資訊頻道
文 | 村長
前些天，一則“鏈家卡開發商脖子”的消息，在地產圈流傳開來。
主要事情是這樣的，
(資料圖片)
1月14日，北京鏈家新房業務的員工，突然接到了一條指令：
下架所有中海項目，所有人不要再為中海帶客。
藍鯨財經報道說，鏈家網北京區域新房房源則只顯示中海與其他開發商的一個合作樓盤；一位鏈家經紀人提供的圖片顯示，中海在北京某樓盤被標注“非合作”。
要知道中海已是北京市場的第一大開發商（2022年銷售額544億元），全國第四大開發商。
當然，鏈家也不弱，不僅是北京市場第一大中介，也是全國最大的房地產中介。
這意味著，地產中介霸主和頭部開發商第一次爆發了正面沖突，也把詬病已久的“渠道綁架”的行業性問題公開暴露出來。
事后，鏈家方面回應，網傳鏈家與中海停止合作是一個誤會，北京鏈家目前正在與中海協商2023年新的合同內容。并稱這是常規性操作，每年都會簽訂新的合同。
中海方面回應時，也認可了上述“簽訂新合同”的說法，并表示雙方沒有本質矛盾。
從回應中，我們可以看出。
1、雙方都沒有直接否認傳聞消息。
2、鏈家員工也間接佐證了消息的真實性。
3、鏈家在這個節骨眼搞事情，似乎是一種增加籌碼的策略。
4、雙方在這件事的處理上，都比較克制和低調，都不希望進一步鬧大，選擇息事寧人。
而大家對這件事的關注點在于，貝殼鏈家到底有沒有涉嫌壟斷、濫用自己的行業支配地位？
01
貝殼鏈家
有沒有涉嫌壟斷？
可能有人會問，前面消息中說的是鏈家，為什么要捎帶上貝殼呢？
因為它們是一家的。貝殼是基于之前的鏈家網升級而來。
目前，貝殼是國內第一大地產中介交易平臺，而鏈家則是國內最大的地產中介。
鏈家不僅是貝殼平臺上的最大中介，還是貝殼旗下的子公司。
2022年的中報顯示，貝殼平臺上的中介門店達4.28萬家，房產經紀人達41.5萬人。雖較于2021年市場火熱時，有所減弱，但仍處于絕對領先地位。
對于貝殼和鏈家有沒有涉嫌壟斷，這似乎是一個“薛定諤式”問題。
目前有關部門并未判定貝殼和鏈家利用市場支配地位，搞不正常競爭。
不過，涉嫌壟斷成為懸在貝殼和鏈家頭上的達摩克利斯之劍，也是不爭的事實。
2021年5月25日，有消息稱，國家市場監管總局已對地產中介貝殼找房啟動反壟斷調查。
結果受此消息影響，貝殼盤前股價大跌。當然，貝殼很快否認了這一消息。
但至少從側面說明，市場對貝殼的擔心點。而一些公開的市場信息，多少也能說明一些問題。
在國家《反壟斷法》中，對涉嫌壟斷的行為判定有：
濫用市場支配地位、達成壟斷協議、排除和限制市場競爭等。
那么，強制“二選一”算不算涉嫌壟斷呢？算的。
之前在有關部門對阿里的“二選一”壟斷行為處罰時，58同城CEO姚勁波就呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標準）。
理由就是貝殼明目張膽的把“二選一”包裝成自愿。
如果說58同城是貝殼的競爭對手，姚勁波的說辭尚有落井下石、打擊對手之嫌。
早在2019 年，貝殼自己發布的公告就很值得玩味了。
公告內容大意就是綠城找了別家的帶客團隊，所以，貝殼決定停止對綠城的合作，字里行間態度強硬。
另據“銷冠100”的說法，在北京，曾有開發商因為渠道費點位問題與鏈家爆發沖突，最后，是開發商親自上門，又把鏈家請了回去。
某二線城市的一家頭部開發商因想讓鏈家降低渠道費，結果直接被鏈家取消了合作。
而這一次鏈家之所以敢對北京市場第一大開發商下達封殺令，底氣很大程度上來自其在北京市場統治般的市場地位。
據諸葛找房的數據，早在2018年，鏈家在北京二手房市場的市占率便穩定在50%左右。
而北京市場又是一個典型的存量市場，包括改善在內的客群，主要掌握在鏈家這些中介手里。
02
貝殼鏈家的獨大
是好事，還是壞事？
鏈家和貝殼的創始人左輝闡述創立鏈家的初衷，是因為被房產中介騙過。
必須要承認，這些年，鏈家和貝殼在推動房產中介行業的規范化發展上，貢獻很大。
但隨著鏈家和貝殼的崛起和一家獨大，一些問題同樣不容忽視。
手握海量客戶資源、房源、價格信息的鏈家和貝殼，某種程度上，具備了左右市場價格的能力。
現在不管是個人還是業內研究者，包括開發商，在判斷一個地方的成交和房價情況時，很多都會引用貝殼提供的數據。
可以說貝殼鏈家扮演了“統計局”的角色，但問題這些數據的采集和算法都是不透明的，只有貝殼鏈家知道。
之前曾有輿論指責房產中介推高了房價和購房成本，雖有失偏頗，但也不是全無道理。
房地產行業的媒體人包叔的說法很有代表性，其寫道：
如果說中國地產業誰最有資源和野心成為壟斷者，成為影響中國房價的男人，那個人可能不是楊國強，也不是郁亮，而是左老板（鏈家和貝殼創始人）。
鏈家的傭金率在3%左右，在深圳這種地方，一套1000萬的房子，傭金就高達30萬，也就是說除了300多萬首付外，購房者還要額外拿出30萬給鏈家，相當于首付的10%，這個費用成本是相當高的。
有業內人士就表示，本質上，鏈家獨家模式是雙邊代理，意味著中介不代表買賣雙方中的任何一方，也不為任何一方創造價值，唯一目標就是撮合交易，賺取傭金。
以至于2017年的某個論壇上，一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東當面指責：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。”
03
貝殼鏈家
還是不是開發商的一支建設性力量？
房地產上下游產業鏈牽涉甚廣，但開發商一直處于絕對的主導地位，真正的大甲方。
鏈條上的其他環節上的企業，一般只有看開發商臉色行事的份。
但隨著行業進入下半場，獲客難度日益加大，開發商對以貝殼鏈家為代表的渠道的依賴也是越來越嚴重。
曾有開發商表示，2022年，在市場最艱難的一季度，渠道對開發商營銷業績的占比接近70%。
這種愈發嚴重的依賴癥，也讓開發商與渠道的地位出現了一定程度的反轉。
做慣了大甲方的開發商反而被中介拿捏住了，甚至被逼到了墻角。
中海和綠城都是排名前10的開發商，中海還是業內最低調、最穩健的開發商，也是北京市場的第一，鏈家都敢動手，那對于其他開發商，在鏈家面前，是不是更沒地位？
任由這種狀況繼續下去，開發商又無異于飲鴆止渴，把自己的命交到了別人手里。
除了要隨時被卡脖子外，渠道費也將越來越不堪重負。
現在開發商利潤頂多七八個點，鏈家的點位就有3個點，累死累活干一年，最后一算，還不如把錢存銀行。
而為了擺脫貝殼鏈家依賴癥，掌控渠道話語權，一些開發商已經行動起來。
1、在一線組建自己的渠道團隊。這方面，中海、綠城、融創等都是典型代表。
像北京中海，不僅打造了自己的APP，同時建立了一支規模上百人的自渠團隊，而其自渠成本僅0.6%。
2、通過旗下物業公司，涉足房地產中介。
比如保利物業的保利托房、萬物云的樸鄰、碧桂園服務的有瓦、龍湖的鵝塘租賃、中海物業的中海租賃等等。
貝殼鏈家等渠道還是不是一支讓人安心的建設性力量，開發商心里最清楚，要不要擺脫渠道的卡脖子，開發商心里也很清楚。
而貝殼鏈家的未來也充滿了不確定性，除了可能會面臨開發商的集體抗爭外，還有有關部門何時會出手、反壟斷的靴子何時會落下？
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