武漢動態(tài)調整房地產政策，“新增購房資格”或拉動改善性需求

2月6日，武漢市人民政府印發(fā)了《關于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質量發(fā)展的政策措施》（下稱《措施》），政策自公布之日起施行，有效期至2023年12月31日。

新京報記者注意到，在支持房地產業(yè)發(fā)展方面，《措施》提出“動態(tài)調整住房限購范圍”，其中，在限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格。對此，上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進點評稱：“武漢的限購政策放松也打破了過去的一種定性思維，即限購區(qū)域只能認購一套住房，此次明確了相關居民家庭可以增加一個購房資格。”

2月6日，武漢市人民政府印發(fā)《措施》，其中提出“動態(tài)調整住房限購范圍”。資料圖片

(資料圖片僅供參考)

限購區(qū)域內新增一個購房資格

在《措施》中，武漢市此次將房地產行業(yè)政策調整列入了“支持困難行業(yè)發(fā)展”這一章節(jié)。該章節(jié)首段就是“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

在限購政策的調整中，《措施》提出，支持居民家庭合理住房消費，結合房價和新房庫存情況動態(tài)調整住房限購范圍。在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數(shù)，非該市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”。

嚴躍進點評稱：“此次武漢提及了限購政策的重要思路，即動態(tài)調整。該動態(tài)調整的思路，說明對于限購政策的執(zhí)行不再僵化，而是靈活運用。此次政策中，尤其是限購區(qū)域無條件增加一個購房資格，從意味著傳統(tǒng)的‘本地人限購兩套、外地人限購一套’的規(guī)定調整為‘本地人限購三套、外地人限購兩套’，尤其是要從‘以舊換新’‘以小換大’‘多孩家庭’等住房改善的角度出發(fā)，優(yōu)化限購區(qū)域的政策，促進住房消費市場的提振。”

事實上，武漢在去年就曾經(jīng)放寬限購政策。2022年5月22日，“湖北發(fā)布”官方微信公眾號又宣布，武漢出臺最新措施支持合理住房需求，包括父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市戶籍家庭在限購區(qū)域可新購一套房，外地人在限購區(qū)域首次購房的，個稅或社保年限由2年調整為1年。

而此次調整相比于去年“父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市戶籍家庭在限購區(qū)域可新購一套房”的附加條件更進一步，即“無條件”在限購區(qū)域內新增一個購房資格。

新政對該類家庭實行購房資格“承諾辦、容缺辦”，意味著社保或個稅不滿6個月的外地戶籍家庭，也可以“先上車，后補票”。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次政策的一大亮點是，非本市戶籍家庭、新市民可以購買兩套房了，由于武漢集中了全省新市民、外來人口的80%，也是穩(wěn)定樓市的生力軍，特別是在當?shù)貞艏》繐碛谢撅柡偷那闆r下。而且，為了助力新市民置業(yè)，武漢加大政務辦事效率提升，非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)域購買首套住房的可實行購房資格‘承諾辦、容缺辦’。”

58安居客房產研究院分院院長張波表示：“限購區(qū)域增加一個購房資格，是拉動改善性需求的舉措。相對來說，限購區(qū)域地段優(yōu)勢更為明顯，也是改善需求更為集中的區(qū)域，通過增加購房資格拉動有實際需求購買力入場。此次新政雖然沒有完全放開限購，但對于非本市戶籍家庭的購房已形成了直接拉動力，也可視為將原本后置的購房需求提前。但文件中明確限定是對非本市戶籍家庭購買首套房，實行購房資格‘承諾辦、容缺辦’，這也是充分保障自住性合理需求的體現(xiàn)，預計這一政策效力在首套房層面的拉動力會較為明顯。”

減輕房企壓力、調整供地政策

除了調整限購政策外，武漢此次發(fā)布的《措施》還明確提出，減輕企業(yè)資金壓力，在重點監(jiān)管資金中增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節(jié)點；優(yōu)化調整新建商品房預售條件，房地產開發(fā)企業(yè)可增加申請預售許可次數(shù)，預售許可最低規(guī)模不小于棟。

與此同時，在保證城市功能和品質的前提下，新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設義務；宗地范圍以內，因落實城市規(guī)劃確需由競得企業(yè)代建的市政及公共服務設施等，除政策明確規(guī)定須無償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價進行有償回購。

對此，張波點評稱：“代建的市政及公共服務設施的有償回購，這也是一大亮點。以往政府往往會在土地出讓層面明確要求企業(yè)承擔相關的市政代建，并且大都采取無償性質，通過有償回購可以進一步增強土地出讓的吸引力，減輕房企的相關成本，提升房企拿地的意愿度。”

而在土地供應端，《措施》指出，強化土地供給保障，加強產業(yè)用地供給，強化基礎設施、公共服務等配套。在各級開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)深化新增工業(yè)用地“標準地”出讓，實施區(qū)域性統(tǒng)一評價成果共享，企業(yè)免費享受評價成果。下調競買保證金，新出讓土地可按照不低于起始價的10%確定競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金。除競買保證金之外的剩余土地出讓價款，允許在1年內繳清，特殊項目可2年內繳清。

“土地出讓保證金可以用銀行保函代替，這一政策去年在部分城市也有過試點，在武漢全面推進有助于房企資金側壓力的減輕，吸引更多房企參與土拍。延長土地出讓價款的繳納周期，也是減輕資金壓力的同步之舉，特殊項目的2年周期更是極大地減輕了房企資金壓力。”張波表示。

武漢新房房價連降、庫存攀升

武漢動態(tài)調整房地產政策與其房地產市場走勢相關。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，武漢新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比下降5.6%。

從新房成交量和成交均價來看，據(jù)易居研究院提供數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，武漢新房成交量為1032萬平方米，同比下降48%；累計成交均價為16173元/平方米，同比下降4%。

庫存方面，據(jù)易居研究院提供數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，武漢市庫存面積為2923萬平方米，存銷比為從2021年年底的21.7上升至31.1，也就是說武漢需要約31個月才能消化完新房的庫存。

李宇嘉表示：“作為熱點二線城市，武漢前幾年供地面積、成交量一直在全國前三，但去年以來市場快速下行，2022年新建商品房交易下滑四成，房價跌得比較明顯，在70城房價指數(shù)中，武漢連跌16個月，同比跌幅也居前。庫存積壓情況也較為嚴重，包括潛在未開發(fā)、未售庫存。因此，此次武漢限購政策‘松綁’，可謂事出有因，即結合房價和新房庫存情況，算是因城施策的體現(xiàn)。”

從經(jīng)濟發(fā)展目標來看，李宇嘉指出：“2023年，包括湖北在內，經(jīng)濟增速目標在5%-6%，要實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標，助力財政、大項目上馬等，武漢的樓市必須要穩(wěn)定下來。基于樓市運行的現(xiàn)狀，必須要在一季度讓交易量價探底企穩(wěn)，然后才能在二、三、四季度實現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

關鍵詞： 限購政策 住房限購 房地產政策 改善性需求