【世界報資訊】“提前還貸”為何成熱潮?

    來源: 新民周刊2023-02-05 09:48:07
      

    “提前還房貸”屢掀高潮,這是為什么?提前還貸是否真的合算呢?

    文 | 一一

    繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后,多地房貸利率開始密集下調(diào)。


    (資料圖片)

    農(nóng)歷新春后,調(diào)整步調(diào)更加頻繁,不少重點城市小步快跑進(jìn)入“3”時代,首套房貸利率最低降至3.7%。

    伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率,房貸進(jìn)入低利率區(qū)間,不少貸款買房人開始考慮提前還款。“提前還房貸”屢掀高潮,這是為什么?提前還貸是否真的合算呢?

    多地調(diào)整房貸利率

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,截至目前,已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。截至1月31日,貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個,部分城市房貸利率已邁入“3時代”。其中,鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%,四大國有銀行廣東珠海分支機構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

    由此可見,房貸利率已經(jīng)高于理財利率。“一方面由于此前貸款的利息較高,購房者希望通過提前還貸來降低成本;另一方面則是2022年投資理財收益波動較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期,房貸和投資理財之間收益倒掛,讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

    事實上,2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事,從2022年起熱度便逐漸走高。

    “2022年之前沒有過這么多人提前還貸,2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯,房子增值慢了、少了,提前還貸成為了一種減少利息的理財辦法。

    特別是在2022年之前的高利率時期申請了房貸,現(xiàn)在手頭不緊張,短期內(nèi)或可見的中長期沒有大額資金需求的客戶,基本都在操作提前還貸。

    現(xiàn)在,LPR利率低了,購房者都覺得提前還貸很明顯可以省下利息,這么做是劃算的。有的人貸款利率超過了6%,有部分是6.2%。盡管后面房貸利率調(diào)下來了,月供也下降了,但相比周圍去年買房的人低于4.5%的房貸利率,這部分人憑空多出近2個點的利息,十幾年、幾十年下來的確是較大一筆錢,自嘲是利率的站崗人的他們自然而然選擇提前還房貸,覺得至少目前而言比較劃算。

    在河南鄭州新鄭市的領(lǐng)導(dǎo)留言中,有網(wǎng)民這樣留言:“利率6.125時候買的房子,上浮利率太高了。經(jīng)過這幾年疫情沖擊,相信大多數(shù)老百姓對于房貸是壓力最大的,也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當(dāng)?shù)劂y行部門溝通,降低原來貸款利率,給予適當(dāng)優(yōu)惠,現(xiàn)在買房基準(zhǔn)4.3下調(diào)20個基點,不能只促進(jìn)購買市場,之前購房的也應(yīng)給予政策優(yōu)惠。”

    留言板官方給出的回復(fù)是“對于存量房貸客戶均是按照當(dāng)時貸款合同利率執(zhí)行,如果當(dāng)時合同利率為浮動利率(LPR加減點形式)且每年1月1日調(diào)整,那么2023年其利率將下降0.35個百分點(因為2022年5年期LPR下降了0.35個百分點),客戶將享受到利率下降帶來的實惠”。

    提前還貸,還得排隊好幾個月?

    最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到,線下讓等消息”的死胡同里,焦急不已。

    有人表示,2022年底預(yù)約了提前還貸,結(jié)果被告知去年10月的申請還沒有處理完,可能要等到4月以后。有國有大行信貸經(jīng)理告訴記者:購房者想要提前還貸,預(yù)計有三個月的等待期。不僅國有大銀行難預(yù)約提前還貸,小銀行也要排隊1個月起,這在以前都是不可想象的事情。

    據(jù)了解,自2022下半年開始,多家銀行提前還房貸的門檻就提高,有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次,且預(yù)約間隔不少于60天;有的銀行此前是可以實現(xiàn)線上全流程辦理的,從去年四季度開始部分轉(zhuǎn)為線下;有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級為由,階段性地暫停了線上還款……

    不過,銀行工作人員普遍表示,提前還房貸不需要繳納違約金。

    為此,民間產(chǎn)生了不少提前還貸的高手。

    有人分四次還清了自己的90萬元房貸,最后銀行賬戶只剩下100多塊,月供1塊多,留著抵扣個稅用。

    對于他來說,提前還貸省下了一大筆。2021年購房時,首套房貸利率為5.88%(30年期),利息101萬元,月供5300元左右。在他提前還款時,利率基本在4.1%~4.5%區(qū)間,最終2年提前還完,支付利息僅為10萬元左右,省下了90多萬元。

    在各類社交平臺上,介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。

    提前還貸利大于弊嗎?

    提前還貸,可以說是購房者根據(jù)眼下的實際情況做出的最優(yōu)選擇。

    有人自嘲:“點開股票App,累計收益-40%;點開銀行App,基金累計收益-20%,理財產(chǎn)品年化收益2%,點開房貸計算器提前還10萬可以省9萬利息,不果斷選擇申請?zhí)崆斑€貸還能干什么?!”

    畢竟疫情三年,很多人收入減少,提前還貸有助于減輕每月的還貸壓力;另外,前兩年買房,貸款利率普遍高于5%,而目前首套房貸利率都已降到3.7%,其中超過1%的利差,并不能通過下調(diào)LPR(貸款市場報價利率)解決,于是,有點閑錢提前還款,也合情合理。

    提前還貸最大的弊端就是損失了流動性。把錢都拿去還房貸了,就有可能喪失了用這筆錢獲得其他收益的機會。

    “對個人來說,判斷是否需要提前償還個人貸款,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率,則考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然,還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

    中原地產(chǎn)也指出,不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

    不少分析指出,“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

    經(jīng)濟日報2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中表示:當(dāng)前,部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措,引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,進(jìn)一步降低住房消費者的負(fù)擔(dān),有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降,繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率,減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)。

    資料來源:中新網(wǎng)、澎湃新聞、上游新聞等

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