房地產業走向一直備受關注。
2月7日,河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開,會上提到,2023年河南將逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現房銷售。同時,將開展住房優居行動,優化二套房認定標準,開展團購、房展會等促銷活動,支持合理住房消費。
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上證報記者注意到,“試點現房銷售”在今年山東、安徽的住建工作會議上被重點提及,此前已有深圳、上海、廣東、海南等省市鼓勵和推行“現房模式”,多城施策背后到底釋放了哪些信號?對于房企而言影響幾何?
多地試點“現房銷售”
根據河南省住房和城鄉建設工作會議,今年河南將進一步規范商品房預售資金監管,逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現房銷售。同時,探索建立人房地錢聯動機制。鄭州市要開展長租房試點,培育市場主體,增加租賃住房供應,滿足新市民、青年人住房需求。
在保交樓、化風險方面,河南也立下“軍令狀”,提出第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%,發揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用,確保按時間節點完成目標任務。加快推進項目資產變現,促進專項借款資金快進快出、循環使用。推動有關金融機構逐個落實保交樓項目配套融資,提供金融信貸支持。
無獨有偶,2月6日,在安徽省住房和城鄉建設工作會議上,安徽省住建廳相關負責人透露,2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點,新增保障性租賃住房11.3萬套(間),發放公租房租賃補貼 2.25萬戶,改造老舊小區1246個。
另外,山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志在1月31日山東省召開的住房和城鄉建設工作會議表示,山東將促進住房消費合理需求平穩釋放,逐步提高預售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試開展現房銷售試點,加快發展長租房市場推進“租購同權”。
短短一周時間,山東、安徽、河南三省齊發“試點現房銷售”政策,釋放了哪些信號?
“實際上,試點現房銷售不是新政,早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端設置現房銷售條件了。”鄭州一位不愿具名的地產人士介紹,到了2021年,又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍環節試點現房銷售。“不過,前后提及的現房銷售政策還是有本質區別。”上述人士表示,此前現房銷售的目的是通過這一模式來限制一些企業非理性的拿地,近兩年提及的政策則多是從保交樓、穩民生,保護購房者權益出發,也釋放了政府推動房地產業向新發展模式平穩過渡的信號。
對房企影響幾何?
于多數房企而言,試行現房銷售政策將帶來哪些影響?
河南一家本土房企高管人士在接受采訪時坦言,上述政策對企業資金和產品品質提出了更高的要求。
“同樣一筆資金,在預售制度下,可以開發3-4個項目,而在現房銷售制度下只能開發1個項目。”上述人士表示,現房銷售會延長資金回籠周期,讓企業尤其是中小型房企資金壓力變大。
合富研究院高級分析師許傳明分析認為,相比期房銷售,現房銷售的好處就是所見即所得,能規避現在普遍存在的住房質量爭議、交房矛盾等,并且購房者能有效規避爛尾的風險,而對于房地產企業來說,現房銷售增加了經營風險,這個風險是由開發企業、投資融資機構等承擔。
許傳明認為,現在啟動現房銷售,本質上還是行業生命周期的邏輯在起主要作用,宏觀需求在收縮,房地產行業已經從大干快上滿足需求缺口,到了降規模高質量發展新階段,從控成本、加杠桿變成講質量、不單純求規模。
試點現房銷售政策是否會進一步大而擴至全國?“這既是改革也是轉型”,知名地產分析師嚴躍進告訴上證報記者,現房銷售政策改變了期房的弊端,并在經歷了蘇州、深圳試點后,政策已經逐漸成熟,目前是行業大的方向,也符合未來預期。
責編:郭晨希 校對:馮雯君
制作:張 巘 圖編:趙雁旎
審讀:朱建華 監制:浦泓毅 簽發:林艷興
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關鍵詞: 現房銷售
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