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焦點研究院 · 行業研報
出品時間：2023年2月8日
(資料圖)
研究員：企業研究組
前言：近日，多家A股上市房企陸續披露了2022年度業績預告。業績預告作為年報前了解房企2022年全年經營業績的重要途徑，其前瞻性和指導性十分明顯。據焦點研究院分析，導致本輪房企預虧潮的原因既包括宏觀市場原因，也包括企業在自身經營方面的不足，以及在會計方面的調整。
一、業績預告體現行業窘態，近六成房企“預虧”
剛剛過去的2022年，是房地產行業深度調整的一年。房企歷經行業信用筑底，宏觀政策放松，購房需求被透支等情況，投資降幅明顯，業績表現也難言樂觀。近日，超55家A股上市房企公布了盈利預告，其中預告凈利潤虧損的房企占比將近58%。預計虧損的房企中，14家房企“首虧”，19家房企“續虧”。按預告虧損的下限計算，預虧房企虧損總計達1526.0億元。以上數據直觀且具體的展現了房企2022年經營的不易，也形成一股“預虧潮”。
二、宏觀環境+企業內因，房企預虧跑不出這些原因
從業績預告上看，房地產行業整體利潤下滑，多數房企面臨利潤下降甚至虧損的境地。導致房企業績出現集體下滑或虧損的原因有以下幾個方面：
（1）外部宏觀原因導致整體行業銷售表現不佳，這部分既包括疫情反復導致的階段性銷售不佳，也包括消費者購房心理上的轉變。
從宏觀數據上看，2022年度商品房銷售金額驟降至13.3萬億，降幅高達26.7%；銷售面積也降至13.6億平方米，降幅也達到了24.3%。由于此前各地疫情防控措施不斷反復，經濟活力遭到一定程度的喪失，房企的銷售推盤節奏也被打亂。此外，銷售回款的滯澀也導致個別樓盤項目出現停工停建的問題。
另外，從消費者購房心理上看，近兩年房價上漲預期被打破，消費者的住房觀念從多年形成的提前消費機制轉變為理性消費、延遲消費。因此整體房地產市場呈現較為低迷的狀態。盡管各地在刺激房地產需求方面施放大量政策，但消費者購房動力仍嚴重不足。
（2）2022年房企結轉項目毛利低，毛利率持續承壓走低。
據焦點研究院統計，21家房企在預計預告變動原因中提到了在報告期內，房地產開發業務結轉毛利率同比下降。
在樓市調控政策多年趨嚴的背景下，一些房企在前幾年通過較高溢價率獲取的地塊，隨著項目結轉進程的放緩，其利潤率普遍受到較大影響。其次，房企為了增加銷售規模，普遍采用降價促銷等方式，也壓縮了利潤空間。最后，重點一二線城市限價政策仍然嚴格，或者有房企確認的收入以毛利率較低的安置房項目為主，都會影響房企在本報告期內的毛利率。
（3）由于房企經營及融資未有明顯改善，報告期內房企增加了資產減值計提規模。
由于房地產市場景氣度持續低迷，房企銷售回款受阻，融資環境慘淡，在綜合評估銷售回款和資產規模之后，多數房企選擇計提資產減值。
不過，由于資產減值判斷的主觀隨意性較大,驗證減值計提合理性難度較大，因此不排除有房企在本就虧損的前提下，在本報告期內再進行過度減值計提，將虧損集中于這一財年。然后在今后轉回減值準備，從而實現扭虧或凈資產由負轉正。
（4）由于多數房企境外債為美元債，而人民幣兌美元匯率貶值，導致房企遭到凈匯兌損失。
此前海外融資渠道一直是房企，特別是民營房企穩定且重要的資金來源之一。報告期內，由于個別房企信用情況出現波動，導致中國房企整體境外債融資通道不暢，同時，疊加房企現金流壓力，部分房企償債能力受到極大考驗。因此，對于部分美元債大戶，匯率變動使得境外債償債成本加重，最終反映在賬面上則變為匯兌損失，影響企業利潤。
（5）除上述原因外，導致“預虧潮”出現的原因還包括：房企部分項目非正常停工，導致部分利息支出不再滿足資本化要求，費用化利息支出較大，使得報告期財務費用增加，影響了最終利潤；合作開發項目數量增多，導致少數股東損益占凈利潤的比值同比提升等。
三、預虧大潮下，有何手段助企業成功“扭虧”
在整體行業“啞火”，超半數房企利潤受損時，卻有三家房企成功“扭虧”為盈，他們分別是大名城（600094.SH）、冠城大通（600067.SH）和華夏幸福（600340.SH）。
其中，大名城和冠城大通扭虧為盈的關鍵都在于計提存貨減值準備較上一年大幅減少。2021年，大名城和冠城大通分別計提了存貨跌價準備金約7.7億元和7億元，這也導致了這兩家房企在當年創下了上市以來的“首虧”。如今，伴隨著房地產市場各環節解綁政策的相繼出爐，存貨跌價準備壓力變小，導致兩家房企在這方面“苦盡甘來”。此外，嚴控三費成本，對已收儲土地一級開發收入的確認等因素也共同促成了這兩家公司的扭虧。
華夏幸福的扭虧則相對特殊，主要來源于債務重組取得重大進展，債務重組收益等非經常性損益突出。若扣除該部分收益，公司實際經營業績仍為虧損。
以上企業的階段性成功也說明，目前行業在供需兩端的支持力度回升，為行業筑底形成了一定保障，部分此前經營困難的房企，通過積極自救及債務重組等方式，也能重獲轉機。
此外，部分房企預告將迎來“首虧”，其中不乏老牌國企，如首開股份、大悅城、華僑城等，同時也包括一些民企，如世茂股份、金科股份等。首虧房企陣營預告凈利潤變動幅度平均達-909.8%。
不過，通過之前的研究我們可以發現，如果“首虧”的主要因素為大量計提資產減值，結轉項目毛利承壓等原因，那么隨著市場逐漸好轉和項目回歸正常去化，首虧房企也有希望迎來自身“扭虧”。
結語：房企盈利預告，既是對即將到來的年報季的提前“熱身”，更多的是對2022年經營結果及數據的真實反應。由于2022年存在地產業務收入利潤下降、開發項目利潤率下降、資產減值等情況，房企經營虧損也可以理解。合理的會計安排有利于企業輕裝上陣，以期達成更好的業績表現。
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