調整存量房貸利率呼聲高 建議分檔打折

張煒

近期，隨著個人房貸提前還貸成為熱點，存量房貸與新增房貸之間的利差受到關注。有專家提出，適度調整存量房貸利率，有助于進一步釋放內需和消費，改善房地產市場預期。

加點帶來存量房貸利率偏高

(資料圖片僅供參考)

“此輪房貸利率下調周期始于2021年三季度末，鑒于房地產市場下行壓力較大，住房金融政策由緊向松轉變，逐步下調房貸利率。到2022年12月末，新增個人住房貸款平均利率累計降幅達125個基點左右。”植信投資研究院資深研究員馬泓在接受中國經濟時報采訪時說，隨著新增房貸利率的下行，存量房貸與新增房貸間的利差有所擴大。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受中國經濟時報采訪時稱，部分存量房貸利率偏高，主要因為當時住房貸款額度較少，市場資金成本顯著高于現在，而貸款需求旺盛。同時，受監管政策約束，當時住房貸款利率下限也較高。2022年5月之前，首套房貸利率下限為同期限LPR（貸款市場報價利率），二套房貸利率下限為同期限LPR加60個基點，不少地方還在上述全國下限的基礎上加點。

58安居客房產研究院分院院長張波向中國經濟時報分析指出，存量房貸利率偏高與各地房貸利率加點差異有很大關系。2021年LPR加減基點，是確定房貸利率的方式。這一方式在各地落地的差異非常大，尤其是2021年，有些地區首套房貸利率都會加點，二套房貸加點更是在100個基點以上，實際利率達到了5.3%甚至超過6%。

張波稱，雖然2023年LPR相比2021年明顯降低，但加點還是按合同約定執行，導致了大量2021年包括之前的購房者實際房貸利率明顯大于2022年入市的群體。

存量房貸利率偏高給貸款者帶來影響。馬泓稱，存量房貸利率偏高的購房者，對比最近一年新買房的群體，每月償貸壓力大，對部分群體的日常

消費形成制約。

建議存量房貸利率分檔打折

“推進調降存量房貸款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房貸再貸款的計劃；另一方面，購房者需要與相關銀行進行商量，探討是否有可能簽署新的協議。考慮到當前全國個人住房貸款余額已經達到38.8萬億元，體量龐大，其涉及的商業銀行盈利與息差收入占比較大，可能會在局部樓市較為低迷的地區試點推動。”馬泓說。

董希淼稱，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少提前還貸行為，促進房地產市場健康平穩發展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

他建議，金融管理部門可以加強對商業銀行的指導，通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。

具體而言，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優惠措施：利率高于6%，打85折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打95折或減30個基點。

董希淼還建議，為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，只按利率高低進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度。考慮到銀行近年來加大向實體經濟讓利，利潤增長壓力較大，上述措施執行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。與此同時，金融管理部門可通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存款利率，降低負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。

張波認為，存量房貸應該更貼近市場，目前仍有一定的優化空間。如LPR的加點可以有中期復盤，每5年左右針對優質客戶有一定的利率減免優惠，甚至是利息返還。

關鍵詞： 房貸利率