本文來源:大偉看樓市 作者:中原地產首席分析師張大偉
最近,關于房貸提前還款的話題,又是多次被拉上了熱搜頭條。
(資料圖片)
但是,大家的視角和關心的話題,發生了巨大的改變。去年還是要不要提前還?今年已經變成了怎么才能快點提前還?
這個話題其實根本不成為話題,因為很簡單,只要你有余錢,錢生錢的速度趕不上房貸利率,當然要提前還。
但最近這個話題隨著最近新增房貸利率大幅下調,存量房貸利率部分甚至是新辦房貸一倍的情況下,疊加老百姓(行情603883,診股)天天接到各種消費貸經營貸的電話,還有提前還款銀行開始害怕不讓正常預約的影響下:
報復性“提前還款”來了,媒體上各種報道,那么今天偉哥專門挑其中錯誤、值得注意的地方給大家科普一下:
1:提前還貸沒有不劃算,只要有余錢就去提前還款!
2023年1月13日,央行有關負責人在國新辦新聞發布會上表示,2022年12月新發放個人住房貸款利率,全國平均為4.26%,與2021年12月同比下降1.37個百分點,是2008年有統計以來的歷史最低水平。
銀行不希望居民提前還房貸,一方面是基于銀行房貸工作指標要求考慮;另一方面是因為按揭存款在銀行屬于重要的優質資產,風險小,利潤大。
家庭在做好投資消費、養老醫護、子女教育等各方面的綜合平衡,兼顧生活質量的前提下,當然要提前還款。
有些所謂的專家說“大多數消費者選擇的是等額本息還款方式,在還款前期還的利息較多。如果購房者還款多年,其實已經償還了不少利息,在這樣的情況下,不太適合提前還款。”
這是一個錯誤的概念,利息對應的是本金和利率,本金少了,利息會等比例下調。
2:需要提前還款留幾百用來減免個稅?
這個完全沒有必要,網上各種教程,說為了減免一個月1000的個稅減免額度就提前還款留幾百,事實上,你打開個稅APP,只要第一次申請通過,就會自動保留貸款期限的減免,不會重新審批。
3:經營貸消費貸提前還款!
近年來,部分居民收入不穩定性增大,對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力,降低住房消費負擔。與此同時,2022年以來,我國股票、基金等價格大幅度下行,一貫穩健的銀行理財產品出現“破凈”。普通居民投資收益下降明顯,風險偏好趨于保守,故將原來用于投資的部分資金用于提前還貸。
此外,此前部分存量住房貸款利率偏高,也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發放的部分住房貸款利率在6%以上,盡管2022年貸款市場報價利率(LPR)下降三次,但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。而最近,全國多城市明確執行首套房貸利率下調到3.8%,“這只是開始,后續很可能只有少數一些城市還能高于4%,全國房貸都會進入‘3’時代,市場越差的城市,房貸利率會越低,購房者會越謹慎”。
當下提前還貸潮中,不乏以經營貸置換房貸,“很多金融貸款企業都在各種推銷用3點多的經營貸置換按揭貸款”,從政策趨勢看,不應該對提前還貸設置排隊等期限,對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。
100萬20年的月供,過去經營貸一般周期只有1-3年,但現在很多銀行已經可以做到20-30年,即使有中途歸本也不影響接近30萬的利差吸引力。
而且從當下市場看,很多審批非常容易的消費貸3年30萬,利率只有3點多,即使挪用這30萬,3年就可以節省1.5萬的利息!所以當下很多排隊都屬于這類挪用。
4:提前還款設置約束是違規的
提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請,并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款;按照銀行規定日期,將貸款部分全部一次還清或部分還清。
目前商業銀行針對提前還貸有幾種處理方式:一是無論何時還款,均不收違約金。二是在一定時期(3個月、半年、一年)內不允許提前還款,此后不收違約金。
各家銀行對于提前還貸的規定彼此各不相同。但交通銀行(行情601328,診股)這種不論什么時候提前還款,都要收違約金的的確罕見(這份文件很快撤回了,所以是不是執行存疑,但背后銀行的吃相的確有點難看了)
從邏輯上看,房奴提前還款天經地義,為了盡早擺脫房奴的身份,也為了少還利息,許多房奴都會選擇提前全部或者部分還貸。
如果是想懲罰投資投機者,即使可以要求在短期內提前還完貸款解抵押的客戶有一定的懲罰,而不是現在的只要提前部分還款,也有罰息。
并非所有銀行都執行了這個政策,所以這不是調控。實際市場中,其實過去各地的銀行也一樣都支持提前還款,但合同中一般都有一定的違約金,當然,在過去幾年,基本都是你只要申請一下,這個違約金都是可以不繳的。
第五:銀行為什么不讓提前還貸
其實很簡單:銀行要賺錢
一旦借款人選擇了提前還貸,那么銀行的利益就會受到損失,而為了彌補這部分利潤損失,銀行就會收取一定的違約金!如果提前還款多了,銀行的運營成本相對會出現增加。
打亂了銀行的資金計劃
如果借款人選擇提前還貸,那么就會打亂銀行的資金規劃,為了爭搶購房者來貸款,有些銀行就會采取優惠的貸款政策,并希望日后靠利息來彌補這些損失。一旦購房者選擇了提前還貸,那么銀行收到的利息也就無法保證。
所有中國房地產的所有亂象,其實都來源與錯配的金融!
首套房購房者,每貸款100萬,過去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供達到了6075元。1.2倍就是6369元。
月供每個月增加1500元:按照一套剛需物業總價400萬計算,剛需購房者如果貸款200萬,那么每個月月供需要增加超過3000元。
從樓市調控角度看,過去幾年銀行針對剛需提高利率,屬于趁火打劫。調控政策是抑制投資與投機,但銀行明顯在抑制剛需。
我們看銀行的年報。凈利息收益率:高達2.66%,而計息負債付息率只有2.12%。非常可怕的數據,也就是說,實際銀行吸儲的成本只有2.12%。
銀行說自己利率虧損,但其實這是一個邏輯錯誤。
房貸是目前各家銀行相對優質的信貸業務,各家銀行的吸儲成本也遠遠不到3%,四大國有銀行中,平均吸儲成本均在2%左右,最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%:最大的一家銀行,實現凈利潤2763億元,平均日賺7.57億元,凈息差率高達2.66%。
第六:提前還款政策
從政策趨勢看,首先不應該對提前還款設置排隊等期限,對于自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。
從法律上來講,提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更,的確需要借款人與銀行協商一致。但近年來,國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務,采取切實措施為企業和個人紓困解難,降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業銀行應立足長遠,提升服務,通過線上線下(行情300959,診股)結合等方式,為客戶提前還貸提供便利,更好地改善客戶體驗。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行,可進一步轉變觀念,展現出商業銀行的應有作為與擔當,更好服務社會。
從房地產政策看,存量房貸的利率也到了必須下調的時候,這樣才能有利于房地產市場的穩定。
第七:簡單的總結一下
1:整體看,提前還款才是開始,只要存量房貸不降低,6-7的利率和新增房貸3點多的利差巨大,社會各種投資收益率持續降低,定期存款3.1的大額存單都需要排隊搶,這種情況下,未來幾個月提前還款會繼續明顯增加。
2:當下存在大量的經營貸與消費貸挪用提前還款,但如果沒有3年內還清的能力,不建議使用,畢竟你很難知道政策今天非常寬松,會不會過幾天又開始收緊。
3:銀行大概率不會主動降低存量房貸利率,畢竟大部分已經成為金融產品,而且一旦存量房貸降息,銀行的利潤將暴跌。
4:如果你已經預留了3個月以上的月供,而且有穩定的工作,建議你所有余錢都可以用來提前還款,任何其他投資現在都不安全。
關鍵詞: 銀行存款
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