【聚看點】樓市的提前“還貸潮”，還是來了

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這兩天有人在后臺問我，最近集中出現的提前還房貸但銀行總是各種推三堵四的事，到底是個什么情況，鑒于問的人挺多，今天就把這事拎出來單獨說說。

(資料圖片)

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談這個問題之前，先要搞清楚銀行對房貸這東西的態度。

首先我們知道，銀行賺錢的路子簡單說就是吃利差，具體到住房按揭貸款上就是，通過較低的存款利率和理財產品募集到大量的低成本資本，然后再和房企手拉手，把低成本資金作為房貸放出去。

低成本收資金進來，高價格放資金出去，中間的差值就是銀行的利潤，再加上國人集體擁有的，不到萬不得已沒人愿意斷供的良好“品德”，商業房貸可以說是銀行眾多業務中，既吸金又穩定的存在。

根據央行的數據顯示，2022年個人住房貸款的中長期到款增加了2.75萬億，和2021年相比已經腰斬，創下了近7年的心底，結果2022年的全年住戶存款還給增加了17.84萬億，而2021年和2020年這個數字連10萬都沒超過。

放出去的貸款對銀行來說是資產，而躺在銀行里的存款對銀行來說則是負債，所以可以說，在某種程度上2022年銀行的負債在增加，而最賺錢的房貸業務卻來了個斷崖式的下跌。

現在集體提前還貸的這股子浪潮再給銀行當頭一棒子，這不就是妥妥的“砸”銀行的飯碗么。

當然事實上還不止是“砸飯碗”這么簡單。

大家可以回憶下，2020年和2021年的商業按揭住房貸款除了利率高之外，還有什么特點？

審核嚴，非常的嚴。

在2020和2021這兩年，甚至出現了首付款項里，不能被銀行查出有借非直系親屬的錢，不然就會被判定為風險客戶，貸款很可能無法審批通過。

當時這么做是樓市太熱，房地產貸款增速太快導致出臺的潑涼水的降溫政策，所以在這兩年時間里，能申請下貸款的人，對于銀行來講，全都是收入穩定，首付來源清晰的高質量的客戶。

但是當暴雷和收緊房企融資導致樓市行情急轉直下之后，為了救市，銀行也不得不開始各種放松。

房貸利率降低，首付比例降低，資金來源審核放松，甚至收入打印的流水和對應的還貸水平的要求也相應出現了少許的下調。

商業房貸一系列門檻的降低的確帶來了一些救市的效果，但換來的是相對于過去兩年，質量更差，風險更大的客戶。

首付更低，銀行風險更大，利率更低銀行收益更少。

為什么銀行要把提前還貸卡搞的這么麻煩，原因就在這，不想失去之前的這批優質客戶。

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現在的問題是，銀行在提前還貸這個事上還真沒辦法說“不”，畢竟沒有規定說不能提前還貸，怎么辦？

抬高門檻吧。

預約提前還貸動輒2個月起步，4個月的也不是沒有，反正就是能拖就拖，能多賺一個月就多一個。

可能了解房地產歷史的人會說，過去的存量房貸又不是沒降低過，想不讓大家提前還貸，就降低存量房貸嘛。

這話的前半句倒是沒錯，以前的確降低過，但現在確實不行了。

2008年的10月央行決定對商業銀行的住房貸款利率下限由基本利率的0.85倍擴大到0.7倍，隨后商業銀行紛紛跟進把存量房貸利率降到了7折。

但今非昔比，在地方、房企、銀行這三家的推動下，再加上08年的四萬億和2016年的棚改貨幣化的這兩個超級“助燃劑”的加持，房價的快速上漲和每年不斷攀升的銷售額，已經讓存量房貸超過了50萬億。

50萬億是個什么概念，是2008年存量房貸的十幾倍。

當年敢降，是業務量小所以能扛得住，現在要降低存量房貸，那就不是肉疼那么簡單了。

得心肝疼。

2017年之后棚改貨幣化的慣性還在推動著樓市行情的上行，本著面多了加水的“樸素”調控原則，高利率成為控制樓市過熱的首選方式，2017年-2018年期間新增加的商業房貸利率上升了120個基點，達到了5.55%，而接下來一直到2021年商業房貸利率都在5.3%-5.6%之間徘徊。

而這次涌現提前還貸的人群，基本就是由這個時間段內買房的人組成的。

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再說下提前還貸的勢頭為什么能起來，主要有兩個原因。

第一，為了救市而不斷降低的房貸利率，讓之前早上車的人開始有一種“憑什么”的疑問。

大家都是通過買房接受地方的債務轉移，憑什么搞區別對待？

我們早早進場把房子買了，結果背了個5.8-6.1的房貸利率，你們這群進場晚的結果還撿了個便宜，3.8-4.0%的利率。

不行，我們也得降低。

既然存量房貸的利率現在還不能動，那就提前還貸然后走點偏門路子，比如經營貸置換這種我們不提倡，但是確實存在的邪路子。

這還真不是危言聳聽，深圳房地產中介協會在2月2號也就是昨天剛發了通知，嚴禁深圳房地產中介機構和從業人員，違規利用經營貸。

苗頭這就起來了。

第二，理財收益降低，之前沒提前還貸，還有部分原因是因為手里的閑錢通過各種理財產品可以“錢滾錢”的吃收益，現在好日子沒了，截止2022年12月末，全市場存續開放式固收類理財產品平均水平為-1.28%，環比下跌2.16%，近一年的平均收益率環比下跌0.75%。

既然閑錢在理財這邊賺不到錢了，那背著高利率房貸真不如提前還了省點利息。

省的就當賺了。

有這倆動力存在，還貸潮的出現也就不算奇怪了。

多說一句，提前還貸潮的出現，其實還不光是沖擊了銀行的“蛋糕”，對樓市也產生了一點不大但也不算小的影響。

那就是存量房的高利率房貸也導致了二手房掛牌數量的上升。

在過去幾年時間里進場的投資人群，有相當一部分面人對的是一個挺尷尬的局面。

背著較高房貸持有的房產，卻沒達到預期的房產增值速度。

在資產有點向負債變形的趨勢影響下，再加上現在不斷的救市導致的利率下降和首付降低的刺激，這部分人里就難免出現套現離場的想法。

這里也分兩種情況。

第一種是厭倦了，套現后和投資房產說拜拜。

第二種就是還沒對投資房產失望，決定要套現后以低利率房貸重新進場，再博一把這波的救市可能帶來的“回暖”。

不管是哪種，客觀上造成的就是二手數量增加，價格內卷的動力被無形中增強。

新房那邊本來就著急去化，二手這邊再用數量和價格一擠壓，救市本來挺難走的路上，又被添堵了。

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這兩天提前還貸這事還在愈演愈烈，有一些城市的人開始在地方政府官上留言咨詢能否把存量房貸降低，看來為了救市拉低的房貸利率已經開始刺激到了大量的存量房持有者群體。

不同利率算下來幾十萬甚至上百萬的差距，換誰也得受刺激。

降低存量房貸利率的難度很大，原因就是前面說的，存量再降低等于把銀行已經穩穩賺到口袋里的錢，再掏出來，讓銀行主動割肉這事，不好干。

所以，如果手里真有閑錢的并且還是背的高利率房貸的，能提前還了現在就可以操作一下，少一點利息是一點。

有人膽子大，敢無視違規風險，估計還想嘗試下前文說的偏門，但是說真的，不鼓勵

第一違規甚至可能違法，第二變數真的有點大。

就這樣。

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關鍵詞： 房貸利率