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2月7日，針對近期一些地方出現的房貸提前還款現象，有觀點指出應妥善應對提前還貸難，既要回應人民群眾關切，順應購房者還貸需求，又要保障銀行住房貸款業務相對穩定，從而保障銀行業乃至整個金融業的穩定。
(資料圖片)
提前還貸現象，在2022年中便曾出現。據公開發布的數據，2022年6月末，處于房地產貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計19家上市銀行中，有5家銀行的個人住房貸款余額相較2021年末出現下降。
彼時，為應對提前還款對業務的沖擊，某股份行在官網發布公告，將調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準，收取提前還款本金金額的1%作為提前還款補償金。在引起各個論壇出現較大爭議后，該行在發布日內便撤銷了所發公告。
本輪提前房貸提前還款潮最早可以追溯到2022年12月中旬。去年9月后，房地產支持政策密集出臺，一、二、三支箭全面發力，人民銀行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新增首套房房貸利率最低降至3.8%，存量房貸利率則在5%甚至在6%以上，形成了較大的新老利差。
2022年，在疫情等因素下，居民消費場景和消費意愿均存在不足。居民部門相較往年形成了較高水平的超額儲蓄。同時，年末理財贖回潮突現，理財產品凈值大幅回撤。年末全市場存續開放式固收類理財產品（不含現金管理類產品）年化平均收益率僅為2.11％，顯著低于住房貸款利率。不少手中攢下資金的購房者，希望通過提前還貸的方式，節約還貸的利息支出，減輕房貸月供壓力。以房貸利率5.25%，貸款總額330萬元計算，每提前還貸10萬元，月供就少600元。
面對提前還貸熱潮，多家銀行均表示業務辦理至少需要提前一個月甚至更長時間預約。部分銀行則需要還款者線上“搶名額”。實際上，只要滿足住房貸款合同所規定的提前還貸要求，居民有權進行提前還貸操作，銀行不應人為增加還貸難度、設置不必要的還貸門檻。
銀行排斥提前還貸的根本原因，在于按揭貸款在各類貸款品種中最為優質。雖然受此前房地產行業走弱影響，房貸壞賬率有所提高，但其違約率顯著低于其他類型個人貸款和對公貸款。而在利率水平上，房貸利率雖低于消費類貸款，但顯著高于對公貸款。同時，房貸還具有周期長的特點。這意味著銀行能在很長一段時間內，享受發放按揭貸款帶來的高利息收入的好處，而不用因為發放消費貸或對公貸款，承擔較高的維護成本。在利率下行的大周期中，優質資產較為缺乏，房貸相對于商業銀行其他資產的優勢更為突出。銀行對居民提前還貸的排斥也更為突出。
在提前還貸潮中，一些經營貸、消費貸等其他品種“借道包裝”的現象再次出現。據報道，部分中小銀行將月利率0.3%，10年等額本息的經營貸提供給居民，供其提前歸還按揭貸款。
這種經營貸流入房貸市場的現象，無疑增加了金融系統的風險。經營貸受到政策傾斜支持，在考核中，監管部門會向經營貸發放達標的銀行提供貼息等形式的補貼，以換取商業銀行對實體經濟的支持。如果經營貸流入房貸市場，使房地產搶奪了原本實體經濟所能獲得的廉價資金，這會增加了樓市和金融系統的風險。
現階段經營貸流入房貸市場，提前還款潮涌現的根本原因在于，低利率周期中，優質資產荒問題突出，居民、企業和商業銀行均缺乏優質的資金投向。居民傾向儲蓄，企業貸款萎縮，商業銀行缺乏高息資產，致使各方或選擇用廉價資金置換高成本債務，或虛造業務，或抗拒提前還貸。
不過，1月數據已顯示經濟進入復蘇進程。伴隨居民收入和信心不斷好轉，企業經營獲利逐步提升，資產荒問題將日漸緩解，提前還貸潮將緩慢消退，商業銀行也將會更為靈活、高效地開展各項業務。
（作者系中國建設銀行金融市場部研究員）
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