2023，樓市最微妙的一年

針對四川取消生育的婚姻限制，專家說：道德松一點，問題不大！

文/地產八卦女 小艾

(資料圖片僅供參考)

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大家好，我是地產八卦女小艾。

歷經疫情三年，終于過了一個圓滿的春節。看電影、玩加特林煙火、野外郊游、垂釣，我感受到了久違的年味。

然而，對于樓市而言，2023年春節并不能算一個驚喜的開端，只能說，馬馬虎虎吧。

例如，北上廣深四大一線城市，雖然韌性強，但新開盤項目很少，以消化存量項目為主；再加上受到大量客戶返鄉的影響，這些一線城市的成交面積，較去年同期回落20%-30%。

與超級一線城市相對應，表現最慘的是二線城市。由于返鄉，又沒有一線城市的韌性，二線城市成交全面下滑80%，僅濟南、合肥等少數城市同比去年有所增長。

反倒是，大家極其不看好的三四線，整體頗有起色。例如溫州、陽江、淮南、惠州、中山、河源等地，掀起了一股“返鄉置業”的小高潮。

▲疫情管控放開后，積攢了幾年的返鄉置業需求得以釋放，而此時正值政策面寬松期、保交樓嚴管期，三四線樓市出現一波小高潮也就不足為奇了。

坦白說，作為來自三四線城市的女生，我深深覺得房地產對于社會經濟是極其重要的。

在我們老家，最重要的“三工”勞力，木工、瓦工、電工，都是靠房地產的工地吃飯。疫情期間，三四線樓市衰敗，很多民工勞力都找不到工作，都靠以前的存款撐著，或者去外地一二線城市打工。

如今，三四線樓市又支棱了一下，雖說趨勢下難以長久，但最起碼，部分民工勞力不必舍近求遠去外地打工了。這個跟中醫藥產業的“林下經濟”，可謂如出一轍。

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按理說，自去年9月底官方正式救市以來，房地產必然會有所反應。

然而，現在的樓市，卻正處于一個無比微妙的時間點。

例如，當前決策層已經形成了新的地產共識，那就是定向放水托樓市，保交樓、救經濟。

為此，決策層出臺了一波又一波的利好。除了各種花式放開落戶和限購，還在資金端上，各種降貸款利率，比如初八的時候，鄭州就將首套房最新利率調整為3.8%（單利）。

▲想要救樓市，真正的突破點不止首套房，也許二套改善需求的貸款利率，更重要。（數據來源：小窩新房；數據日期截止1月13日）

說實話，“降利率、喊話房地產是經濟支柱”這種微操作，我覺得肯定是不夠的。頻繁的出利好，反而讓人覺得，管理層對地產的預期其實并不樂觀。

房地產是信心行業，想要購房者有信心，必須要有政策的穩定。哪怕是利好政策，也應該一波到位，否則，“早買早傻逼”的思維慣性就會在市場中形成。

對客戶而言，利好之后沒趕上更大的利好，等同于被割了一波。尤其是當下的首套房階層，他們沒有享受過地產紅利，如果感覺被割，勢必會激起更大的心理不平衡。

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如果說，管理層的共識一致，與民間的信心不足，這是當下房地產的第一個微妙點的話。

那么第二個微妙點，便是地方與開發商的關系。

坦白說，現在的地方政府很缺馬內，原本房地產是最大的金袋子，但行業下行以后，土拍現場純民企幾乎無人問津，光靠國央企和地方城投，也是有心無力。

為此，除了在客戶需求端解除限購、降銀行利率外，地方政府在土拍端，也各種取消土拍的限制。例如提高預售價上線，縮減保障房比例，等等。

事實上，就連非常穩健的開發商，哪怕是背景雄厚的國央企也變低調了。例如2021年活躍的首開、金茂，現在也都不怎么搶地了。甚至有些其實還有錢的開發商在努力裝窮，等待救市的紓困政策加碼。

對此，我想起2020年以前，多少開發商去買排行榜，為的就是面上好看，顯示自己有錢，吸引地方政府的招商引資政策優惠。

如今，開發商都是拉預警，甚至連供應商的合作款也故意拖欠，不是沒錢，而只是想告訴大家，“做開發商真的很難”。

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第三個微妙點，則在于DF與ZY的博弈。

還記得2021年的集中供地政策嗎？一年不超過3次供地，這可是明明白白的條款。

然而，到了2022，在因城施策、百強房企拿地降低60%的前提下，就連北京廣州武漢也不再集中3批次供地了，而是四五六輪甚至有地就供。

而這也意味著，這個政策在地方的努力下早已名存實亡，雖未見幾個城市發文（貌似就長沙和南昌官宣了？），實則默默非正式退場。

▲取消集中供地，有利于靈活安排供地計劃，適時助推樓市信心。（數據來源：小窩新房；數據日期截止1月13日）

事實上，除了取消集中供地，地方與上面的博弈，還表現在限購政策甚至人口生育等多方面。

例如，就在前天，四川還取消了生育的婚姻限制。

▲生育無需婚姻，雖說保障了“未婚先孕”和單身女性權益、降低了社會對私生子的歧視程度，還能促進人口生育意愿，但對于婚生子而言，很可能出現“生病婚生子照顧，遺產私生子分；父母劣跡影響婚生子，不影響私生子”的道德悖論，乃至實質性造成一夫多妻現象增加，“納妾”糟粕卷土重來。

綜上，2023，也許很多規則和平衡將會改變。

對于樓市，2023，也許也是最微妙的一年。

本文作者：伍艾 97后地產小作者，歡迎關注

關鍵詞： 一線城市