,債權人可以拒絕債務人提前履行債務,但是提前履行不損害債權人利益的除外。

    債務人提前履行債務給債權人增加的費用,由債務人負擔。

    《人民幣利率管理規定》里面也有相關條款,借款人在到期日之前償還借款,貸款方有權按照原合同規定收取利息。

    也就是說,你提前還款不管是全部還款還是部分還款,銀行沒有理由拒絕,但是可以收取你一定的違約金,以平衡自身受到的損失。

    這不是中國銀行一拍腦袋想出來的主意,世界范圍內,這都是一個慣例,提前還款普遍被看作主動違約行為。

    收違約金是國際慣例

    比如美國銀行規定,貸款開始后一定期限內禁止提前還款,否則需要支付高額違約金,過了規定期限可以提前還款,但也需要支付一部分利息。

    中國香港地區的《物業轉移及財產條例》也規定,借款人享有提前還款的權利,但是需要提前通知銀行,銀行針對提前還款的人有權額外收取手續費。

    這筆手續費一般是剩余本金一個月的利息。

    所以你看,銀行有足夠的理由拖延你的還款請求,以及讓你作為違約方支付額外的費用,但是你,買房的個體,一個簡簡單單的欠款人,履行信用貸款卻還要付出額外的成本,這合理嗎?

    業界和學界早有人建議,中國市場應當豐富住房抵押貸款方式,要么等額本息要么等額本金,光聽也聽煩了,我要漸進式加速還款,前期少還點,后期越還越多,前期一個月還1000,后期一個月還10000,這種方式是不是也可行呢?

    而且,到底什么時候還款需要支付違約金,違約金率定為多少,各個銀行規定都不一樣,對于社會大眾來說,實際上增加了許多沒必要的麻煩。

    如果能統一規定,規范制度,減輕大家肩上的負擔,才更能提振消費者信心,擴大內需,促進國內經濟復蘇。

    誰不想無債一身輕,任何規定都要考慮到大部分人的需求和選擇。

    關鍵詞: 房貸利率 提前還貸

    責任編輯:sdnew003

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