“兩會”前多地密集出臺穩樓市政策，一二線城市有望率先復蘇

"往年各地政策都在兩會后逐漸釋出，今年1月起從中央到各地方就密集出臺優化政策。"一位業內人士感慨道。

延續2022年樓市松綁的態勢，今年1月，50省市(縣)出臺53條政策，涉及優化限購、降低首付比例及房貸利率、提高公積金額度、發放購房補貼等方面，意在引導樓市平穩健康發展。。

春節后，多個省會城市跟進，鄭州、長春下調首套房貸利率至3.8%，沈陽下調至3.9%，南京則支持提取住房公積金支付購房首付款，進一步減輕購房人資金周轉壓力。

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政策的暖意傳遞到各地市場仍需時間。從1月市場銷售數據及返鄉置業熱度來看，去年及近期以來一系列松綁政策對市場成交的帶動有限。

多位業內人士直言，要提振樓市需求、促進行業穩定發展，政策層面仍有進一步松綁空間，只有更大力度的調整，給予企業端到需求端更大的支持，才能真實拉動市場消費，從供需兩個層面盤活整個市場。

30城首套利率低于4.1%

1月，全國超20省通過召開"新春第一會"、發布政府工作"一號文件"等方式對房地產工作進行部署，從滿足房地產企業合理融資需求、支持合理住房需求及消費，保持房地產供需基本平衡等方面促進房地產市場平穩健康發展。

包括江蘇、遼寧、廣東、上海等重點省市均在2023年經濟部署中，將"住房消費"納入新一年經濟發展的框架。例如，江蘇在1月16日發布的《關于推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》中，從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實對購房需求提振的支持。

此外，作為對2022年9月發布、12月底到期的"允許房價疲軟城市可突破LPR-20個基點下限"相關政策的延續，今年1月5日，央行等發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》，明確房價疲軟城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

各地房貸利率繼續下調有了依據，多地宣布下調首套房貸利率。截至1月31日，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市，4個城市首套利率低至3.7%。

其中，部分城市首次下調了首套房貸利率下限，包括廈門、鄭州、南寧、福州、太原等省會城市及惠州、中山、珠海等大灣區城市。

部分城市還通過調整首付比例、提供購房補貼等優惠，進一步降低需求端壓力，提升置業意愿。

針對近期樓市松綁政策密集出臺，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，"樓市政策需求端不穩定的話，保交樓難、房地產企業紓困也難，因此需求端的穩定很關鍵。今年經濟增長，擴內需、促進上下游循環，也需要房地產行業保持穩定。"

IPG中國區首席經濟學家柏文喜也表示，近期一系列動作旨在扭轉之前的樓市頹勢、促進行業復蘇，以實現保衛比較吃緊的地方財政，以及保增長、拼經濟、穩就業的目的。

部分城市仍存微調空間

各地"心急"釋出的一系列政策傳導到市場需要一定的時間，從開發商銷售數據看，市場仍在筑底過程中。

中指研究院數據顯示，今年1月TOP 100房企銷售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點，較去年12月單月同比下降29.4%的降幅稍有擴大。不過，這一指標需考慮到春節假期對市場銷售的影響。

另一個指標，1月百城新建住宅銷售均價環比下跌0.02%，同比下跌0.03%。雖跌幅環比有所收窄，但仍未出現拐點。

"近兩年的房地產調控政策一直處在寬松通道中，各個城市采取的調控政策其實也在逐漸打開政策更加寬松的通道，但實際上對市場的影響，包括對企業端的提振效果都不明顯。"合碩機構首席分析師郭毅向藍鯨財經表示。

在業內看來，要真實提振樓市需求，促進行業健康發展，當前政策仍存在繼續優化的空間。梳理去年以來的一系列樓市寬松政策發現，部分城市尤其是一線城市的限制性措施仍然較為嚴格。

"一線城市房地產市場需求旺盛，但調控以微調為主，如優化公積金提取、推廣帶押過戶等。"中指研究院分析師向藍鯨財經表示。

郭毅也指出，目前的政策主要還是聚焦于二三四線城市，北上廣深的調控政策仍然非常嚴格，以北京為例，"認房又認貸"、首付比例均沒有進行調整；三四五線城市及部分二線城市也存在限購、限貸等限制性措施，這些城市是否能有更大力度的寬松政策來調動住房消費需求，帶來真實的消費促進，需要政策層面更加給力。

"很多買房人是看一線城市的運行軌跡、市場變化來做決定的，因此在一線城市沒有出現政策寬松或市場轉好的背景下，一些買房人還是存在著疑慮和觀望的心態，即便本地本城有一些寬松政策，也未必能夠真正改善預期，調動需求。"在郭毅看來，一線城市的樓市風向具有極強的信號意義，要出臺樓市寬松政策，給市場更明確的好轉預期。

在供給端，去年底以來"三箭齊發"，企業融資環境有所好轉。

郭毅提到，部分地區仍存在對開發商資金管控、對市場安全性的加碼政策，對局部市場投資造成影響，存在優化空間。以北京市場為例，目前開發商不能辦理土地抵押貸款，需使用自有資金購買土地，在實現銷售回籠后才有可能實現現金流回正。

除政策上存在進一步松綁空間，多位業內人士還表示，樓市回暖需要整個宏觀經濟復蘇助力。

在柏文喜看來，樓市是個買漲不買落的市場，只有市場預期改善和行業信心修復才能實現市場回暖，各項利好政策的推出都只有助力作用而無法起到扭轉市場預期的決定性作用。

郭毅也持有類似觀點，改善預期、調動需求還是要看促進經濟發展、拉動消費的政策是否能有顯著成效，"房地產的冷熱反應的是整個經濟大環境冷暖周期，如果實體經濟仍處于震蕩的局勢之下、就業沒有穩定增長，收入預期就沒有逐漸改善的可能性，在房地產等大宗消費上會相對偏理性和謹慎。"

一二線市場有望率先復蘇

市場修復仍需更多時間

2023年是疫情防控政策優化后的首年，"穩經濟"是各地共同的發力點。

開年以來，地方兩會密集召開，多省市陸續公布2023年經濟增速目標，多集中在5%至6.5%，同時對全年重點工作進行部署，包括對"提振住房消費"的一系列支持政策，經濟運行將整體好轉。

在年初定調房地產政策的基礎上，多家機構預計，2023年提振住房消費需求的松綁政策力度將進一步加大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，核心二線城市除個別城市核心區外，政策有望全面放開；一線城市政策存在改善空間，如與人口、人才等政策相結合促進住房需求釋放。

克而瑞也認為，一線及強二線城市調控政策有望局部放松，涉及市場下行壓力較大的遠郊區域局部放松限購，定向優化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格等。同時，弱二線及三四線城市市場下行壓力不斷加劇，或將全面取消"四限"、加碼購房補貼、推出稅費減免等。

針對今年樓市走向，中指研究院認為，短期來看一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，但對于大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執行到位，全國市場最早或將于二季度企穩。

從機構監測數據看，由于疫情防控政策轉向，居民收入預期及消費動力有所恢復，1月樓市已有修復跡象。

貝殼研究院監測顯示，今年1月二手房價格環比首次止跌，環比上漲0.2%，這是自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌，同時帶動同比跌幅收窄。止跌城市覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等重點城市群。

同時，市場預期改善勢能加強，1月貝殼50城二手房景氣指數提高至25，較上月提高6，回升幅度較上月加大，也是自去年3月以來首次回升至20以上的景氣區間。

關鍵詞： 一線城市 三四線城市 穩樓市政策