聚焦!陜西一地重啟“商轉(zhuǎn)公”!

    來(lái)源: 西安樓市2023-02-01 11:50:23
      

    昨天,咸陽(yáng)個(gè)人住房“商轉(zhuǎn)公”貸款的操作規(guī)程已出臺(tái)!

    這件難得的利好,形成熱議無(wú)可爭(zhēng)議!畢竟實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”將會(huì)極大改善商貸還月供的壓力,這樣做的好處顯而易見(jiàn)。

    而持續(xù)關(guān)注這個(gè)政策的朋友們一定知道,目前陜西省直公積金、西安、渭南市不能辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)外,已有8個(gè)城市,包括咸陽(yáng)、商洛、安康、榆林、銅川、寶雞、漢中、延安都可以辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)了。


    (資料圖片)

    針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,在西安市住房公積金管理中心的官網(wǎng)有所回應(yīng),官方建議通過(guò)提取公積金來(lái)緩解商業(yè)貸款的還款壓力。顯然,僅從該答復(fù)來(lái)看,似乎無(wú)法判斷西安房貸能否重啟“商轉(zhuǎn)公”。

    那么,現(xiàn)在壓力給到了西安這邊,西安“商轉(zhuǎn)公”被影響的卡點(diǎn)到底在哪里?能克服嗎?

    眾所周知,2022年至今,全國(guó)已有上海、北京、深圳、武漢、重慶、合肥、漢中、寶雞、咸陽(yáng)等30余個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。多地密集發(fā)布房貸商轉(zhuǎn)公政策,已經(jīng)是當(dāng)下市場(chǎng)的一大趨勢(shì)!

    多個(gè)城市之所以都能“商轉(zhuǎn)公”,其核心原因就是因?yàn)椋?strong>繳存基數(shù)普通都非常高,換言之額度非常充裕。

    不能落地“商轉(zhuǎn)公”,最大的問(wèn)題則是“公積金池子”或者說(shuō)額度問(wèn)題,簡(jiǎn)單理解就是公積金中心的資金剩余量,能否支撐購(gòu)房者申請(qǐng)貸款。

    就此而言,個(gè)貸率(個(gè)人住房公積金貸款余額占住房公積金繳存余額的比率)可作為直觀判斷。

    參考各地發(fā)布的住房公積金年報(bào),2020年、2021年,西安個(gè)貸率分別為85.70%、82.30%,而且這個(gè)數(shù)值在2022年持續(xù)走高,一直在85%左右徘徊居高不下!

    不過(guò),個(gè)貸率越高,是否意味著開(kāi)通“商轉(zhuǎn)公”的可能性越小?

    也不盡然!

    無(wú)錫就是個(gè)例外,其2021年四季度、2022年一季度的個(gè)貸率高達(dá)96.54%、93.17%。但在2022年5月,無(wú)錫就落地執(zhí)行了“商轉(zhuǎn)公”這一政策。

    至于像無(wú)錫等這種公積金個(gè)貸率比較高的城市,能夠破除重重阻力推動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”,業(yè)內(nèi)表示:

    “這個(gè)政策在人口基數(shù)相對(duì)小的城市可以實(shí)現(xiàn),在人口數(shù)量龐大的大城市比較少,因?yàn)樗绊懨嫣螅抠J存量太多,資金使用量等各個(gè)方面都不好預(yù)測(cè),城市越大政策越難實(shí)現(xiàn)。”

    基于此,客觀來(lái)看,只能說(shuō)在一般情況下,個(gè)貸率高會(huì)導(dǎo)致公積金“資金池”緊張,在一定程度上影響“商轉(zhuǎn)公”的開(kāi)通,但這只是其中的一個(gè)問(wèn)題,還是不能夠一概而論!

    可以的確定的是,“商轉(zhuǎn)公”固然是個(gè)有效的利好政策,但它還是存在一些“限制條件”,這里有4點(diǎn)和大家談?wù)摚?/p>

    其一、“商轉(zhuǎn)公”雖然能夠讓更多的人享受到公積金的利好,卻不是每個(gè)人都滿足公積金轉(zhuǎn)貸條件。

    從個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率來(lái)比較,如果購(gòu)房時(shí)恰好在2021年5.8%左右上車(chē),和公積金貸款利率相差大,就很有必要“商轉(zhuǎn)公”;但如果是在低利率周期4.1%上的車(chē),和公積金貸款利率相差不大,就沒(méi)有必要“商轉(zhuǎn)公”。

    其二、通過(guò)分析多個(gè)城市的政策,我們發(fā)現(xiàn)在辦理“商轉(zhuǎn)公”流程中,多數(shù)都是要按照原商業(yè)貸款借款合同取得原貸款銀行同意,在這個(gè)過(guò)程中,原貸款銀行一般會(huì)按照合同約定收取因提前還款產(chǎn)生的罰息,還有其他費(fèi)用。

    如果接近繳清,更沒(méi)必要“商轉(zhuǎn)貸”,商貸利息先還,剩余的大部分都是本金。

    其三、如果首先借款還清商貸,然后提出“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng),也就是說(shuō)這個(gè)期間的周期如果比較長(zhǎng),那么在此期間必須承擔(dān)“借債利息”。如果審批不通過(guò),征信有問(wèn)題,借助其他渠道籌錢(qián)利息更高。

    其四、按照滿足申請(qǐng)的條件來(lái)看,首先,必須提前繳存公積金,連繳六個(gè)月;其次,要有穩(wěn)定職業(yè),還能提前還清商業(yè)貸,征信還有要求。且需要符合規(guī)定,還得已辦產(chǎn)權(quán)證、指定銀行、申請(qǐng)批復(fù)等等。

    雖然政策利好惠民,但“利好”本身便存在一定時(shí)間差風(fēng)險(xiǎn)!

    就目前來(lái)看,西安雖然恢復(fù)商轉(zhuǎn)公的時(shí)間不明確,但呼聲卻越來(lái)越高!如果能夠“商轉(zhuǎn)公”,對(duì)于購(gòu)房者最直接的影響就是月供減少。

    我們以100萬(wàn)貸款,30年期限為例,西安近兩年首套房利率最高點(diǎn)是在5.8%左右,而目前公積金首套利率為3.1%,月供4270元,利息總額53.7萬(wàn)。

    這就意味著,如果可以實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”,5.8%的利率轉(zhuǎn)公,利息將直接可以省掉59萬(wàn)左右!

    也正是因此,大家對(duì)“商轉(zhuǎn)公”的重啟非常期待。

    所以,在各地釋放積極信號(hào)的大背景下,堅(jiān)決不能成為房地產(chǎn)的“政策孤島”,“商轉(zhuǎn)公”政策還是可以向多個(gè)城市學(xué)習(xí),可以嘗試一些接地氣的政策和執(zhí)行落地的靈活變通,“因時(shí)而變”為好!

    關(guān)鍵詞: 公積金貸款

    責(zé)任編輯:sdnew003

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