本來近期大家都被各種銷售中心人滿為患的搶房畫面撩撥的不行。
可是今天,鄭州2023年的開年首場土拍,又讓大家看到鄭州市場貌丑的一面。
怎么說呢?都知道會拍的不太好,可是沒想到會拍的這么不好。
【資料圖】
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首先,開拍五分鐘,鄭東新區11號地先流拍。
經常看土拍會總結一個規律,就是每次土拍的地塊基本配比是:好地、一般地、犄角旮旯尷尬地是2:4:4的搭配。
這樣拍出來的結果,既能好看,又不至于太過招搖,還能維系住買賣雙方的感情。
這次土拍呢,應該是國土資源部集中土拍政策松動之后,鄭州臨時加場的,再加上剛剛上班,所以這次地塊不多,就11塊。
那么在這11塊里面,承擔20%好地比例的地塊就是這個11號地。
這塊地也被認為是,最有可能拍出點水花的。
可是,就是很突然,開拍5分鐘,先啪啪啪打臉。
雖說論位置、論地塊規劃,11號都不能算是什么優質地塊。
開發要求還有點挑剔。住宅+商業兼顧商務、地下交通服務站,容積率還要小于3.58,住宅要小于80米,商業商務用地要小于120米。
但它畢竟是本次土拍鄭東新區推出的唯一一塊地。
在土儲本就不多的高鐵西廣場板塊,周邊好點的次新二手房基本上2萬左右,而它的起始樓面價才5600元/㎡。
所以開拍前很多人還預判,正弘、華潤、龍湖等等可能搶上一搶。
結果是直接無聲流拍,連繳保證金的的都沒有。
不過從這塊地的流拍,我們能得到兩點啟發:
1、賣地的其實心里很沒底。
試想如果現在拿出五星級地塊出來拍,要高了,沒人要。要低了,好地賤賣,對不住人民啊。
所以先拿這塊兒鳳頭上的三星級地塊,試試水。
2、主城核心能拿得出手的土儲牌確實不多,真真兒的是賣一塊,少一塊。
要不然也不能磕著一塊兒霍霍啊。它可是塊二拍地,去年就流拍過了。
在鄭州經歷兩度流拍的地塊,長了不敢說,至少近7年是沒聽說過。
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其次,有小蝦米馬甲抄底了。
位于上街的09號地,被一家名為鄭州順邦置業的公司拍下。
一塊無人關注的地塊,被一家無人知曉的房企拍下。
于是在群眾巨大的好奇心下一查,這居然是一個才成了5個月的新公司,注冊資本也才只有100萬。
看它的成立時間,2022年10月13日,這個時間點正好差不多是去年鄭州第三次土拍前不久,大家還記得去年第三次土拍,很多新的城投馬甲公司都是這個時間點成立的。
這些馬甲公司顯然都是為了托底土拍的。
那么這家叫邦順的新公司是為了什么呢?
我們知道城投托底的地塊,接下來無非兩種情況——
短期吶,左手轉右手,從城投債轉換成土地收入,彌補地方財政空缺。
長期呢,屯儲一些地塊,低買高賣,賺取差價。
對于邦順這家新房企,上街9號地大概率是它開發的第一個項目。
在周邊次新二手五六千的房價體系下,960塊錢每平米的樓面價,真的是一出手就撿到便宜了。
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第三、建業作為出險房企代表拿地了。
建業拿了建業盛悅府(五龍新城)的后期地塊。無論建業是舍不得前期投入被動必須拿地,還是積極主動擁抱鄭州市場。
建業拿地都給鄭州房地產市場釋放了積極信號。
建業作為出險房企拿地,放眼全國各大城市的土拍市場,都是罕見的。
這說明在我們看不見的背后,有關人員是在積極的做著工作的。
看到建業拍地,有必要把河南省的本土房企的白名單拿出來給大家分享一下。
記住以下這些名字,建業、正弘、美盛、綠都、永威、常綠、瀚宇、振興、裕華、普羅、 亞新、星聯芒果、海馬、正商、豫發等。
這兩年買了這些房企項目,還沒交房的購房者,可以放平心態,交付縮不縮水,不知道,但肯定能交付,不至于爛尾。
另外小道消息,下次土拍,本地房企至少會有三家上場,已經開始摸排了。
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除了以上三塊地,接下來的都是各區的城投馬甲拿地。
比如常西湖華瑞紫韻城后續地塊,以及常西湖另外兩塊地的拿地公司,背后都是中原城投。
二七馬寨尖崗組團地塊,背后是二七城投拿地。
管南綠地花語城后期城改用地,背后是管城城投拿地。
拿楊金金科北瓏鉑樾后期地塊的是中豫置業是河南交投集團,是省級城投公司。
還有惠濟萬科民安云城的后期地塊,背后是惠濟城投拿地。
簡而一句話,誰的孩子誰抱走,哪個區的地,哪個區的城投托底。
于是就出現了一個問題,城投成片成片的拿地,都屯在手里咋辦呢?
之前龍貓老師統計過鄭州2021-2022年集中土拍的土地的入市情況。
其中,鄭州兩年6次土拍,總共賣出了120塊土地,合計1605萬方,但能夠在未來兩年入市的僅有50塊土地,總共732萬方,僅占45%。
剩余的55%的土地,大概率在未來兩年都入不了市。這里面城投占到80%。
我們再更具體一點,2022年三批次一共拍了49塊,只有6塊有案名。這其中沒有案名的43塊地,都是城投拿地。
拋開這43塊,只看這6塊有名字,截止到2023年1月,已經開盤銷售的也只有龍湖熙上一家。
可見新增項目入市有多緩慢了。
現在,鄭州的新增的主流在售樓盤基本上都是2021年第一次土拍拿的地塊。
比如正弘璟云筑、招商美景雍瑞園、萬科古翠隱秀、保利璞岸等等。
除了這幾個,城投拿的地,除了永威參與代建的和錦蓮序,其它的都一直閑置到現在。
那么按照這樣的趨勢下去,拿地大頭的地塊都不入市,那么2023年鄭州四環內鐵定會鬧房荒。
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目前我們可以確定的是2023年鄭州四環內會入市(不一定銷售)項目不足10個:
越秀金悅文華、常綠金水宸苑、信達時代國著、亞新星云灣、保利·璞悅、國投昆侖朗境、萬科山河道二期;
所以,根本到不了年底,鄭州就會面臨無房可售的局面。
下圖是我們找到目前大鄭州所有“可能”推售項目,共有357個。(項目太多了,我截取了其中一小部分)。
如果把四環外的去掉,把四環內的有問題的項目去掉,那么四環內正常能銷售的房源是31964套。
這個數字看著是不是還挺多。
那么參照鄭州2022年新年月均銷售7000套左右,這其中四環內占比70%左右,那么這31964的去化周期不足7個月。
可是這里面有一個bagel是,這31964套是潛在總量。
比如某個項目,有兩期,可能今年能銷售的只有一期。
所以我們又進一步細化,四環內6-8個月內可售的房源,大概不足15000套,去化周期小于4個月。
所以我在年初對鄭州2023年市場大趨勢研判的時候做的第一個預判就是,2023年年中,也就是6月之前,鄭州購房者會面臨無房可買的局面的。
量缺價漲會是2023年鄭州上半年的關鍵詞之一。
這個大趨勢是不可逆的,是正在發生的。
但還有更重要的一點需要大家注意:
雖然2023年鄭州房地產市場會鬧房荒,但是奈何鄭州歷史供應實在是太高了。
截止到去年去年12底,主城區商品住宅取證庫存約1129萬㎡,取地未售的是2622萬方,庫存周期高達73個月。
大家記住這個數字,市場就是蹺蹺板。
市場行情不行,項目入市慢。
但市場一旦轉好,甚至出現搶房,那么這些潛在庫存一定會加快入市的。
在這些庫存中,存在大量垃圾地塊、垃圾項目、垃圾房源。
千萬不要忽視了這部分存在,對于沉積小五年的鄭州房地產市場,一旦遇到向上行情,什么妖魔鬼怪都會趁機出貨的。
我的建議是:
1、能早買當然是早點買。大趨勢不可抗。早買還能挑好貨。
不要再說鄭州爛尾不解決,鄭州房地產市場不可能好轉。
往大了說,政府正在想辦法解決。
往小了說,千萬不要考驗人性。房子越少,越搶,這就是人性。
2、在鄭州買房,千萬不能買到垃圾,無異議自絕前程。
按照鄭州5年才能勉強有一個上漲周期的調性,在鄭州千萬不要買垃圾項目、垃圾房源。
買了不漲,或者漲幅不足,鐵定是要虧錢的。
不僅不漲,還賣不去,鐵定是要變成不動產跟你半輩子的。
在鄭州買房真的真的要遠離垃圾板塊、垃圾項目、垃圾房源。
關鍵詞: 現房銷售面積
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