關注:超1000億,13個舊改,番禺才是扮豬吃老虎

    來源: 拆神2023-02-04 22:50:52
      

    │圖源:廣州番禺發布│番禺東部鳥瞰圖@細鵬 攝│番禺里仁洞村全景圖@細鵬 攝│番禺里仁洞舊改現場實況@細鵬 攝│圖源:美好里仁洞│圖源:美好里仁洞│合生創展城市更新展廳實況 @拆神 攝│圖源:廣州中原研究發展部│番禺萬博板塊@梁正攝│圖源:拆神后臺留言|廣州南站 @細鵬 攝|廣州城投嶺南府 @細鵬 攝|番禺廣場@細鵬 攝于2021年|改造前東郊村鳥瞰圖|東郊村(北基大街)安置區現場 @拆神 攝|東郊村江景視角@拆神 攝|龍湖金地天峯開盤盛況 @廣州房產 攝

    本以為是個青銅,沒想到卻是王者,這句話很適合番禺。


    (資料圖片僅供參考)

    在最近的GDP各項大比拼中,我們可以看到:

    輸了廣州,卻贏了番禺...

    廣州以290億的“微弱”差距敗給了重慶,痛失中國“第四城”。

    禍不單行,廣州又以3500多億的差距,被深圳甩了近一個越秀區。

    都說“當上帝關了這扇門,一定會為你打開另一扇窗”。

    番禺也許就是廣州冥冥之中“被打開”的那扇窗。

    在2022年的顛簸中,番禺仍以全區GDP約2705億的成績守住了全市第四。

    更重磅的是,在近日的番禺區高質量發展大會中,“一把手”強調:

    2023年,番禺區將力爭地區生產總值增長7%,規上工業增速10%以上,固定資產投資首破1000億元達1100億元要堅持“拆、治、興”并舉,有序分步推進13個舊村全面改造項目

    這決心和氣勢,絲毫不亞于昨天海珠區的高質量發展大會。

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    近日,我們得到一些重磅信息:

    一是,在開年第一天廣州市的超級大會中指出“2023年全市計劃推進127個城中村改造項目”,就是今年的年度計劃。

    目前,各區還在陸續上報中名單中,實際上可能不止127個,審批后將會印發。

    二是,這127個舊改項目,大部分會和去年的年度更新計劃名單一樣,新增的可能不多。

    這意味著,番禺那13條村的大致名單,可以知道的七七八八了。

    今天,我們就來深度的聊一下,番禺的舊改現在是什么狀況。

    01

    從產業圈層的角度,番禺舊改分布在第二、第三圈層。

    根據此前廣州舊改新政:

    第二產業圈層的舊改項目,對其產業建設的占比已由此前的40%下調至30%;第三產業圈層的舊改項目,對其產業的要求可以根據發展需求靈活制定規則。

    顯而易見,產業占比過大導致算賬困難等,不是番禺舊改的最大難題。

    根據番禺此前的舊改計劃,在時間層面被劃分為三年實施、五年實施、十年改造規劃。

    不過,隨著住建部發文“防止大拆大建”后,計劃便有所調整。

    目前,根據現有內部信息,可以確定的是:

    東郊村、南浦村、羅邊村、里仁洞村、沙溪村、蔡邊一村、石壁村、福涌村、大嶺村、員崗村...

    以上10個,今年將會繼續推進全面改造。

    02

    在番禺的舊改之中,萬博板塊是第一梯隊。

    一個里仁洞村是目前全區速度最快的,一個員崗村是番禺舊改的“破冰”起點。

    2022年11月,沉寂已久的里仁洞舊改突然發聲。

    不僅實施方案過會審批,越秀還宣布將投入總改造成本209億,推進項目全面改造。

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    緊接著,里仁洞村的拆補方案順利通過,有人可以一次性獲得54萬的臨遷補償獎勵。

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    目前,越秀已經啟動了舊改咨詢點,并展開房屋簽約工作。

    同步的,白地坑復建區的安置房也在積極建設中;

    冼馬彭復建區的規劃也已經出爐,將配備500床的綜合醫院、54班的品質小學等。

    同在,萬博板塊,員崗村也不甘示弱。

    去年9月,員崗村公示了基礎數據調查成果的公告。

    標志著番禺的舊改重啟,也暗示著沉寂許久的廣州主城區舊改開始發力。

    按照廣州城市更新的政策,基礎數據的掛網公告是招商的重要前提條件。

    意味著,員崗項目距離引入合作企業,又更近了一步。

    雖然員崗村還沒有正式選定舊改合作企業,但合生創展已經早早在村里設置了城市展廳。

    如果合生順利成為正式合作企業,本土化的舊改經驗和基因,會給到員崗村驚喜。

    畢竟,作為第一舊改梯隊范圍里的項目,番禺的CBD,ZF是給予很大期待的。

    事實上,市場也早已給出了答案。

    2022年廣州全市一手成交TOP10板塊中,萬博板塊以成交量同比+187%,位列全市漲幅TOP1。

    一方面,萬博由于優質的區位和板塊價值,吸引著大量的天河、海珠外溢客。

    另一方面,板塊內部已經形成了梯度化的產品,價格階梯與置業需求匹配,滿足不同購房客的口味。

    比如,和樾府、瑞麓府主要吸引高端改善客,目前售價在5.5-7萬/平;越大星吸納剛需、首改等客戶,售價在4-6萬/平。

    舊改的加入,不僅會為片區帶來更多的教育、醫療等生活配套,還會進一步改善萬博的城市建面,提升片區品牌價值。

    02

    其實,番禺舊改不僅僅只是在萬博,南站板塊的舊改也是一個重點。

    石壁、謝村、勝石、大洲、韋涌、屏山等都是南站板塊的舊改項目。

    其中,石壁(一二三四村)作為前期工作項目,被列入“2022年度城市更新計劃”名單。

    2020年8月,富力正式牽手石壁,計劃投入120億對其進行全面改造。

    之后的故事大家都知道,政策剎車、資金緊張、股權被質押等,石壁陷入了困局。

    在沉寂的近2年時間里,不少人以為石壁就此涼涼。

    就在輿論甚上塵囂之際,去年11月,區政府官方發言:

    番禺區城市更新局積極推進石壁(一二三四村)的全面改造。

    接下來石壁舊改的任務是,在基本穩定前期工作的前提下,加快片區策劃方案和實施方案的成果編制。

    石壁(一二三四村)舊改的重要性,在ZF的發展規劃和市場上也早有暗示。

    日前,市政府在超級大會上賦予番禺“智造創新城”的新戰略定位。

    顧名思義,番禺要“產業第一、擺脫睡城”。

    在這個層面上,南站板塊以擁有“世界級交通樞紐”廣州南站為核心發力點,重點布局IAB、TOD等產業。

    勢必要將片區打造成“廣州IAB產業發展重要基地”、“粵港澳大灣區的樞紐門戶”、“世界性超大型TOD”等。

    石壁和謝村作為最靠近廣州南站的兩大組團,分別承載著發展綜合服務、綜合產業的任務。

    謝村組團的越秀星寰TOD,在售均價約3.9-4.5萬/平;

    石壁組團的廣州城投嶺南府,在售均價約3.5-4.5萬/平;

    都在市場引起了廣泛的關注,尤其是剛需、剛改客的頻繁咨詢。

    如果石壁舊改加速推進,不僅讓兩大組團的發展更融合,促進片區連片開發;

    舊改帶來的產業導入升級、高端生活配套的完善,將會進一步拉升片區房價。

    03

    這些年,很多人都以為番禺的發展在“向北擁抱中心區”,往往忽略了它的“向南而生”。

    是的,番禺廣場板塊,是番禺樓市和舊改的另一個關鍵點。

    東郊村因坐落在市橋與番禺廣場兩大板塊之間,成為一個舊改關鍵項目。

    區位上來講,位于廣州舊改第三圈層,距離番禺廣場地鐵站約1.2公里,南側緊鄰珠江支流。

    無論是景觀資源,還是生活配套以及居住價值,都是比較優質的。

    說起東郊村,大家可能比較陌生,但它卻是番禺首個“三舊改造”示范項目。

    村里房屋老舊、空中布滿電線網線、道路狹窄、交通擁堵,無一不彰示著改造的必要性。

    恰逢番禺廣場板塊道路擴建、城市界面需要提升等因素,番禺區政府決定推進東郊村的全面改造。

    通過現場走訪,發現東郊村的復建安置區絕大多數已經封頂。

    整個項目總建面約13萬方,礙于臨近江岸,高度限制在60米以內,是妥妥的一線、南向、江景房。

    目前東郊村(北基大街)安置區的工作就是,外立面以及門窗等的建筑安裝。

    現場人員告訴阿拆,再過半年安置區就可以建成交付了,到時候就可以搖珠分房。

    就市場而言,東郊村所在的番禺廣場板塊可謂近兩年來的熱門。

    這里憑借著18號線、22號線、3號線、3號線東延伸線的交匯,一度霸榜番禺的話題中心。

    片區內的龍湖金地天峰,主打TOD全能盤,并會引入龍湖天街,開盤當天售樓處人潮攢動。

    目前,樓盤在售均價約3.9-4.5萬/平。

    在今年的供地計劃中,番禺客運站北側地塊“回爐重造”后將再次出發。

    在去年的第三輪土拍中,該地塊雖然因無人舉牌而以流拍告終。

    阿拆曾經私下問過業內人士原因。

    其實,地塊素質挺好的,怎么說都是TOD旁,地價也不高,主要是當時市場實在是太差了。

    這一地塊要是成功出讓,番禺廣州板塊將會迎來一個新的熱度。

    篇幅有限,關于番禺的舊改和樓市,暫且就說這么多。

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    關鍵詞: 番禺廣場

    責任編輯:sdnew003

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