請查收,世聯評估深圳商辦市場發展年度報告!附獲取方式

    來源: 價值領地2023-02-08 08:48:14
      

    作者:世聯評估|首發:價值領地微信公眾號


    (資料圖片僅供參考)

    *以下內容摘選自世聯評估價值研究院《2022年中國房地產代表城市回顧(深圳篇)》

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    深圳住宅市場相關內容可回顧往期

    ●PART 1

    商業市場

    新建商務公寓:價量齊跌

    2022年新建商務公寓成交均價為58,333元/㎡,同比下跌8.84%

    成交10,765套,同比下降32.0%。成交總金額378.6億元,同比下降40.7%

    南山區西麗精品公寓“頂流”創智云城以1,658套/83,154㎡,63.6億元(均價76,539元/㎡)的驚人成績問鼎2022年的成交量、成交金額雙料冠軍。

    位于龍崗區龍城的京基智慧科園大賣1,170套/44,447㎡,6.7億元(均價15,000元/㎡),穩居年度成交量次席。

    其他熱銷樓盤包括恒大天璽公館(605套/27,688㎡)、恒大悅璽大廈(465套/19,147㎡)、深國際萬科悅城(375套/15,624㎡)等。

    新建商業營業用房:價跌量升

    2022年,新建商業營業用房成交均價為50,331元/㎡,同比下跌37.1%。成交面積28.5萬㎡,同比飆升105.1%

    位于南山區后海的聯想后海總部大廈泰倫廣場41,881㎡整體轉讓,摘得2022年商業營業用房成交面積冠軍。泰倫廣場位于后海CBD商圈,占地面積29,768㎡,總建筑面積298,497㎡,其中商業建筑面積42,083㎡,辦公建筑面積130,177㎡。

    南山區前海天境花園全年成交高達9,647㎡/16.36億,成交均價169,609元/㎡,當仁不讓2022年商業營業用房成交金額冠軍。

    其他熱銷樓盤包括深灣匯云中心(39,831㎡,成交均價31,000元/㎡)、佳兆業鹽田城市廣場(33,790㎡,成交均價39,728元/㎡)、恒大城(28,868㎡,成交均價14,990元/㎡)、遠洋新干線遠洋廣場(19,202㎡,成交均價36,576元/㎡)等。

    商業物業庫存去化周期為38.0個月,總體呈趨勢性下降形態。

    存量商業物業市場:租金顯著下行,空置率上升

    深圳存量商業物業(以商務公寓為主)交易不活躍,2022年成交面積19.24萬㎡(僅為一手成交量的30%),同比下跌23.5%。

    2022年四季度,大型購物中心入市疊加疫情影響對餐飲店鋪帶來巨大沖擊,零售物業招商競爭加劇,租金呈較為明顯的下行趨勢。深圳主要商圈優質購物中心最優租金層平均租金為717元/㎡·月,環比下跌2.6%,全年下跌5.2%

    空置率為6.8%,同比上升1.6個百分點。

    2022年,深圳社會消費品零售總額9,708億元,同比增長2.2%。其中,網上零售持續快速增長,限額以上單位通過互聯網實現的商品零售額增長20.9%。互聯網技術使消費者逐漸掌握消費市場的主動權,電商快速發展碾壓傳統百貨零售業。

    深圳是全國吸引人口最多的城市之一,實際管理人口在1,800~2,200萬之間。《廣東省第七次全國人口普查公報》顯示,深圳常住人口十年暴增了713.6萬人,是對珠三角核心區以及全省常住人口增量貢獻率最高的地級以上市。

    深圳良好的經濟和人口基本面將繼續支撐本地消費市場的發展,商品零售和餐飲收入均超疫情前水平,有利于零售物業租售的長遠表現。

    ●PART 2

    寫字樓市場

    新建寫字樓市場:價跌量升

    2022年全年新建寫字樓成交均價為48,390元/㎡,同比下跌15.5%

    成交面積51.4萬㎡,同比上升30.1%。成交總金額248.6億元,同比上升10.0%

    中國恒大位于龍華區大浪的恒大時尚慧谷以128,625㎡的成交面積,35.3億元(均價27,463元/㎡)的成交金額,榮膺2022年寫字樓成交面積、金額雙料冠軍。

    位于羅湖區筍崗的高投大廈年底整體出讓,以71,370㎡,30.0億元(均價42,022元/㎡)的驕人數據,位居年度寫字樓成交面積、金額次席。

    其他熱銷樓盤包括佳兆業城市廣場(68,173㎡,成交均價36,306元/㎡)、恒大都會廣場(46,581㎡,成交均價57,847元/㎡)、宏發璽玥(46,463㎡,成交均價57,015元/㎡)、華僑城·新璽(24,982㎡,成交均價139,557元/㎡)等。

    截至12月末,深圳新建寫字樓可售面積高達176.1萬㎡,庫存量上升21.0%

    庫存去化周期為41.1月,即使無新增供應,依照當前平均銷售速度,僅銷售現有的庫存面積也需要3.4年。

    存量寫字樓市場:租金下行,空置率趨勢性上升

    存量寫字樓全年成交10.9萬㎡(僅為一手成交量的21%),同比下跌6.1%。絕對數值相對于超過800萬㎡存量市場而言,買賣寥落,寫字樓交易仍以租賃經營為主。

    2022年四季度,深圳商務區甲級寫字樓租金趨勢性下降,平均租金為193.2元/㎡·月全年下跌3.1%。靜態租賃回報率下降至2.7%。受復雜的國際形勢和多點散發的局部疫情影響,深圳寫字樓新增需求總體轉弱,業主選擇以價換量的策略來達成去化目標,租金加速下行。

    2022年,在新冠肺炎疫情以及全球經濟下行壓力影響下,深圳全面統籌疫情防控和經濟社會發展,統籌發展和安全,相繼出臺一系列產業規劃和政策舉措,全力保持平穩健康的經濟環境,助力穩住外貿基本盤。作為口岸城市、外向型城市,深圳海陸空鐵各類口岸俱全,外貿持續穩定增長,存在雄厚的產業基礎、良好的營商環境、自主創新的企業群,系列政策措施的支持,提振寫字樓總體需求。

    但深圳商業性辦公用地供應過剩,寫字樓供應持續井噴,可以滿足未來十年的需求,空置率及租金跌幅位居四大一線城市之首。未來兩年即將開啟新一輪波瀾壯闊的供應高峰,“供過于求”問題再次激化,“以價換量”仍將是未來兩年租賃市場的主旋律。

    在經濟前景不明朗的情況下,辦公樓租賃需求疲軟,疊加大量供應如期入市的多重影響,供需失衡加劇。四季度,深圳甲級寫字樓平均空置率為22.4%,全年顯著上升3.6個百分點

    深圳寫字樓存量居大灣區城市之首,近年供應量更是超過500萬㎡,將長期處于供過于求狀態。預計未來一年整體租金將維持低位運行,空置率高位徘徊。

    中長期看,隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實,深圳六大總部基地逐步成形,供應高峰期過后寫字樓供需才會出現逆轉。

    ●以上內容摘選自世聯評估價值研究院《2022年中國房地產代表城市回顧(深圳篇)》

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    本文作者世聯評估,全國領先土地房地產、資產評估機構,擁有強大的評估師團隊,持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質,致力專業持續領先,以前瞻視角深度解讀房地產市場,內容首發價值領地公眾號,原創精彩不斷!如需轉載本文,請點擊查閱轉載規則。

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    關鍵詞: 寫字樓市場 商辦市場發展

    責任編輯:sdnew003

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