全球微動(dòng)態(tài)丨如何面對(duì)住房貸款“提前還款潮”：銀行要厚道，居民要冷靜

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2022年下半年以來，部分個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款。特別是歲末年初之際，住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成“提前還款潮”。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關(guān)部門應(yīng)理性對(duì)待，并采取合理措施加以緩解，進(jìn)一步穩(wěn)定居民信心和預(yù)期，穩(wěn)步促進(jìn)和擴(kuò)大消費(fèi)。

在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。借款人出于自身資金安排考慮進(jìn)行提前還款，可以減少利息支出；銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。但近期住房貸款“提前還款潮”，主要?jiǎng)右蛟谟诮杩钊?。近年來，受?jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，我國(guó)居民工作不穩(wěn)定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費(fèi)需求不振，對(duì)未來預(yù)期不明。部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，2022年以來我國(guó)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

基于商業(yè)銀行視角，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，居民住房消費(fèi)需求不振，新增住房貸款申請(qǐng)量顯著下降。2022年全年住戶貸款增加3.83萬億元，同比少增4.09萬億元。其中，中長(zhǎng)期貸款增加2.75萬億元，同比少增3.33萬億元，為2015年以來最低。這反映出受多重因素影響，居民住房消費(fèi)需求意愿不高。另一方面，借款人提前償還住房貸款行為增多，部分銀行提前還款窗口甚至排起了長(zhǎng)隊(duì)。因此，商業(yè)銀行住房貸款難以穩(wěn)步增長(zhǎng)。面對(duì)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展壓力，交通銀行等少數(shù)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長(zhǎng)時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

從法律上來講，提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國(guó)家和金融管理部門多次要求銀行加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗(yàn)。此前，交通銀行等銀行對(duì)提前還款收取較高比例的“補(bǔ)償金”，有違為實(shí)體經(jīng)濟(jì)紓困解難的政策導(dǎo)向和精神。收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，應(yīng)進(jìn)一步提高站位，轉(zhuǎn)變觀念，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)普羅大眾等方面展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為和擔(dān)當(dāng)。

對(duì)個(gè)人來說，扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。

當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。同時(shí)，應(yīng)加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

不過，如果2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段“提前還款潮”或?qū)②呌谄骄彙．?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩“提前還款潮”還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。如果采取有效措施，減少住房貸款提前還款行為，引導(dǎo)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。

關(guān)鍵詞： 住房貸款 房貸利率 提前還款潮