瑞安新天地張斌：商業辦公可持續發展是一場持久戰

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

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可持續發展的話題方興未艾。當眾多房企都開始關注并投身于可持續發展時，有一家商業地產運營商推行可持續發展已超過20年。它就是瑞安集團旗下的瑞安新天地。

回顧瑞安20年來的可持續發展之路，張斌最大的感觸便是博弈，“不停地與行業痛點博弈，實踐探索可持續發展模式，并將它寫進了羅（康瑞）先生的政協委員報告里面”。

作為商業地產運營商，瑞安旗下的瑞安新天地所堅持的可持續發展探索，一定程度具有樣本意義。

（瑞安新天地行政總裁張斌，采訪對象供圖）

接受21世紀經濟報道記者專訪時，瑞安新天地行政總裁張斌指出，在商業辦公領域，邁出減碳第一步非常重要。因為我國70%以上碳排放來自城市建設和運營，其中建筑運營，建材和施工總計碳排放可以占到40%。城市里建筑運營的碳排約占整個社會碳排放的28%。

張斌直指，如果不對此有所作為，那么后果將不堪設想。換個角度看，可持續發展是一場持久戰。

探索可持續發展

2020年，瑞安推出為期十年的5C可持續發展戰略，包含社區（Community）、環境（Clean）、文化（Culture）、關愛（Care）和企業管治（Corporate Governance）等五方面內容。多年來瑞安為城市的可持續發展提供整合性的解決方案，正在其項目中逐一落地，包括上海新天地、武漢天地、嶺南天地、重慶天地等。其中，瑞安新天地建立的“一大會址新天地”綠色零碳社區被上海市政府列為零碳示范區。

據張斌介紹，瑞安的可持續發展戰略初衷，是為了支持業務增長并激勵業務創新，平衡業務盈利能力以及對環境、社會和內部的積極影響。

瑞安從2011年開始便追蹤集團的碳排放密度，公司整體碳排放密度至今已減少41%。2020年，其在中國運營的物業，溫室氣體排放密度下調了15%。

瑞安與租戶共建共創可持續發展道路的模式，鼓勵租戶主動參與，為辦公租戶創造嶄新的深綠可持續辦公租賃服務，通過業主與租戶的協力合作，保證建筑內公共空間與租戶空間同時實現節能減排。

2022年11月10日，瑞安辦公發布可持續創新方案，同時攜手美國綠色建筑委員會（U.S Green Building Council,下稱USGBC）簽署國內首個辦公樓深綠租賃。

張斌自2004年加入瑞安集團，一干就是近20年。實際上，張斌個人就是可持續發展的實踐者，比如很早就加入無紙化辦公，注重低碳綠色出行等，也關注多樣性生物生態環境的保護等等。

喜歡深潛的張斌，疫情前每年都會去潛水，通過對海底的觀察，他深刻地感受到人類行為對海洋生態的影響。“無論是碳排放還是人類的其他行為，已經對海底的珊瑚造成破壞”。

相比于過往的志愿性綠色倡議，深綠租賃在常規辦公租賃合同之上新增了對租戶能耗內容的獎勵條款，是具有合同約束力的可持續租賃。

商業建筑的綠色租賃在歐美地區已經推行約10年左右，但在我國才剛剛起步，目前在國內比較常見的是以綠色倡議書的形式，通過無合同約束力的形式鼓勵租戶與業主共同實踐綠色運營行為。

瑞安新天地可持續發展團隊所做的調研中，有一個數據值得關注。據2021年發布的一個統計數據，在上海的存量公共建筑里面，單位平方米的耗電量大概在100千瓦時，其中與智能跟空調有關的大概占40%，以上海甲級辦公樓至少有1,500萬平方米匡算，辦公樓每一年的碳排放基本上達到了60萬噸。

張斌指出，“如果對于這60萬噸碳排放，如果我們不做任何制止的話，所謂的2030碳達峰，2060年的零碳根本就是一個遙不可及的目標”。

在推動客戶加入可持續發展的過程中，張斌要求同事不能止步于讓所服務的項目獲取LEED認證，而是讓企業可持續思路不斷隨著行業的進步而迭代發展。

可持續發展強調經濟、社會、環境利益的有機統一，是三位一體的動態協調發展。為了推進可持續發展，張斌自詡是沒有“底線”的。當然，這個“底線”指的是在有限的資金與精力投入上，他可以無上限。

作為瑞安可持續發展委員會的核心成員，張斌也擔任中國城市更新論壇常務副會長，開云集團可持續委員會成員，上海市綠建協會副會長等多家可持續相關領域機構的職務。過去兩三年，張斌在跟客戶聊可持續發展這個話題的時候，發現客戶認知起了變化。最早的時候，國際性大型企業反饋，對可持續發展的接受度非常高，是來自企業管理層方面的認可；此外，就是每個行業的領頭羊企業，以及創新型企業，它們對可持續發展的接受度也很高。

張斌感到欣慰，“這會帶來一個社會效益。那些創新的小企業會覺得這里面可能是有一些可以創新的機會點在里面，所以這兩種類型的客戶的反應也會非常的積極”。

瑞安新天地除了滿足租戶承租辦公空間的傳統需求以外，希望可以從多角度，比如節能減排、源頭減廢、健康建筑、氣候韌性等滿足租戶可持續發展的需求。

痛點與難點

公開數據顯示，瑞安新天地所服務的商業辦公面積大約有200多萬平方米。不久前，瑞安辦公牽頭成立了綠色辦公聯盟，初衷就是為了擴大可持續發展的陣地。“在推進可持續發展過程中，痛點非常多，需要業內共同努力克服”。

簡而言之，可持續發展的第一個痛點就是市場接受度的普及；第二個痛點就是，可持續發展方案的實施進度與影響往往不可控。

實際上，目前大環境面臨“沖擊+周期+結構”三種性質的問題，行業深度整合和資產價格高企等，疫情帶來的沖擊是其中可見度最高的部分。行業依舊面臨著一二線城市商業過剩危機、業態品牌同質化嚴重、Z時代消費客群崛起等諸多挑戰。此外，經濟發展地區分化明顯、部分企業倒閉、租戶現金流問題等都是需要應對和思考的。

張斌測算過，在瑞安新天地所管理的200萬平方米的辦公面積里，如果有10%的面積能夠實現節能，就相當于種了30萬棵大樹。張斌認為這就是做可持續發展的意義。

過去20年，城市從快速粗放發展變為全面可持續發展，是城市進化的一次歷史性重大選擇。但同時，也存在舊模式缺乏敏捷性和韌性，缺乏科學全面的系統衡量標準和評價體系來規范城市的管理運營等問題。

快速城市化進程中出現了一些“短命”建筑、“網紅”建筑，以及在睡城和空城之間產生的“潮汐族”等不合理規劃問題。在這樣的背景下，城市逐漸開始尋找更加可持續的發展思路與解決方案。

隨著可持續發展方案在產品運營環節中的落地，瑞安新天地在綠色運營方面的可持續實踐，覆蓋了零售、社區和活動等多個方面。

“可持續”不是一個簡單的口號，而是面向未來，建設和運營城市過程中提供整合服務的重要理念，打造可持續的城市與社區。

系統解決方案

與痛點博弈是可持續發展過程中繞不開的途徑。瑞安新天地用文化賦能作為推力，試圖平衡傳承與發展，推動個人、企業對可持續發展認知的統一。

張斌舉例稱，當一家企業邀請瑞安新天地去輸出可持續發展戰略，其考慮最多的是企業文化的相融度。文化是社區不可或缺的組成部分，不僅能夠助力社區演繹在地的城市文化精神，而且能夠提升社區的文化參與度，重塑社區的文化向心力和凝聚力。城市更新，也是可持續發展的一個重要部分，通過有機更新使城市發展可持續。

具體而言，強調長期主義、研究客戶需求，瑞安新天地通過個體的可持續發展實現城市的節能增效。“通過可持續發展，讓城市里的每一個部分和諧共生，這是下一步要實現的目標。”張斌說。

長路漫漫。張斌認為，可持續發展應該是一個系統解決方案，意味著你不是做一件事情就可以解決所有問題。從公司的管理層和員工的認知，到公司內部的經營模式，讓可持續發展變成管理組織和決策的系統，這一過程需要耐心，“可持續發展戰略，一定是公司戰略的一部分”。

張斌認為，輸出可持續發展戰略，也可以說是文化自信的一種表現。從建筑行業可持續理念來看，企業減少對進口材料采購的需求，減少航運海運帶出的碳排放，既是一種文化自信，也是可持續發展的一種方式。他還舉例，中國傳統文化里就有可持續發展元素，比如故宮的建筑設計，走過百年風雨依然璀璨奪目。

值得一提的是，瑞安新天地的可持續發展戰略已延展到與更多合作伙伴、研究機構共同引領行業改變的層面。

近日，定位為“年輕潮流社交主場”的購物中心——新天地時尚II重新啟幕，它是新天地太平橋板塊首個真正意義上可持續的存量升級項目，項目以“減法、再回收、再利用”三個關鍵詞為啟發，從建造、運營和租戶共建三個方面實現“可持續理念”。比如，通過《可持續商戶手冊》加強與各類伙伴的合作和聯動，強化各方主體對可持續理念的認同與共鳴；建立“可持續的店鋪”，與消費者共建、共創美好生活方式。

關鍵詞： 商業辦公 瑞安新天地 張斌(主持人)