焦點財經訊1月31日,上海易居房地產研究院發布《2022年中國百城房價報告》。
《報告》提出,央行“房貸利率下限允許下調”政策以來,“房價走勢—房貸利率政策”之間的關系更加密切。截至1月底,全國多地出現房貸利率下調的密集操作,預計后續各地基于房價走勢情況,會有更多的降低房貸利率的操作。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,通過對全國百城2022年的房價數據進行統計,約有7成城市房價偏弱,總體上具備房貸利率下調或突破房貸利率下限的條件。
【資料圖】
以下為全文:
一、百城房價
1、全國100城:2022年為疫情三年最冷的一年
2022年全年,全國百城新建商品住宅成交均價為19222元/平方米,同比漲幅8.4%,相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個百分點。觀察疫情三年房價同比漲幅走勢,年初累計房價同比漲幅曲線總體處于持續下行態勢,既說明房價走勢持續降溫,也說明2022年為疫情三年最冷的一年。而具體看2022年的房價走勢,其呈現V型走勢,說明在2022年上半年房價持續疲軟的情況下,一系列購房新政和金融政策持續發力,防范房價失速的風險出現。
圖1 100城新建商品住宅年初累計房價同比漲幅
數據來源:CRIC、上海易居房地產研究院
2、城市分類:三四線城市的房價最疲軟
我們拉出2019年以來三類城市年初累計房價同比漲幅數據,從曲線中可以看出城市分類的特征。1)一線城市在2022年的房價走勢明顯和其他兩類城市有差異。總體上一線城市的房價漲幅略高。我們調出了北上廣深四個城市房屋成交均價數據,可以看出2022年四個城市均價有明顯的抬升。這和各地政府放寬預售許可條件、高價項目密集入市等有關。這也說明各地有比較明顯的穩房價操作。2)二三線城市的房價總體上偏弱,尤其是三四線城市。其中二線城市受到了爛尾樓事件的沖擊,銷售數據疲軟自然也牽制了房價的走勢。而三四線城市的人口導入速度慢,其在疫情三年房價總體處于持續疲軟的態勢。
圖2 100城按一、二、三四線城市分類年初累計房價同比漲幅
數據來源:CRIC、上海易居房地產研究院
二、城市排名
1、100城房價:至少70個城市房價疲軟
基于全國百城住宅成交的歷史狀況,以及結合各地2022年房地產市場的冷熱程度,我們認為,2022年住宅成交均價同比漲幅若不超過5%,基本上可以屬于“房價疲軟”的態勢。這一點和央行提及的“過去三個月房價指數環同比均為負”的評判標準并不矛盾。
我們統計了全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅數據。統計發現,在全國100個城市中,有70個城市房價同比漲幅≤5%,這也意味著百城中有7成城市房價疲軟。此類城市是2023年尤其一季度房貸利率下調概率最大的城市。我們按房價下跌幅度由大到小,列出了這70個城市的名單,如下:
香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮江、濟寧、韶關、清遠、廊坊、烏魯木齊、固安、保定、肇慶、桂林、湛江、舟山、秦皇島、株洲、南寧、徐州、丹東、武漢、北海、安慶、包頭、岳陽、常德、威海、宜昌、海口、貴陽、茂名、大連、莆田、寧波、長春、揚州、南昌、蘇州、洛陽、滁州、煙臺、天津、福州、惠州、長沙、鄭州、常州、佛山、唐山、重慶、湖州、晉江、淮南、燕郊、東莞、呼和浩特、襄陽。
2、城市排名:太原、沈陽等省會城市最需降房貸
我們基于城市分類,列出了一二三四線城市中房價同比跌幅最大的城市。其中一線城市房價保持了同比正增長,不納入此次排名。我們梳理了二線城市、三四線城市相關符合條件的城市名單,如下。
統計顯示,二線城市中,太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽的房價總體疲軟,是2023年一季度最應該主動下調房貸利率的城市。此類城市總體特點是,屬于北方省會城市或文旅市場遇到明顯沖擊的城市。而三四線城市中,香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房價總體疲軟,也建議積極對房貸利率進行下調。此類城市中,環京有四個城市入圍,即香河、大廠、承德和張家口,也說明此類城市的房價總體上比較疲軟。
圖3 100城按城市分類新建商品住宅年初累計房價同比漲幅排序
數據來源:上海易居房地產研究院
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