全球觀焦點(diǎn)：慘不忍睹的土地市場……

都知道今年的房地產(chǎn)市場塌了半邊天，新房二手房成交量全部都斷崖式下跌。

(資料圖片)

而比樓市成交更慘的是土地市場。

根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國土地收入為66854億元，大降23.3%，對比2020、2021年國有土地使用權(quán)出讓收入分別為8.41、8.71萬億元。

全國來看，僅有上海陜西內(nèi)蒙古實(shí)現(xiàn)了正增長。

其中廣東、浙江下滑超過25%；山西、貴州、湖北、河南下跌超30%；新疆下跌41%；重慶下跌55%；天津土地收入大跌65%……

下半年銀行恢復(fù)給房企授信融資，除了是救房企之外，更重要的是為了2023年的土地市場，在還沒找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之前，土地財(cái)政是絕對不能丟棄的。

另外超過8成的房企拿地也都集中在22城，對于房企來說，手里的錢本就不多，一絲風(fēng)險(xiǎn)都冒不起。

其實(shí)房企拿地就像我們普通人買房投資也是一樣的，也是要看收益、要算賬的。

這就導(dǎo)致了，房企集中在發(fā)達(dá)地區(qū)拿地，冷落了中北部的三四五線城市。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，50家代表企業(yè)拿地基本聚焦于三大城市群：長三角、大灣區(qū)和京津冀。

土地市場進(jìn)一步分化。

不僅土地市場分化，就連房企之間也在分化，2022年大部分民營房企遭遇資金鏈危機(jī)，撐起土拍的只剩下城投和央國企。

2022年，22城集中供地，地方城投拿地金額占比達(dá)到42.0%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)該比為4.8%。

那些曾經(jīng)全國布局的品牌民營房企，2022年除了龍湖之外，像恒大融創(chuàng)碧桂園世茂之類的，基本上消失在土地市場，這就導(dǎo)致大量的三四五線城市土地市場流拍，2022年的土地收入直線下跌。

雖然說2022年的土地收入還有66854億元，這里幾乎超過一半是城投拿地，對于地方來說就是左右到右手，不算真正的財(cái)政收入。

流拍、城投托底、央國企為主力……

這就是2022年土地市場最大的特征。

剛需收入下跌，對未來經(jīng)濟(jì)悲觀自然不敢上車，房企同樣也是，突然被斷了融資渠道 ， 再加上對接下來的市場信心不足。

包括之前行業(yè)老大萬科還各種強(qiáng)調(diào)黑鐵時(shí)代，把一些本來手里資金充裕的小房企都嚇跑了， 大家紛紛采取 保守姿態(tài)。

土地市場則進(jìn)一步下行冷卻。

但我們知道房地產(chǎn)是一個(gè)整體的生態(tài)，每一環(huán)都息息相扣。

想要樓市整體好轉(zhuǎn)，土地市場這一環(huán)絕對不能落下。

大家可以回想一下，前兩年成都樓市的火熱，還有2021年的重慶樓市，都是通過一場場火熱的土拍，把熱度傳遞到新房和二手房的。

現(xiàn)在土地市場死氣沉沉，非常不利于樓市的回暖。

救房地產(chǎn)，勢必要扶起土地市場。

高層也意識到這一點(diǎn)，最近已經(jīng)在行動了。

2月1日，一份名為《自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（自然資辦〔2022〕2728 號，2022 年 12 月 8 日）在網(wǎng)上流傳。

文件內(nèi)最吸睛的一句話是，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

其實(shí)也就是取消集中供地的意思。

不過有意思的是，今天自然資源部回應(yīng)了。

首先承認(rèn)了文件是自然資源部印發(fā)的，但補(bǔ)充說這個(gè)不是不是說取消集中供地制度，只是優(yōu)化和完善供地政策。

不得不說高層說話真的是滴水不漏，通篇都在說沒有取消，但通篇都告訴我們可以不用按照集中供地的規(guī)則進(jìn)行了。

至此，從2021年開始的集中供地也算是告一斷落吧。

事實(shí)上，去年就已經(jīng)有的城市開始逐漸改為常態(tài)化供地模式了。

長沙市最早明確的，在供地云平臺宣布“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介”。

自此集中供地或淡化或取消消息不脛而走，越來越多城市逐漸跟進(jìn)。

南昌直接提出2023年逐漸退出集中供地模式。

還有不少城市都將一年三次的集中供地增加至四個(gè)批次，包括北京、青島、濟(jì)南、上海、合肥、鄭州、沈陽等。

今年1月份，天津直接在官網(wǎng)掛出 一塊涉宅地，也意味著之前的集中供地模式逐漸走弱。

對于地方來說，這實(shí)屬無可奈何，被現(xiàn)實(shí)逼著走的。

集中供地政策最大的副作用在于，第一， 它打破了房企的正常經(jīng)營節(jié)奏。

房企的資金量本來就有限，要是拿地時(shí)間分?jǐn)傇?2個(gè)月，這便能大大緩解房企的壓力。

但是 集中供地的時(shí)間較為集中，大部分城市都是集中一兩個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，對于房企來說本來錢就不多 ，導(dǎo)致房企的資金鏈緊一步緊張，甚至錯(cuò)失了很多原先自在必得的“靚地”。

第二，破壞了市場的正常供給節(jié)奏。

在集中供地之前，每個(gè)城市都有自己的供地節(jié)奏，大家都能商量著來安排。

但是集中供地后，大家都在相同時(shí)間出讓土地，房企肯定是優(yōu)先考慮 熱點(diǎn)城市的，這就導(dǎo)致了城市土拍競爭惡化。

一些三四五線城市的土拍價(jià)格不斷下行，流拍成為主流，土地市場形勢低迷，導(dǎo)致對未來樓市預(yù)期也很低迷，形成了地價(jià)和房價(jià)的負(fù)反饋循環(huán)，地方土地財(cái)政受損。

總的來說 市 場行情好的時(shí)候，集中供地會使土地市場錦上添花，房企競爭下土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，可是市場下行的時(shí)候，集中供地就是雪上加霜了。

這也是為什么現(xiàn)在沒幾個(gè)城市愿意執(zhí)行集中供地的原因。

2023年，一切的樓市政策都是奔著救市去的，那些過去為了打壓市場，不利于市場回暖的措施，未來都是一一取消掉。

集中供地也是其中之一。

隨著房企融資逐漸恢復(fù)，尤其是至今沒有 暴雷的民營房企，今年大概率會恢復(fù)正常運(yùn)營，重返土地市場也是指日可待的。

現(xiàn)在房企的元?dú)膺€沒有完全恢復(fù)，不敢說土地市場熱度可以重返2021年上半年的高峰。

但總不會比2022年更差了，房地產(chǎn)市場同樣如此。

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