每日頭條!京東也拿地!越秀梅開二度!北京5批次土拍收金132億!

    來源: 北京樓sir2023-02-08 16:43:35
      

    年前的債,年后來還。

    北京2022年五批次集中土拍,終于在2023年2月8日完成。

    與去年11月的四批次土拍一樣,北京5批次集中土拍也成功成交6宗地塊,共計(jì)攬金132.09億元。


    (資料圖片)

    ◎北京五批次集中土拍成交信息

    此次成交的6宗地塊,朝陽(yáng)、昌平、經(jīng)開、通州、房山、石景山6個(gè)區(qū)一區(qū)一塊,3宗算是底價(jià)“內(nèi)定”,另外3宗也引起了30家房企的“爭(zhēng)搶”。

    “內(nèi)定”的3宗地塊,地塊一經(jīng)掛出,大家都猜了個(gè)八九不離十。這些地塊,不是房企的深耕區(qū)域,就是與企業(yè)關(guān)系密切的區(qū)域。

    而被“爭(zhēng)搶”的3宗地塊,均呈現(xiàn)比較優(yōu)質(zhì)的特點(diǎn),無論是在地塊位置,還是周邊配套,都有值得爭(zhēng)搶的理由。

    樓Sir還標(biāo)出了6宗地塊在北京地鐵線路圖上的大概位置,更加一目了然。

    ◎6宗地塊的地鐵大概位置

    又是4.5萬(wàn)/平 又要降價(jià)?

    房山是中建智地的深耕區(qū)域,尤其是良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域。

    此次的良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊,只有中建智地一家報(bào)名。最終中建智地也如愿以17.2億底價(jià)拿下,并未費(fèi)什么力氣。

    ◎中建智地0023地塊具體位置

    0023地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)定在4.5萬(wàn)/平,與中建京西印悅、中建春和印象、中建學(xué)府印悅一二期指導(dǎo)價(jià)一樣。

    樓Sir也一直在追中建智地在房山這幾個(gè)盤,從目前網(wǎng)簽成交信息來看,沒有一個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)超過4.5萬(wàn)/平。

    ◎中建在房山良鄉(xiāng)區(qū)域新項(xiàng)目成交情況

    也就是說,中建智地在房山這幾個(gè)新項(xiàng)目,基本上都在降價(jià)賣。

    其中,2022年下半年開盤的春和印象與學(xué)府印悅二期,目前的成交均價(jià)已經(jīng)跌破了4萬(wàn)/平,分別只有3.96萬(wàn)/平、3.92萬(wàn)/平。

    但中建在房山并未實(shí)現(xiàn)“以價(jià)換量”。目前的四個(gè)入市項(xiàng)目,京西印玥已經(jīng)拿證25個(gè)月,去化還不足7成,春和印象拿證5個(gè)月網(wǎng)簽率僅有8.74%。

    事實(shí)上,這并不是中建一家遇到的問題,其他項(xiàng)目也一樣,房山尤其是良鄉(xiāng),樓市的確有點(diǎn)卷,目前來看有點(diǎn)供大于求的感覺。

    而此次,中建智地新拿下的0023地塊,通過地塊信息可以看出,在容積率、控高、綠地率等方面,與已入市的其他項(xiàng)目的并無二致。

    ◎0023地塊信息

    樓Sir猜測(cè),中建智地大概率仍會(huì)延續(xù)其在房山的“印”系產(chǎn)品,不知道這次中建智地會(huì)不會(huì)調(diào)整策略,避免再使用“降價(jià)”策略。

    京東也拿地了?

    是的,京東也拿地了。

    這次,京東花了31.12億拿下與京東總部一條馬路之隔的亦莊新城0303街區(qū)地塊。

    這宗地塊,位于亦莊核心區(qū),與京東集團(tuán)總部一條馬路之隔,而且地塊距地鐵亦莊線經(jīng)海路站大概100米的距離。

    ◎京東總部大樓

    而且,地塊周圍不僅有京東集團(tuán)總部,還有經(jīng)海產(chǎn)業(yè)園、鋒創(chuàng)科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產(chǎn)業(yè)園等等大大小小數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園,這一定程度上代表著區(qū)域購(gòu)買力。

    但這塊地并未引起房企爭(zhēng)搶,而是只有京東一家報(bào)名,并以底價(jià)成交。

    從地塊文件可以看出,0303街區(qū)地塊是一宗混合地塊,既有住宅,還有綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、地下社會(huì)停車場(chǎng),并配建一個(gè)12班的幼兒園。

    ◎地塊建設(shè)要求

    還有一點(diǎn),根據(jù)要求,整個(gè)地塊的FIC-1綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地部分,公建部分需100%自持至最高出讓年限,此外養(yǎng)老、衛(wèi)生服務(wù)站等部分配建建成后需無償移交相關(guān)主管部門,這也不是一般企業(yè)能承擔(dān)的。

    其中住宅部分建筑規(guī)模4.98萬(wàn)平,容積率2.5,執(zhí)行套內(nèi)7090政策,粗算一下,住宅數(shù)量大概也就只有500套左右。

    0303街區(qū)地塊未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)為5.8萬(wàn)元/平,相對(duì)于周邊不多的二手房,已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。

    ◎0303街區(qū)地塊周邊

    地塊附近,通泰國(guó)際公館的價(jià)格在6.2萬(wàn)/平,北京京開壹中心的價(jià)格在7.2萬(wàn)/平。

    京東拿地,住宅價(jià)格偏低,套數(shù)不多,似乎最后京東內(nèi)部消化的結(jié)局已定。

    與環(huán)球影城做鄰居

    通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊,最大的亮點(diǎn)可能就是在于緊鄰環(huán)球影城。

    ◎北京環(huán)球影城

    這宗地塊,也是沒什么“參與感”,最后被通州本地國(guó)企新城基業(yè)以10.4億摘得。

    地塊距離7號(hào)線群芳站大約400米左右的距離,3站地鐵即能到達(dá)環(huán)球影城,十分便利。

    但地塊無限靠近北京東六環(huán),距離市區(qū)較遠(yuǎn),未來自住需要考慮通勤距離。

    為什么東小馬地塊最后還是被新城基業(yè)通州本地國(guó)企“兜底”?

    除了環(huán)線位置不是十分理想外,通州現(xiàn)在還是實(shí)行在全國(guó)都最嚴(yán)格的“雙限”政策,這一點(diǎn)足以勸退很多想進(jìn)軍通州的房企。

    ◎通州雙限政策

    此外,地塊分為居住類和多功能用地兩個(gè)子地塊,總計(jì)6.6萬(wàn)平地上建筑規(guī)模中,F(xiàn)3類多功能建筑面積達(dá)到4萬(wàn)平,開發(fā)難度較大。

    ◎東小馬地塊信息

    價(jià)格方面,該地塊未來商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平米。這個(gè)指導(dǎo)價(jià),與其周邊的二手房比起來,高出不少。

    ◎東小馬地塊周邊二手房信息

    新房方面,擴(kuò)大具體到梨園板塊,新房國(guó)譽(yù)未來悅、碧桂園·和世界,最新的網(wǎng)簽價(jià)格為5.4萬(wàn)/平、5.5萬(wàn)/平,以及尚未開盤的能建·京玥蘭園,指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/平。

    樓Sir好奇,新城基業(yè)要打造什么樣的產(chǎn)品,才配得上6.2萬(wàn)/平的價(jià)格。

    首次進(jìn)京就講三環(huán)故事?

    小紅門11號(hào)地地塊,引來首開、華潤(rùn)、建發(fā)等10家房企爭(zhēng)搶。

    從龍湖13.1億第一個(gè)舉牌后,兩分鐘便觸及地塊價(jià)格上限,轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

    最終,朝陽(yáng)小紅門地塊被中建東孚以14.26億摘得,溢價(jià)率達(dá)到15%。

    這塊地從掛出之日就非常有分歧,距地鐵遠(yuǎn)、城市界面亂,令很多業(yè)內(nèi)人士直搖頭。但地處三四環(huán)之間、8萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)又讓地塊增添了很多吸引力。

    ◎小紅門地塊位置

    小紅門地塊區(qū)域內(nèi)雖是雙軌交匯,但距地鐵站的實(shí)際距離都不算近。其中,距最近的10號(hào)線成壽寺站、亦莊線肖村站,直線距離都超過1公里,屬實(shí)不近。

    而且,項(xiàng)目西南方線緊鄰城環(huán)城國(guó)際汽配城和家具建材城,城市界面整體并不算好。

    但地塊位置畢竟是在三四環(huán)之間,環(huán)線位置優(yōu)勢(shì)還是讓很多房企決定試一試。

    東南三四環(huán)之間,分鐘寺三個(gè)10W+項(xiàng)目一覽眾山小,四環(huán)外十八里店地鐵邊上金隅昆泰云筑也虎視眈眈。

    ◎小紅門地塊周邊新房二手房

    此外,二手房方面,距離中建東孚地塊兩公里左右的次新中海城風(fēng)情苑、熙悅安郡二手房掛牌均價(jià)達(dá)到8.6萬(wàn)/平,再遠(yuǎn)一點(diǎn)的豐臺(tái)金茂府二手房掛牌均價(jià)都達(dá)到11.9萬(wàn)/平。

    中建東孚地塊的成交樓面價(jià)4.7萬(wàn)/平,與指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)/平存在一定的利潤(rùn)空間,中建東孚的兄弟在奶西打造的宸園項(xiàng)目,賣得不錯(cuò),環(huán)線優(yōu)勢(shì)更明顯的小紅門地塊,中建是否會(huì)打造宸園+?樓Sir還挺期待的。

    越秀虎口拔牙?

    越秀這次算是撿到寶了。

    石景山蘋果園地塊,吸引了越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、招商、首開、中海共6家實(shí)力房企,中海在石景山算是霸主,其深耕的古城區(qū)域基本上已經(jīng)是中海的天下。

    而這次的蘋果園地塊,也算是石景山比較優(yōu)質(zhì)的地塊,最終越秀算是爆了個(gè)小冷,以25.99億+1.5萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積,將地塊收入囊中。

    ◎蘋果園地塊具體位置

    具體來看,蘋果園地塊位置確實(shí)不錯(cuò),三軌交匯,距地鐵6號(hào)線楊莊站直線距離約800米,離蘋果園站直線距離約在900米。

    而蘋果園站是1號(hào)線、6號(hào)線、S1號(hào)線的交匯站,串聯(lián)西單、東單、國(guó)貿(mào)等眾多核心商圈。

    配套方面,地塊南邊有京西大悅城,西側(cè)1公里左右有法海寺森林公園,附近還有北京市第九中學(xué)、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院等,地塊西南側(cè)還要配建幼兒園,生活配套都不缺。

    ◎蘋果園地塊配建信息

    配建方面,蘋果園地塊總建筑面積60278平米,配建6230平米幼兒園,同時(shí)住宅用地內(nèi)含街坊路總用地面積約2.25公頃,開閉站500平米。

    而具體到小區(qū)周邊新房二手房,尤其地塊周邊多是2000年及以前建成的小區(qū),稍微新一點(diǎn)的是2002年建成的琳瑯莊園,目前二手房在售均價(jià)5.2萬(wàn)/平。

    此外,地塊西北方向1.5公里左右,遠(yuǎn)洋天著春秋的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到12.9萬(wàn)/平,新房綠城西山云廬在售均價(jià)9.15萬(wàn)/平。

    而越秀蘋果園地塊的期房指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)/平,價(jià)格相對(duì)于中海古城新盤中海長(zhǎng)安譽(yù)7.58萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)。

    樓Sir預(yù)計(jì),未來越秀蘋果園項(xiàng)目的客群大概率來自周邊居民置換。

    再內(nèi)卷也有人搶!

    昌平南一直算是北京樓市的熱門區(qū)域,也是最內(nèi)卷的區(qū)域之一。

    圍繞中關(guān)村生命科學(xué)園等諸多產(chǎn)業(yè)基地,海量新盤加入廝殺,再內(nèi)卷但因?yàn)榈囟魏茫灿蟹科笤敢鈹D破腦袋拿地。

    北京五批次集中土拍,就是以昌平南的國(guó)際產(chǎn)業(yè)信息基地二期地塊的成交收官。

    這宗地塊引來14家房企爭(zhēng)搶,僅僅用時(shí)1分鐘,便觸及土地合理價(jià)格上限。

    最終,越秀以33.12億+4.5萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積摘得信息園二期地塊。

    ◎此次成交的是0018、0019、0020、0015、0023地塊

    ◎成交地塊信息

    越秀拿下的信息園二期地塊位于地鐵8號(hào)線/昌平線朱辛莊站北約800米,自帶9397平的B1商業(yè)用地+3200平9班幼兒園,東側(cè)一街之隔是小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

    ◎小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)

    關(guān)于周邊,商業(yè)現(xiàn)狀有永旺商城、TBD住總?cè)f科天地,一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已竣工招商,合生匯計(jì)劃今年開業(yè)。

    ◎信息園二期地塊周邊配套

    此外,昌平區(qū)教委與北京101中學(xué)初步達(dá)成合作辦校意向,學(xué)校位于信息園二期地塊西南側(cè),當(dāng)然具體學(xué)校及入學(xué)政策最終以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

    還有一點(diǎn)需要注意的是,此次越秀拿下的地塊有幾塊地距離城市道路太近,尤其0018地塊,北臨定泗路、東臨回昌東路,而且東邊還是昌平線的地上軌道,后期噪音影響相對(duì)小不了。

    另外,信息園二期地塊住宅部分期房指導(dǎo)價(jià)是6.2萬(wàn)/平,朱辛莊區(qū)域內(nèi)唯一在售的二手房是領(lǐng)秀慧谷,目前二手房掛牌均價(jià)在6.1萬(wàn)/平到7.6萬(wàn)/平之間。

    總的來說,此次北京五批次集中土拍比較順利,也并未掀起什么波瀾。

    京東拿下亦莊新城地塊,多半應(yīng)該是要給京東員工“發(fā)福利”;中建智地拿下房山后續(xù)推盤銷售可能還面臨考驗(yàn);越秀在中海大本營(yíng)奪得石景山的地塊,將打造什么樣的產(chǎn)品;中建東孚又將怎么講好朝陽(yáng)三環(huán)故事;以及新城基業(yè)要怎樣利用環(huán)球影城這個(gè)IP;最后便是越秀將依靠什么從內(nèi)卷的昌平南脫穎而出?

    拭目以待。

    關(guān)于這6宗地以及其所在的區(qū)域,你還有啥想了解的嗎?

    關(guān)鍵詞: 京東集團(tuán) 購(gòu)物網(wǎng)站

    責(zé)任編輯:sdnew003

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