在地產(chǎn)圈里,提到廈門這座城市很多人第一反應(yīng)可能是過去的閩系房企、現(xiàn)在兇猛進(jìn)擊的建發(fā)。
但廈門這座城市的發(fā)展歷程有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),就是1991年中國(guó)第一座跨海公路大橋在這里竣工通車,聯(lián)通鷺島內(nèi)外,而后才有一眾房企從這里走向全國(guó)。
【資料圖】
這座跨海大橋的施工方有中交集團(tuán)。這類央企的特點(diǎn)就是,它可能不是最早在地產(chǎn)領(lǐng)域布局這個(gè)城市的,但這個(gè)城市發(fā)展的大動(dòng)脈都跟它有關(guān)。
前段一段時(shí)間,中交集團(tuán)旗下的中交地產(chǎn)又在廈門拿了塊地。可能大家聽到這樣的消息并不新鮮,畢竟如今有魄力出手的也就是大央企了。
但在拿地前后,中交地產(chǎn)還伴隨有一系列消息,包括融資、組織架構(gòu)調(diào)整和人員變革,如果把這些消息串聯(lián)起來,能解讀出不少有意思的信息。
畢竟行業(yè)走到2023年,大家的目光都放在央企老大哥身上,大哥說怎么干,大家就怎么干吧!
01
把錢用在刀刃上
去年12月20日的時(shí)候,廈門開啟了2022年第四批集中供地,這次供地只放出了4宗地塊。
最后,中交地產(chǎn)以39.6億元將湖里區(qū)一塊地收入囊中,是本次廈門拍地中成交金額最高的一塊。這也是中交地產(chǎn)在廈門這座城市落下的第五枚棋子。
其實(shí)去年一年行業(yè)的拿地?cái)?shù)據(jù)并不樂觀。前段時(shí)間由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2022年土地購(gòu)置面積10052萬平方米,同比減少53.4%,土地成交價(jià)款9166億元,同比減少48.4%。
這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是齊刷刷腰斬的級(jí)別。
背后的原因不言自明,地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的持續(xù)探底,很快就把寒意傳遞到土地市場(chǎng)了,在房企資金面壓力增大的情況下,只能選擇“把錢用在刀刃上”。
換句話說,整個(gè)2022年是各大房企拿地戰(zhàn)略的一次大轉(zhuǎn)折、大剎車。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年百?gòu)?qiáng)房企投資拿地基本就按著“22城+長(zhǎng)三角”這個(gè)格局,百?gòu)?qiáng)房企的投資額中,有82%都集中在集中供地的22城。
在這種情況下,反而將核心城市拿地的競(jìng)爭(zhēng)激烈度推高了,畢竟大家都是走到這里的高端玩家,這種行情下出手拿地肯定都是不遺余力。
因此中交地產(chǎn)能在這個(gè)背景下,在廈門斬獲地塊,本身也是實(shí)力的體現(xiàn)。
也有很多房企干脆一門心思去庫(kù)存,這其實(shí)是對(duì)未來不確定性的一種防御性舉措:甩掉庫(kù)存,降低沉淀的資金成本。中交在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)敢于出手補(bǔ)倉(cāng),這種逆勢(shì)拿地的魄力,不是誰都能有的。
觀察下中交去年中報(bào)里的土儲(chǔ)數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn),截至2022年上半年,中交地產(chǎn)的土儲(chǔ)建面達(dá)到3012萬平米,按照其開發(fā)節(jié)奏預(yù)估,能滿足未來3-5年的發(fā)展需求。
這些土儲(chǔ)的分布中,有72.4%位于二線城市,聚焦核心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)非常清晰。
伴隨2022年下半年中交在核心城市一系列的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作,這些優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)會(huì)成為其規(guī)模躍遷的重要基石。
2022年,中交地產(chǎn)以649.5億的銷售規(guī)模,殺入了Top30,這個(gè)成績(jī)就是最好的例證。
02
中交的多元化融資渠道
既然中交在布局上聚焦在一二線核心城市,這里的地價(jià)并不便宜,核心優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)肯定也對(duì)應(yīng)著大量的資金需求。
因此,能不能獲得穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的資金支持,也是中交底氣的關(guān)鍵。
1月30日中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱,擬籌劃向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票。這屬于通過定向增發(fā)來募集資金。
而這次募集的資金,中交計(jì)劃用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等。
中交的這次融資有個(gè)大背景,自去年四季度以來,監(jiān)管在信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”,地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了久違的“找錢”熱潮。
不僅出險(xiǎn)房企在積極籌錢自救,連萬科、碧桂園、保利這些實(shí)力較強(qiáng)的房企也積極融資未雨綢繆。
中交地產(chǎn)能捕捉到政策的窗口期,果斷出手,趕上了這場(chǎng)定增的快車。
其實(shí)定向增發(fā)一直是上市房企再融資的重要渠道之一,企業(yè)募集來的錢降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、保障項(xiàng)目進(jìn)度和資金安全,本身也是在為恢復(fù)行業(yè)信心添磚加瓦。
其實(shí)觀察一下中交地產(chǎn)過去一年的籌資模式就會(huì)發(fā)現(xiàn),即便在地產(chǎn)行業(yè)前期融資收緊、不少房企籌錢無門的情況下,這家房企仍然有自己“找錢”的方法。
除了發(fā)債和定增手段,中交地產(chǎn)還曾動(dòng)用過ABS、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、母公司借款、融資租賃業(yè)務(wù)、REITs等多種融資手段。從中可以觀察出中交集團(tuán)融資的三個(gè)特點(diǎn)。
①國(guó)資增信,母公司給予強(qiáng)力的支持。因?yàn)楸晨亢侥讣?jí)央企中交集團(tuán),母公司的國(guó)資背景本身就構(gòu)成了極大的信用優(yōu)勢(shì),能幫助中交地產(chǎn)獲得更為便宜的資金。財(cái)報(bào)里能發(fā)現(xiàn)中交地產(chǎn)的融資成本有一個(gè)明顯的下降趨勢(shì),處于相對(duì)較低的序列。
②關(guān)聯(lián)方提供的借款。母公司總能在關(guān)鍵時(shí)刻向中交地產(chǎn)及時(shí)輸血,提供資金支持。
比如去年8月,中交新增50億借款額度,利率不超過7.5%;同年12月,再次新增45億元的借款額度,利率不超過8%。今年1月10日,中交地產(chǎn)再度新增100億元的母公司借款額度,年利率不超過8%。
母公司在資金方面的直接支持,也成了中交地產(chǎn)開疆拓土、經(jīng)營(yíng)變革的重要底氣。
03
戰(zhàn)略聚焦
變革是為了更好地出發(fā)
在土儲(chǔ)和資金的合力加持之下,中交地產(chǎn)也順勢(shì)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了適應(yīng)性調(diào)整。
艷姐了解到,今年剛開年,中交地產(chǎn)也加入了地產(chǎn)行業(yè)架構(gòu)變革的大潮之中。與集團(tuán)戰(zhàn)略收斂聚焦相適應(yīng),中交地產(chǎn)也對(duì)區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行了重新整合。
具體動(dòng)作為:
寧波公司并入杭州公司,南京公司并入蘇州公司,惠州公司并入廣州公司。
這個(gè)區(qū)域整合的路徑其實(shí)是非常清晰的:
①從中交這次合并的動(dòng)作看,杭州、蘇州、廣州這三座城市,分別對(duì)應(yīng)著長(zhǎng)三角都市圈和珠三角都市圈的核心,也對(duì)應(yīng)著國(guó)家戰(zhàn)略下的城市群和都市圈戰(zhàn)略。
這幾座城市公司此前互相獨(dú)立,合并后彼此策應(yīng),協(xié)同發(fā)展,更有利于中交地產(chǎn)聚焦于高能級(jí)的核心城市。
看似是合并聚焦城市,其實(shí)是布局長(zhǎng)三角、珠三角一體化發(fā)展更大的棋局。
②各家房企都在將聚焦,聚焦的目標(biāo)城市也相似,勢(shì)必會(huì)推高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)烈度。如果還采取四面出擊的策略,難免被各個(gè)擊破。
因此中交這種合并聚焦的策略,能讓過去的城市公司擺脫戰(zhàn)略縱深過小、束手束腳的尷尬,讓城市公司在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中更加靈活,獲得更大的戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。
③再看杭州、蘇州、廣州這幾個(gè)城市,都是為中交地產(chǎn)貢獻(xiàn)過成績(jī)的公司,相應(yīng)的也是中交地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域,通過這次合并,中交地產(chǎn)勢(shì)必要錘煉自己在這些城市的深耕能力,繼續(xù)向這些城市進(jìn)一步扎根,尋求更大突破。
這樣一來,在能夠集中資源和精力將項(xiàng)目做精做強(qiáng)、打造優(yōu)勢(shì)口碑的同時(shí),也能進(jìn)一步減少人力物力的消耗,降低運(yùn)營(yíng)成本。
更重要的是,區(qū)域管理縱深的擴(kuò)大,管理臂長(zhǎng)的延伸,其實(shí)也是對(duì)中交地產(chǎn)內(nèi)部組織能力的一次錘煉,對(duì)于將來要打的硬仗,當(dāng)下更需要管理能力和人才的儲(chǔ)備。
結(jié)語:
當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)默契的共識(shí),行業(yè)進(jìn)入央國(guó)企主導(dǎo)的時(shí)代,他們的布局也更傾向于聚焦在一二線城市的核心地段。
這個(gè)方向和布局,就是整個(gè)行業(yè)的踏頻,大家步調(diào)一致,調(diào)整預(yù)期,跟隨其后保持隊(duì)形。
而對(duì)于央國(guó)企來說,盡管有優(yōu)勢(shì)資源做依靠,在當(dāng)下的時(shí)間節(jié)點(diǎn),向管理要效益,仍然是首要課題之一。
2023年或許是一個(gè)重要的觀察窗口,央國(guó)企的變陣號(hào)角已經(jīng)吹響,他們的變革邏輯或許是行業(yè)接下來最重要的看點(diǎn)。
主編:張艷
責(zé)編:王亦可
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