環球實時:房貸利率“3時代”來了,要不要提前還房貸?

    來源: 海報新聞2023-02-01 17:54:23
      

    房貸利率又降了。


    (相關資料圖)

    春節假期后,一大波城市下調了首套房貸利率下限,其中包括鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。房貸利率“3時代”來了。

    眼看著房貸利率不斷下調,許多人糾結是否提前還貸。哪些情況提前還貸最劃算呢?

    多地節后密集下調房貸利率

    根據中指研究院不完全統計,2023年開年首月,調整房貸利率下限的城市接近20個。其中,鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低降至3.8%,珠海為3.7%,天津、沈陽、中山等城市為3.9%。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等階段性取消首套房貸利率下限。

    諸葛找房數據研究中心統計數據也顯示,截至今年1月30日,中國已經有30城下調首套房貸款利率下限,其中最低降至3.7%。30城市中,除蘭州外,其余29個城市房貸利率均已處于“3時代”。

    過去許多年里,房貸利率都在5%以上,一些城市首套房貸利率一度超過6%。貝殼研究院統計數據顯示,2023年1月,中國主要城市首套房貸利率平均為4.10%,二套平均為4.91%,同比分別回落146個基點和93個基點。

    房貸利率的大幅下調來自兩方面因素的疊加。一是房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)不斷下行。

    2022年,5年期以上LPR累計下調35個基點。LPR下調是“普惠式”的,無論是新申請貸款還是存量貸款利率均能享受到降息的優惠。

    二是官方去年階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,今年1月份又公布首套住房貸款利率政策動態調整機制。

    根據這一機制,新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。目前全國首套房貸利率下限為4.1%。據機構統計,在國家統計局公布房價數據的70個城市中,有38個城市符合進一步將首套房貸利率調低于下限(4.1%)的條件。

    房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出,減輕還貸壓力,同時助推正處于觀望階段的購房者入市,提振市場活躍度。

    中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,短期來看,符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整,利率下限有望降至4%以下。

    要不要提前還房貸?

    需要看到,只有在利率調整后新買房、且購買首套房的人才能享受到首套房貸利率“3時代”的優惠,對于已經買了房子正在還貸的人來說,房貸利率過去一年內只是跟隨LPR降了35個基點。

    所以近期很多人都在考慮要不要提前還房貸。筆者建議是,要認真算一算提前還房貸是不是劃算。

    哪種情況最劃算呢?

    1、買房的時候,剛好是房貸利率較高的階段,比如首套或者二套房貸利率超過6%,而現在所在城市的房貸利率已經降到3%-4%。

    2、沒有太好的投資理財方式,主要是指投資理財年化收益無法覆蓋每年的房貸利息。特別是買理財怕虧錢,炒股怕風險太大,存定期覺得利息太低,而手頭又剛好有些存款或者是有換房打算的家庭。

    如果滿足以上這些條件,那么部分或者全部提前還貸不失為一個好選擇,能很大程度上減輕財務壓力。

    但是盲目提前還款也并不可取,以下這些情況下需要格外注意:

    首先是所在城市的換房門檻非常高的。比如北京等一線城市,認房又認貸,如果賣一套再買一套,即便名下只有一套住房,也會失去首貸資格,“首套變二套”。以北京為例,二套房的首付比例(六成以上)和房貸利率(5.35%)都比首套房高許多。一旦賣了首套住房,可能反而“上不了車”了,還得多花一大筆稅費和中介費。

    其次,如果是公積金貸款,或者組合貸公積金為主,那么其實沒有太大提前還貸的必要,很多地方存量公積金貸款利率今年也跟著下調了,現在首套房公積金貸款利率已降至3.1%。這樣的長期低息貸款是很難得的。

    最后,記得要去查一下自己買房時的貸款利率,特別是2008年末以及此后幾年的買房者,不少人的房貸利率申請到了基準利率的七折,也就是在LPR基礎上相應加負點,算起來實際上利率本已低于4%,接近公積金貸款利率,此時以提前還款來節約成本,必要性也不大了。

    關鍵詞: 房貸利率 首付比例 公積金貸款

    責任編輯:sdnew003

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