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樓市說法第15期
REAL ESTATE TALK
老張購買了一套商品房,簽訂《商品房預(yù)售合同》約定半年后交房,資金不夠,老張以該房屋為抵押向某銀行貸款了一部分。半年后,房屋爛尾,開發(fā)商不能按期交房,導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因?yàn)楹贤康臒o法實(shí)現(xiàn)也被解除。
但是銀行主張:《借款合同》中約定了“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的,借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用,或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”并以此要求老張返還貸款本金及利息。老張表示:我既沒收到房,貸款也是直接由銀行打給開發(fā)商的,憑什么由我還錢?
那么,老張究竟要不要按照《借款合同》的約定還錢呢?看看最高人民法院是如何判決的?
文香哲律師點(diǎn)評:
1
貸款應(yīng)由開發(fā)商返還,老張無需承擔(dān)還款責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”
因此,最高人民法院根據(jù)這一規(guī)定,認(rèn)定,應(yīng)由出賣人(開發(fā)商)將收取的購房貸款本金及利息返還銀行,老張沒有返還義務(wù)。
2
該案《借款合同》中的格式條款違反了司法解釋的明確規(guī)定,加重了合同相對人的責(zé)任,應(yīng)屬無效。
最高人民法院認(rèn)為,雖然該案中《借款合同》有所約定,但這是銀行擬定的格式條款,格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。那么根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定,提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利的,該格式條款無效。
那么,在明知司法解釋明確規(guī)定,在相關(guān)合同解除后,由出賣人(而不是購房人)直接向銀行返還貸款的本金及利息的情況下,銀行擬定該條款,屬于明顯不合理地加重了老張的責(zé)任。
因此,《借款合同》中的該條約定無效。
3
最高法院明確:不得違背公平原則。
最高人民法院在該案判決書中明確,審理案件時,必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題,避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。
具體來說,這個案中,在老張與開發(fā)商之間的商品房買賣合同中,老張支付房款,開發(fā)商交付房屋;而在老張與銀行之間的商品房擔(dān)保貸款合同中,銀行將老張所貸款項(xiàng)直接支付給開發(fā)商,開發(fā)商實(shí)際用款。老張并不支配購房貸款,但需償付貸款本息。如果以上合同都正常履行,老張也取得了房屋,那么各方權(quán)利義務(wù)可以保持平衡。
但是,因?yàn)殚_發(fā)商沒有按期交房而導(dǎo)致合同解除,致使以上合同中約定的各方權(quán)利義務(wù)失去平衡,具體表現(xiàn)為:開發(fā)商違約導(dǎo)致各方合同解除,但卻實(shí)際占有使用老張支付的首付款及銀行的按揭貸款;銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán),又同時享有對開發(fā)商和老張的債權(quán);而老張既未取得房屋,又支付了首付款,還需償還按揭貸款。
在這樣的情況下,如果按照合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行判決,就是在老張對合同解除沒有過錯的情況下,仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任,明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān),各方權(quán)利義務(wù)失衡,有違公平原則。
本文參考真實(shí)案例:(2019)最高法民再245號。
樓市溫州法律顧問:文香哲律師
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北京德恒(溫州)律師事務(wù)所
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