環(huán)京置業(yè)夢
作者|龔?fù)窳?/b>
(資料圖片僅供參考)
出品|焦點(diǎn)財經(jīng)
北京龐大的人口基數(shù),與動輒150萬首付門檻的矛盾沖突,讓大量北漂家庭不能承受購房之重,轉(zhuǎn)而對環(huán)京樓市重度依賴。
2016年,環(huán)京區(qū)域房價基本翻倍,巔峰期的燕郊新房單價超過4萬元每平,而大廠和固安能達(dá)到3萬和2.5萬。這些數(shù)據(jù)構(gòu)成的橫切片,讓我們看到環(huán)京樓市曾經(jīng)的高光時刻。
推波助瀾的剛需客、投資客、房產(chǎn)中介和開發(fā)商們,享受著環(huán)京樓市紅利帶來的饕餮盛宴,這片緊挨著皇城的熱土成就過很多梟雄房企,“外人”進(jìn)不去的環(huán)京,一度成為眾多開發(fā)商望塵莫及的地方,有錢也拿不到地。
2017這一年,調(diào)控來得猝不及防,環(huán)京光環(huán)開始失色,樓市量價齊跌,萬科、碧桂園、融創(chuàng)等全國性房企迎來機(jī)會,組團(tuán)殺入環(huán)京。隨之而來的危機(jī)卻湮沒了多年的“帶頭大哥”華夏幸福,“河北地王”榮盛發(fā)展沒逃開魔咒,隆基泰和、鴻坤偉業(yè)等環(huán)京房企也走上了同樣的道路。
環(huán)京樓市風(fēng)雨飄搖,頭部房企搖搖欲墜,船上再也容納不下那么多人了。
01
暴雷
2016年以前,環(huán)京無人不識孔雀城。王文學(xué)意氣風(fēng)發(fā),花4000萬在海南三亞的喜來登酒店辦年會,推杯換盞的露天花園,海風(fēng)都是幸福的味道。
那一年,華夏幸福以1203億的銷售額沖到排行榜第8名,超越龍湖、綠城、招商蛇口等一眾房企,而538.2億元的營業(yè)收入有9成來自環(huán)京。
華夏幸福的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2017年,河北多市縣出臺史上最嚴(yán)厲限購政策,房地產(chǎn)市場驟然轉(zhuǎn)冷,年初還在搞收購的華夏幸福,年底就出現(xiàn)困難,最后通過引入平安戰(zhàn)投化解風(fēng)險,但2020年四季度,危機(jī)二度爆發(fā)。
對于華夏幸福陷入債務(wù)危機(jī)的原因,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,是多重因素疊加效應(yīng),一是擴(kuò)張?zhí)鞂?dǎo)致的資金鏈斷裂;二是市場過于集中環(huán)京地帶引發(fā)的政策調(diào)控危機(jī),三是投資分散于商業(yè)地產(chǎn)等長線重資產(chǎn)項目,對資金的過度消耗,導(dǎo)致流動性的惡化等。
同樣乘借環(huán)京旺盛的購房需求,榮盛發(fā)展以快速開發(fā)路線,在房地產(chǎn)里賺得盆滿缽溢。2018-2021年,銷售額接連四年突破千億大關(guān),自2020年華夏幸福失速后,榮盛發(fā)展加速擴(kuò)張,銷售規(guī)模后來居上,成為新的“河北王”。
彼時,各類房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷,還首次出現(xiàn)三道紅線、房貸集中管理以及“兩集中”等政策,房企銷售、融資、土拍熱情“一秒入冬”。王文學(xué)沒有像許家印們那樣,過于保全未來而消極應(yīng)對當(dāng)下,而是快速啟動了債務(wù)的相關(guān)工作,自救之心極高。
債權(quán)人大會、債務(wù)重組計劃和股票復(fù)牌公告輪番上演,睿誠研究院羅乾波表示,華夏幸福在應(yīng)對債務(wù)危機(jī)時,其敏感度和決心更大,與其他房企的模式差異較大。“其他同行基本在沿用萬達(dá)賣子求生的老套路,未能從全盤的戰(zhàn)略高度來考慮問題,也造成眾多房企在變賣項目或股權(quán)的過程中,出現(xiàn)賣無可賣或股權(quán)和市值越來越不值錢的困境,進(jìn)而加大了自己的危機(jī)。”
另一邊,耿建明卻沒有從王文學(xué)的跌倒中吸取教訓(xùn),甚至還加大了賭注,“別人恐懼時,我貪婪”,榮盛發(fā)展接下了華夏幸福“拿地王”的稱號,并意識到環(huán)京的風(fēng)險,開始努力向長三角、珠三角、川渝延伸。2021年,面對疫情沖擊、融資收緊和市場下行壓力,榮盛發(fā)展新增土儲29宗,購地金額123.42億元,權(quán)益購地金額80.19億元。
在樓市下行周期,隨著規(guī)模的擴(kuò)大,也為今后的巨額虧損和公開債務(wù)違約埋下了伏筆。
2021年,耿建明意識到危機(jī),提出了放棄規(guī)模抓回款,并進(jìn)行了變賣股權(quán)和項目的操作,母公司榮盛控股多次轉(zhuǎn)讓股份給私募基金,累計價格不低于9億元;還拿出估值54億元人民幣的資產(chǎn)包,但效果甚微。
1月30日,榮盛發(fā)展旗下債券“20榮盛地產(chǎn)MTN001”首次公開債務(wù)逾期,即使已經(jīng)展期過一次,但也難改結(jié)局。而2022年年報,榮盛發(fā)展已經(jīng)預(yù)計歸屬股東凈虧損190億元-250億元,并收到了深圳證券交易所的關(guān)注函。
一個走產(chǎn)業(yè)新城模式、一個主攻住宅開發(fā),兩個走不同道路的河北王,雙雙遇困。
02
自救
從2021年初暴雷至今,華夏幸福債務(wù)重組進(jìn)入收尾階段,不僅將全部境外債重組成功,化解進(jìn)程完成近8成;還披露了一份業(yè)績預(yù)喜公告,預(yù)計2022年歸母凈利潤11億元至16億元,從暴雷房企中殺出一條血路,也讓其他同行看到了希望。
羅乾波認(rèn)為,華夏幸福在化債手法上,走出一些新路子。“不是依靠單純的售賣資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)股權(quán)的方式來換血,而是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如物業(yè)、代建與輕資產(chǎn)等業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化重構(gòu),用當(dāng)下的估值和未來可見的價值實(shí)現(xiàn),來打動債權(quán)人。”
2021年4月,華夏幸福召開債委會全體會議,高管表態(tài)與公司共進(jìn)退、并帶頭降薪,確立了化債和經(jīng)營兩手抓的方略。此后,華夏幸福一邊推動債務(wù)重組,一邊積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
暴雷后一年左右的時間,華夏幸福著重在完成債務(wù)重組的前期工作,即獲得金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會通過。王文學(xué)對華夏幸福敗走環(huán)京和債務(wù)重組,有著清醒的認(rèn)知。
而后,華夏幸福公布債務(wù)重組方案,通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償,對2192億元存量金融債務(wù)進(jìn)行重組,包括現(xiàn)金兌付570億元,出售資產(chǎn)500億元,抵押物債權(quán)展期352億元,以及通過信托償還220億元。但境外債務(wù)一直沒有取得較大進(jìn)展。
截至2022年8月底,華夏幸福仍有988.85億元的債務(wù)沒有簽約重組。
在化債的同時,王文學(xué)帶領(lǐng)華夏幸福向“更輕”的產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商轉(zhuǎn)型。柏文喜表示,全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商的路徑,屬于剝離開發(fā)與持有等大投資、重資產(chǎn)業(yè)務(wù)而轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式,由于產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)業(yè)務(wù)具有可持續(xù)的現(xiàn)金流與服務(wù)性收入,因此從邏輯上是可行的。
轉(zhuǎn)型初見成效后,2022年12月,其輕資產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)業(yè)務(wù)“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”,即產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)和代建兩塊業(yè)務(wù),也被擺在債權(quán)人面前,借勢用以股抵債的方式進(jìn)行償債,以時間換空間,甚至還拿出“早鳥價”的營銷手段,12月31日之前可享受七五折的優(yōu)惠。
據(jù)目前最新債務(wù)重組進(jìn)展的公告顯示,相關(guān)債權(quán)人接受債轉(zhuǎn)股的金額,涉及金融債務(wù)24.65 億元,經(jīng)營債務(wù)金額為 25.53 億元。
羅乾波還是對此舉表示贊同,“你可以說華夏幸福為了快速化債已然無所不用其極,但確實(shí)有效果,也打破了一些思維上的局限,將會給同行一些啟示。”據(jù)悉,目前融創(chuàng)中國也在促進(jìn)境外債重組,方案中也涉及債轉(zhuǎn)股或債務(wù)與股權(quán)掛鉤工具。
“華夏幸福仍然在債權(quán)債務(wù)的同一體系內(nèi),通過債務(wù)置換和價值對沖的方式來解決問題,肉仍在自己鍋里,而且自己仍掌握著51%的控股權(quán)”,在羅乾波看來,這個手法遠(yuǎn)比那些賣股權(quán)和平臺控股權(quán)的一錘子買賣的方式要聰明得多。
03
啟示
在2022年的尾期,華夏幸福像極了Deadline之前趕作業(yè)的學(xué)生們,將花樣“償債”的進(jìn)度條拉滿,大廠、固安等多個產(chǎn)業(yè)新城和南方總部資產(chǎn),出售給當(dāng)?shù)爻峭豆竞腿A潤置地,回血140.89億元;還成功展期棘手的美元境外債和中融信托債務(wù)。
在一系列的債務(wù)處置后,華夏幸福進(jìn)入收尾期,化債近8成,剩余的逾期債務(wù)仍有517億。關(guān)鍵時刻,拿得起放得下的王文學(xué),為華夏幸福爭取了化債的寶貴時間,接下來將考驗自身業(yè)務(wù)的造血能力,這也成為能否順利度過危機(jī)的關(guān)鍵。
不過,繼成為首家“暴雷”的房地產(chǎn)企業(yè)之后,華夏幸福也成為2022年為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的房企,預(yù)計實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。
華夏幸福與“環(huán)京一哥”的稱號漸行漸遠(yuǎn)后,榮盛發(fā)展卻在高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張的房地產(chǎn)老路上疾馳。
截至目前,榮盛發(fā)展共有存續(xù)債券4只,存量規(guī)模為38.73億元。其中,一年內(nèi)到期的金額為19.93億,3年內(nèi)到期的規(guī)模為18.8億。銷售額下滑程度也遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,去年前十個月,榮盛發(fā)展銷售額僅達(dá)到355億元,同比減少65.7%。
幸運(yùn)的是,地產(chǎn)融資政策暖風(fēng)頻吹,市場回暖的跡象也越來越多。
就在不久前,榮盛發(fā)展的定增預(yù)案已獲證監(jiān)會受理。榮盛發(fā)展本次非公開發(fā)行募集資金總額預(yù)計不超過30億元,扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于以下成都時代天府、長沙錦繡學(xué)府、唐山西定府邸項目,另外9億元用于補(bǔ)充流動資金。
榮盛發(fā)展能否繼續(xù)追上華夏幸福,成功自救呢?柏文喜預(yù)判,就目前的政策背景和市場環(huán)境而言,只有市場回暖才能徹底改善榮盛發(fā)展的基本面。“目前,市場仍然在繼續(xù)下行之中且暫時看不到回暖跡象,因此榮盛發(fā)展要及時走出泥潭會有較大難度,而且也不會太快。”
曾經(jīng)爭做“環(huán)京一哥”的榮盛發(fā)展、華夏幸福,從你追我趕的規(guī)模競逐,變成一場慘烈至極的淘汰賽。
在中房信分析師薛建雄看來,環(huán)京樓市承接北京外溢購房需求,導(dǎo)致樓市緊俏,近兩年敲響警鐘,令人望而卻步。“環(huán)京房企前期擴(kuò)張激進(jìn),疫情又突然席卷而來,抗風(fēng)險能力自然更差,容易陷入流動性危機(jī)。”
環(huán)京樓市中遷徙和流動的北漂、中介,成為一個個環(huán)京房企財富神話的見證人。但現(xiàn)實(shí)殘忍的是,當(dāng)房地產(chǎn)周期大幕拉上,那些高杠桿的玩家大部分走入危途。
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